Η αγορά κατοικίας στην Ελλάδα: Προκλήσεις, δυναμικές και η αναζήτηση προσιτής στέγης
Η πολυσύνθετη σημασία της κατοικίας
Η κατοικία στην Ελλάδα υπερβαίνει την απλή στεγαστική ανάγκη. Ιστορικά, αποτελεί την κυρίαρχη μορφή πλούτου για τα νοικοκυριά, ένα επενδυτικό καταφύγιο έναντι του πληθωρισμού και σύμβολο κοινωνικής ανόδου. Ωστόσο, η πρόσβαση σε αυτήν την τόσο σημαντική αγορά αποτελεί μια αυξανόμενη πρόκληση, όπως αναδεικνύει η μελέτη της Alpha Bank. Η δυναμική αλληλεπίδραση μεταξύ ζήτησης και προσφοράς διαμορφώνει τις τιμές, ενώ η επάρκεια του διαθέσιμου εισοδήματος κρίνει την ικανότητα των νοικοκυριών να καλύψουν το κόστος ενοικίασης ή εξυπηρέτησης ενός στεγαστικού δανείου.
Ιστορική αναδρομή και περιορισμένη στεγαστική πολιτική
Μεταπολεμικά, η Ελλάδα αντιμετώπισε το ζήτημα της στέγασης κυρίως μέσω ατομικών και οικογενειακών πρωτοβουλιών, παρά μέσω μιας συνεκτικής κρατικής πολιτικής. Ο θεσμός της «αντιπαροχής» κυριάρχησε, ενώ οι κρατικές παρεμβάσεις, όπως αυτές του Οργανισμού Εργατικής Κατοικίας (ΟΕΚ), επικεντρώθηκαν κυρίως στη χορήγηση δανείων παρά στην κατασκευή κατοικιών και στόχευαν σε συγκεκριμένες, συχνά ευάλωτες, ομάδες. Η διακοπή λειτουργίας του ΟΕΚ στην αρχή της οικονομικής κρίσης άφησε ένα κενό στη στεγαστική πολιτική για περίπου μία δεκαετία.
Σύγχρονες προκλήσεις και παράγοντες πίεσης
Η σημερινή αγορά κατοικίας δέχεται ισχυρές πιέσεις από πολλαπλούς παράγοντες (megatrends):
Δημογραφικές Μετακινήσεις: Προσφυγικές ροές, αστικοποίηση και μετεγκατάσταση νοικοκυριών σε περιοχές με καλύτερο βιοτικό επίπεδο αυξάνουν τη ζήτηση σε συγκεκριμένες γεωγραφικές ζώνες.
Τουριστική Ανάπτυξη & Βραχυχρόνιες Μισθώσεις: Η επέκταση της οικονομίας διαμοιρασμού (π.χ. Airbnb) αποσύρει ακίνητα από την αγορά μακροχρόνιας ενοικίασης, αυξάνοντας τα ενοίκια και τις τιμές πώλησης, ειδικά σε τουριστικές περιοχές.
Νέα Εργασιακά Μοντέλα: Η εξ αποστάσεως εργασία αλλάζει τις προτιμήσεις για την τοποθεσία και τα χαρακτηριστικά της κατοικίας.
Οικονομικές & Περιβαλλοντικές Κρίσεις: Επηρεάζουν τόσο την κατασκευαστική δραστηριότητα όσο και την αγοραστική δύναμη των νοικοκυριών.
Ανεπαρκής Προσφορά: Η χαμηλή κατασκευαστική δραστηριότητα κατά την περίοδο της οικονομικής κρίσης, σε συνδυασμό με την ταχεία ανάκαμψη των τιμών από το 2018 και την ισχυρή εξωτερική ζήτηση (π.χ. Golden Visa), δημιούργησαν ένα σημαντικό έλλειμμα προσφοράς έναντι της ζήτησης.
Η κρίση προσιτότητας: Δεδομένα και αντιλήψεις
Η έρευνα της Alpha Bank αποκαλύπτει μια ζοφερή εικόνα όσον αφορά την οικονομική προσιτότητα:
Αδυναμία πρόσβασης: Η πλειοψηφία (54%) θεωρεί ανέφικτη την αγορά κατοικίας, ενώ ένα ακόμη μεγαλύτερο ποσοστό (68%) θεωρεί ανέφικτη την ενοικίαση στις τρέχουσες τιμές.
Οικονομική πίεση: Πάνω από τους μισούς ερωτηθέντες (54%) δηλώνουν ότι μόλις καλύπτουν τα βασικά έξοδα, χωρίς δυνατότητα αποταμίευσης, και ένα 11% αδυνατεί να καλύψει ακόμη και αυτά.
Υψηλό κόστος στέγασης: Το 52% των ενοικιαστών δαπανά πάνω από το 30% του εισοδήματός του για ενοίκιο. Το αντίστοιχο ποσοστό για όσους αποπληρώνουν στεγαστικό δάνειο είναι 42%.
Απαισιόδοξες προσδοκίες: 6 στους 10 Έλληνες αναμένουν περαιτέρω αύξηση τιμών και ενοικίων τα επόμενα πέντε χρόνια, με την επέκταση των βραχυχρόνιων μισθώσεων να θεωρείται (από πάνω από 50%) βασικός παράγοντας πίεσης, μαζί με τις κυβερνητικές πολιτικές και τα επιτόκια.
Προφίλ ζήτησης και δημογραφικές τάσεις
Παρά τις δυσκολίες, η ιδιοκατοίκηση παραμένει η κυρίαρχη προτίμηση των Ελλήνων. Η έρευνα δείχνει:
Ηλικία και ιδιοκατοίκηση: Το ποσοστό ιδιοκατοίκησης αυξάνεται με την ηλικία. Η μέση ηλικία αποχώρησης από την οικογενειακή εστία είναι τα 35 έτη, ηλικία που συχνά σηματοδοτεί και την έναρξη αναζήτησης ή λήψης στεγαστικού δανείου.
Προσωπική κατάσταση: Οι δεσμευμένοι (σε σχέση ή γάμο) εμφανίζουν πολύ υψηλότερα ποσοστά ιδιοκατοίκησης σε σύγκριση με τους αδέσμευτους. Στις ηλικίες 18-34, οι αδέσμευτοι συχνά φιλοξενούνται (37%), ενώ όσοι είναι σε σχέση συχνά ενοικιάζουν (44%).
Ομάδες ενδιαφέροντος: Η μελέτη αναγνωρίζει τρεις βασικές δημογραφικές ομάδες που χρήζουν προσοχής από τις πολιτικές και τον τραπεζικό τομέα: νέοι 18-34 που ζουν με σύντροφο, νέοι που φιλοξενούνται, και παντρεμένοι που ενοικιάζουν.
Πρόθεση αγοράς: Το 12% του δείγματος σκοπεύει να αγοράσει κατοικία στα επόμενα δύο χρόνια, ποσοστό που ανεβαίνει στο 28% για τους νέους σε σχέση και στο 21% για τους παντρεμένους ενοικιαστές. Κύριο εμπόδιο παραμένει η έλλειψη κατοικιών εντός του προϋπολογισμού τους.
Πρόσφατες αδύναμες παρεμβάσεις και ευρωπαϊκό πλαίσιο
Η κυβέρνηση έχει πρόσφατα ενεργοποιήσει μια σειρά μέτρων, εμφανώς καθυστερημένα και χωρίς ανταπόκριση λόγω αυστηρών κριτηρίων, όπως:
–Προγράμματα: “Σπίτι μου”, “Ανακαινίζω-Ενοικιάζω” (με επανεκκίνηση και βελτιωμένους όρους).
–Ρυθμίσεις: Αυστηροποίηση Golden Visa, περιορισμοί στις βραχυχρόνιες μισθώσεις (π.χ., φορολογικά κίνητρα για μετατροπή σε μακροχρόνιες, απαγορεύσεις σε κεντρικές περιοχές Αθήνας).
–Νέες πρωτοβουλίες: Πρόγραμμα κοινωνικής αντιπαροχής (ΣΔΙΤ) για αξιοποίηση δημόσιας περιουσίας και κατασκευή προσιτών κατοικιών, αύξηση φοιτητικού επιδόματος στέγασης, κατασκευή νέων εστιών.
Αυτές οι κινήσεις εντάσσονται σε ένα ευρύτερο ευρωπαϊκό πλαίσιο, όπου η προσιτή στέγαση αποτελεί πανευρωπαϊκή προτεραιότητα. Πολλές χώρες εφαρμόζουν ή σχεδιάζουν προγράμματα κοινωνικής στέγασης, χρηματοδοτήσεις, φορολόγηση κενών ακινήτων, πλαφόν στα ενοίκια, και αξιοποίηση πόρων (Ταμείο Ανάκαμψης, ΕΤΕπ) για ενεργειακά αποδοτικές κοινωνικές κατοικίες.
Προτάσεις για το μέλλον
Η στεγαστική κρίση στην Ελλάδα, που χαρακτηρίζεται από τη δυσαναλογία ζήτησης-προσφοράς και την πίεση στα εισοδήματα, απαιτεί πολυεπίπεδες λύσεις. Η μελέτη της Alpha Bank προτείνει ενέργειες που στοχεύουν τόσο στον περιορισμό της ζήτησης όσο, κυρίως, στην τόνωση της προσφοράς:
Ενίσχυση προσφοράς: Κίνητρα για επιστροφή κενών κατοικιών στην αγορά, ενίσχυση κατασκευαστικής δραστηριότητας, αξιοποίηση κενών κτιρίων, καταγραφή και διαχείριση ακινήτων από αποποιήσεις κληρονομιάς, βιώσιμη επανεκκίνηση στεγαστικής πολιτικής, περαιτέρω ρυθμίσεις στις βραχυχρόνιες μισθώσεις για αύξηση της διαθεσιμότητας για μακροχρόνια ενοικίαση.
Διαχείριση ζήτησης: Περαιτέρω παραμετροποίηση του πλαισίου της Golden Visa.
Συνέργειες δημοσίου-ιδιωτικού τομέα & τραπεζών: Ανάπτυξη εξειδικευμένων στεγαστικών δανείων (ειδικά για νέους/οικογένειες), σχεδιασμός ΣΔΙΤ για προσιτή/κοινωνική κατοικία με αξιοποίηση δημόσιας γης/κτιρίων και τραπεζικής χρηματοδότησης, με διάθεση των κατοικιών σε προνομιακές τιμές ή δωρεάν σε επιλέξιμες ομάδες, αξιοποιώντας και ευρωπαϊκούς πόρους.
Κεντρικό συμπέρασμα είναι ότι οι στεγαστικές ανάγκες είναι εξατομικευμένες. Απαιτείται, επομένως, μια προσέγγιση που αναγνωρίζει αυτή την ποικιλομορφία, με τα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα να λειτουργούν και ως σύμβουλοι, προσφέροντας προσαρμοσμένες λύσεις για την αντιμετώπιση μιας από τις μεγαλύτερες σύγχρονες κοινωνικές και οικονομικές προκλήσεις της χώρας.
mywaypress.gr
