ΗΠΑ – Ο αναπάντεχος ρόλος των μεγάλων κατασκευαστών στην επίλυση της στεγαστικής κρίσης

Η στεγαστική κρίση αποτελεί ένα από τα πλέον πιεστικά ζητήματα της εποχής μας, με τις τιμές των κατοικιών να εκτοξεύονται και την πρόσβαση στην ιδιοκτησία να γίνεται όλο και πιο δύσκολη. Ωστόσο, μια νέα ανάλυση ανατρέπει την πεπατημένη άποψη, αποκαλύπτοντας τον εκπληκτικό ρόλο που διαδραματίζουν οι μεγαλύτεροι κατασκευαστές κατοικιών στις ΗΠΑ στην αντιμετώπιση αυτής της πρόκλησης. Αντίθετα με τη συμβατική σοφία που τους θέλει συχνά να θεωρούνται εμπόδια στην οικονομική στέγαση, τα δεδομένα δείχνουν μια δραματική στροφή προς την εξυπηρέτηση των αγοραστών για πρώτη φορά.

 
Μια στρατηγική στροφή προς τον αγοραστή πρώτης φοράς

Σύμφωνα με νέα στοιχεία από το AEI Housing Center, το 2024, το 51,2% όλων των πωλήσεων νέων κατασκευών από τους 20 κορυφαίους κατασκευαστές κατευθύνθηκαν σε αγοραστές για πρώτη φορά (FTBs). Αυτό αποτελεί σημαντική αύξηση από το 38,6% που καταγράφηκε το 2014. Αυτή η μετατόπιση δεν αφορά μόνο το ποιοι αγοράζουν αυτά τα σπίτια, αλλά και το πόσα κατασκευάζονται. Το 2024, αυτοί οι κατασκευαστές παρέδωσαν 323.000 νέες κατοικίες, σχεδόν τριπλάσιο αριθμό από τις 114.000 που πωλήθηκαν το 2012. Πρόκειται για την υψηλότερη παραγωγή την τελευταία δεκαετία, αποδεικνύοντας ότι οι μεγάλοι κατασκευαστές όχι μόνο επεκτείνουν την πρόσβαση στην ιδιοκτησία, αλλά το κάνουν και σε μεγάλη κλίμακα.

Αυτή η μεταμόρφωση είναι ιδιαίτερα εντυπωσιακή, δεδομένου ότι οι νέες κατοικίες συνήθως κοστίζουν περισσότερο από τις υφιστάμενες. Το 2024, η μέση τιμή ενός νέου σπιτιού που πωλήθηκε από αυτούς τους κατασκευαστές ήταν 422.000 δολάρια, αυξημένη κατά 44% από τα 292.000 δολάρια πριν από μια δεκαετία. Παρά τις αυξημένες τιμές και τα επιτόκια, οι αγοραστές για πρώτη φορά αγοράζουν περισσότερες νέες κατοικίες από ποτέ την τελευταία δεκαετία.

 
Πώς επιτυγχάνεται η προσιτότητα;

Αυτή η μεταμόρφωση οφείλεται σε μια συνειδητή αλλαγή στρατηγικής από τους μεγαλύτερους κατασκευαστές κατοικιών. Την τελευταία δεκαετία, έχουν αναπροσανατολίσει την εστίασή τους στην αγορά αρχικού επιπέδου. Ενώ το 2014, το τυπικό νέο σπίτι που πωλούσαν ήταν 28% ακριβότερο από τη μέση τιμή πώλησης της τοπικής περιοχής, το 2024, αυτή η διαφορά είχε μειωθεί σε μόλις 6%. Αυτό αποτελεί σαφή ένδειξη μιας στοχευμένης προσπάθειας να παραδοθούν πιο προσιτές κατοικίες για τους αγοραστές για πρώτη φορά.

Αυτή η στροφή αποδείχθηκε μια έξυπνη επιχειρηματική κίνηση, καθώς η ζήτηση για στέγαση αρχικού επιπέδου υπερβαίνει κατά πολύ την προσφορά, σε αντίθεση με την πιο κορεσμένη αγορά των μεγαλύτερων κατοικιών. Για να καλύψουν αυτή την ανάγκη, οι μεγαλύτεροι κατασκευαστές επεκτείνουν την προσιτότητα μέσω ενός συνδυασμού στρατηγικών επιλογών σχεδιασμού και χρηματοοικονομικών καινοτομιών:

Κατασκευή μικρότερων κατοικιών: Το μέσο μέγεθος κατοικίας έχει μειωθεί από 2.750 τετραγωνικά πόδια το 2014 σε 2.350 τετραγωνικά πόδια το 2024. Αυτή η μείωση των 400 τετραγωνικών ποδιών μπορεί να μειώσει τη συνολική τιμή ενός νέου σπιτιού κατά 60.000 έως 100.000 δολάρια, μια ουσιαστική αλλαγή για αγοραστές με περιορισμένο προϋπολογισμό.

Προσφορά χρηματοοικονομικών εργαλείων: Πολλοί κορυφαίοι κατασκευαστές αγοράζουν πλέον συστηματικά τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων για τους πελάτες τους. Η DR Horton και η Lennar, για παράδειγμα, προσέφεραν επιτόκια 90 έως 120 μονάδες βάσης κάτω από τον επικρατούντα μέσο όρο της αγοράς του 6,8% το 2024. Αυτό μπορεί να μειώσει τις μηνιαίες πληρωμές κατά 180 έως 270 δολάρια, καθιστώντας την ιδιοκτησία πιο προσιτή. Οι αγορές επιτοκίων είναι συχνά πιο οικονομικές από τις μειώσεις τιμών και ιδιαίτερα χρήσιμες για δανειολήπτες που περιορίζονται από τα όρια λόγου χρέους προς εισόδημα (DTI).

 
Οι αγοραστές προσαρμόζονται

Ταυτόχρονα, οι ίδιοι οι δανειολήπτες ανταποκρίνονται στις απαιτήσεις της εποχής:

Πιο χρηματοοικονομικά ικανοί: Τα μέσα πιστωτικά σκορ έχουν αυξηθεί σε 737, περίπου 7 μονάδες πάνω από το 2014. Τα εισοδήματα των νοικοκυριών ανέρχονται πλέον σε περίπου 130.000 δολάρια, αντικατοπτρίζοντας τη σταθερή αύξηση των μισθών την τελευταία δεκαετία.

Αναλαμβάνουν περισσότερο χρέος: Λόγω πιο ευέλικτων ομοσπονδιακών οδηγιών χρηματοδότησης, οι δανειολήπτες επιτρέπεται να αναλάβουν υψηλότερους λόγους DTI. Ο τυπικός δανειολήπτης ξοδεύει πλέον έως και το 41% του ακαθάριστου εισοδήματος σε πληρωμές χρέους, από 37% πριν από μια δεκαετία. Ενώ αυτή η ευελιξία βοηθά περισσότερους αγοραστές να πληρούν τις προϋποθέσεις σε ένα περιβάλλον υψηλού κόστους, αφήνει επίσης λιγότερο περιθώριο για άλλα έξοδα διαβίωσης, αποταμιεύσεις ή χρηματοοικονομικές δυσκολίες.

 
Ο ρόλος των τοπικών κυβερνήσεων: Ξεπερνώντας τα εμπόδια

Οι τοπικές κυβερνήσεις έχουν μια ισχυρή ευκαιρία να επιταχύνουν αυτή την τάση προς περισσότερες κατασκευές κατοικιών και προσιτότητα, επανεξετάζοντας τις απαιτήσεις ελάχιστου μεγέθους οικοπέδου σε νέες υποδιαιρέσεις. Για τους μεγαλύτερους κατασκευαστές της χώρας, τα μέσα μεγέθη οικοπέδων έχουν ήδη μειωθεί από 7.300 τετραγωνικά πόδια το 2014 σε 6.250 τετραγωνικά πόδια το 2024. Υπάρχει μια ισχυρή γραμμική σχέση μεταξύ του μεγέθους του οικοπέδου και του μεγέθους του σπιτιού: μικρότερα οικόπεδα οδηγούν συνήθως σε μικρότερα σπίτια. Αυτή η τάση μείωσης του μεγέθους όχι μόνο επιτρέπει την κατασκευή 17% περισσότερων αρχικών κατοικιών στην ίδια έκταση γης, αλλά επίσης οδηγεί σε σημαντική εξοικονόμηση κόστους, βοηθώντας να γίνουν οι νέες κατοικίες πιο προσιτές για ένα ευρύτερο φάσμα αγοραστών.

Σημαντικό είναι ότι η μείωση των απαιτήσεων μεγέθους οικοπέδου δεν απαιτεί δαπανηρές επιδοτήσεις οικονομικής στέγασης. Δυστυχώς, οι κατασκευαστές παραμένουν σε μεγάλο βαθμό περιορισμένοι από τις τοπικές πολεοδομικές διατάξεις που επιβάλλουν αδικαιολόγητα μεγάλα οικόπεδα. Η έρευνα δείχνει ότι η άρση των περιορισμών στα μεγέθη των οικοπέδων θα μπορούσε να έχει σημαντικό αντίκτυπο:

• Περισσότερες κατασκευές κατοικιών και χαμηλότερες τιμές, διευρύνοντας την πρόσβαση σε αρχικές κατοικίες που επιθυμούν να αγοράσουν οι αγοραστές για πρώτη φορά.
• Υψηλότερα έσοδα από φόρους ακίνητης περιουσίας από την αποτελεσματικότερη χρήση της γης.
• Ισχυρότερες τοπικές οικονομίες μέσω αυξημένης πληθυσμιακής πυκνότητας που υποστηρίζει τις επιχειρήσεις και την ανάπτυξη θέσεων εργασίας.

Σε πολλές κοινότητες, το εμπόδιο στην προσιτότητα δεν είναι η έλλειψη προσπάθειας, αλλά οι ξεπερασμένοι κανόνες ζώνης και χρήσης γης.

 
Συμπέρασμα: Οι μεγάλοι κατασκευαστές ως μέρος της λύσης

Οι μεγάλοι κατασκευαστές συχνά παρουσιάζονται ως εμπόδια στην προσιτότητα. Ωστόσο, οι αριθμοί λένε μια διαφορετική ιστορία. Την τελευταία δεκαετία, έχουν διευρύνει την πορεία προς την ιδιοκτησία κατοικίας για περισσότερους αγοραστές για πρώτη φορά, προσφέροντας πραγματικές λύσεις όπου άλλοι βλέπουν μόνο προβλήματα. Η αξιοποίηση του ρόλου τους, σε συνδυασμό με τη μεταρρύθμιση των τοπικών πολεοδομικών κανονισμών, μπορεί να αποτελέσει ένα ισχυρό βήμα προς την επίλυση της στεγαστικής κρίσης και την εξασφάλιση της πρόσβασης σε προσιτή στέγαση για όλους.

 
Πηγή: aei.org

 
mywaypress.gr – Για προσεκτικούς αναγνώστες