Η αγορά έχει κεφάλαια. Λείπει το ακίνητο που μπορεί να πουληθεί

18 Οκτωβρίου, 2026 10:30 πμ

Δύο ημέρες Prodexpo στο Ωδείο Αθηνών δείχνουν μια κτηματαγορά που χρηματοδοτείται εύκολα και μεταβιβάζεται δύσκολα, ένα κράτος που βλέπει καθαρά όταν εισπράττει και θολά όταν σχεδιάζει, και μια στεγαστική πολιτική που επιδοτεί τη ζήτηση πάνω σε προσφορά που δεν υπάρχει.

Ανάλυση της mywaypress.gr  |

 
Το κύριο σημείο

Η ελληνική κτηματαγορά δεν πάσχει από έλλειψη κεφαλαίων. Πάσχει από έλλειψη ακινήτων που μπορούν νόμιμα να χτιστούν, να μεταβιβαστούν και να πουληθούν, και αυτό δεν το διορθώνει καμία επιδότηση της ζήτησης.

 
Γιατί μετράει

Τα χρήματα υπάρχουν: 8 δισ. ευρώ επενδύσεις στα ακίνητα μέσω του δανειακού σκέλους του Ταμείου Ανάκαμψης, 2 δισ. για το «Σπίτι μου ΙΙΙ», πάνω από 3 δισ. στεγαστικά δάνεια φέτος.

Τα ακίνητα καθυστερούν: περίπου δύο χρόνια από τον πλειστηριασμό ώς την ετοιμότητα πώλησης, έναντι έξι έως δώδεκα μηνών σε άλλες χώρες· αναγνωρισμένο μόλις το 5% του οδικού δικτύου· ούτε ένα ολοκληρωμένο Τοπικό Πολεοδομικό Σχέδιο.

Το κόστος το πληρώνει ο πολίτης: τριπλάσια πίεση στις ενοικιάσεις απ’ ό,τι στις πωλήσεις και δαπάνη στέγασης 36% του εισοδήματος, έναντι 19,2% στην ΕΕ.

 
Οι κτηματαγορές συνήθως μιλούν για τιμές. Στη Prodexpo 2026 μίλησαν, σχεδόν χωρίς να το θέλουν, για χρόνο. Σε δύο ημέρες συζητήσεων, με δεκάδες διευθύνοντες συμβούλους, υπουργούς, διοικητές οργανισμών και νομικούς, οι διαφωνίες ήταν πολλές: αν υπάρχει φούσκα, αν το «Σπίτι μου ΙΙΙ» βοηθά ή φουσκώνει τις τιμές, πόσο περιοριστικός θα είναι ο νέος χωρικός σχεδιασμός. Μία φράση, όμως, από τη συζήτηση για τα ακίνητα που βρίσκονται στα χέρια των εταιρειών διαχείρισης δανείων συνόψισε αυτό που οι περισσότεροι ομιλητές είπαν με άλλα λόγια. Η καθυστέρηση, είπε η Λίλα Πατεράκη της doValue, «δεν είναι να βρεθεί ο αγοραστής, αλλά να βγει στην αγορά ένα ακίνητο».

Όταν ο αγοραστής βρίσκεται σε λιγότερο από τρεις μήνες και το ακίνητο χρειάζεται περισσότερα από δύο χρόνια για να γίνει πωλήσιμο, η συζήτηση για το αν υπάρχει ζήτηση έχει κριθεί. Μένει να απαντηθεί ποιος παράγει προσφορά, με ποιους κανόνες και με ποιον ρυθμό. Η mywaypress.gr εξετάζει τις ειδήσεις και τις ανταποκρίσεις από τη διοργάνωση με αυτό το ερώτημα και καταλήγει σε μια θέση που διατυπώνεται ευθέως: το κρίσιμο έλλειμμα της ελληνικής κτηματαγοράς δεν είναι χρηματοδοτικό. Είναι θεσμικό, χωρικό και εργασιακό.

 
Η ρευστότητα δεν είναι το πρόβλημα

Το κεφάλαιο ήταν παρόν σε κάθε αίθουσα. Ο διοικητής της Ειδικής Υπηρεσίας Συντονισμού του Ταμείου Ανάκαμψης, Ορέστης Καβαλάκης, ανέφερε ότι το δανειακό σκέλος του ΤΑΑ έχει κινητοποιήσει 8 δισ. ευρώ στον ευρύτερο τομέα των ακινήτων. Η Trastor ολοκλήρωσε αύξηση κεφαλαίου 150 εκατ. ευρώ με συμμετοχή 13 ξένων επενδυτών· η Trade Estates ανέβασε τον στόχο της από 750 εκατ. έως το 2028 σε 1 δισ. έως το 2031. Τα στεγαστικά δάνεια έφτασαν τα 2,6 δισ. το 2025 και αναμένεται να ξεπεράσουν τα 3 δισ. φέτος. Το 20% των αναζητήσεων στο Spitogatos προέρχεται από το εξωτερικό. Και στις πρώτες περίπου 1.000 κατοικίες της LAMDA στο Ελληνικό που έχουν ήδη συμβολαιοποιηθεί, ανάμεσα σε τρεις και τέσσερις αγοραστές στους δέκα είναι ομογενείς ή κάτοικοι εξωτερικού, ενώ εννέα στις δέκα πωλήσεις γίνονται χωρίς δάνειο.

Στο άλλο άκρο της αλυσίδας, ο πιο αποκαλυπτικός αριθμός ήρθε από τις εταιρείες διαχείρισης δανείων. Η Intrum Hellas μίλησε για περίπου 15.000 ακίνητα υπό διαχείριση ή στην ιδιοκτησία τραπεζών. Τα επιμέρους μεγέθη που αναφέρθηκαν, περίπου 8.000 οικονομικές ενότητες και άλλα 8.000 ακίνητα τραπεζών, δεν αθροίζουν ακριβώς στο σύνολο, υπενθύμιση ότι ακόμη και τα βασικά μεγέθη της αγοράς δίνονται κατά προσέγγιση. Από τον πλειστηριασμό ώς την ετοιμότητα πώλησης, ανέφεραν στελέχη της Intrum και της doValue, περνούν περίπου δύο χρόνια, έναντι έξι έως δώδεκα μηνών σε άλλες χώρες, κυρίως λόγω πολεοδομικών εκκρεμοτήτων και αυθαιρέτων. Για το 15%-30% των ακινήτων που διαχειρίζεται η doValue εκτιμάται σοβαρό πρόβλημα που συνδέεται με αυθαίρετα της κατηγορίας 5.

Η Ελλάδα, με άλλα λόγια, πέρασε από το πρόβλημα της πίστης στο πρόβλημα του τίτλου. Ο επενδυτής δεν ρωτά πια αν θα βρει χρηματοδότηση· ρωτά αν το ακίνητο που θα αγοράσει θα μπορεί να μεταβιβαστεί, να ανακαινιστεί και να πουληθεί ξανά. Η νομικός Εύη Γρηγορίου-Σερφιώτη το διατύπωσε για το πιο απλό ερώτημα, πότε θα υπογραφεί το συμβόλαιο: η απάντηση παραμένει «εξαρτάται».

 
Η αβεβαιότητα έχει τιμή

Οι τιμές των ακινήτων εξηγούνται συνήθως από το κόστος και τη ζήτηση. Στη Prodexpo φάνηκε και ένας τρίτος όρος, που σπάνια καταγράφεται στις στατιστικές: το ασφάλιστρο κινδύνου της θεσμικής αβεβαιότητας. Ο Αντώνης Ηλιόπουλος της Empiria περιέγραψε ότι ακόμη και η αδειοδότηση «δεν σου εγγυάται ότι μπορείς να ολοκληρώσεις την επένδυση που έχεις ξεκινήσει»: ένα έργο μπορεί να τεθεί σε αναστολή όταν έχει προχωρήσει στο 30, στο 50 ή στο 70%, χωρίς να έχει παρανομήσει ή παρατυπήσει ο επενδυτής. Ο Γιώργος Σπανός της Domes Resorts περιέγραψε τη συνέπεια: οι θεσμικοί επενδυτές τοποθετούνται μόνο σε ξενοδοχεία που ήδη λειτουργούν.

Η συνέπεια είναι λιγότερο αθώα απ’ όσο ακούγεται. Όταν το κεφάλαιο αρνείται να αναλάβει τον κίνδυνο του χρόνου, δεν εξαφανίζεται· μετακινείται προς ό,τι έχει ήδη περάσει τον έλεγχο: το ξενοδοχείο σε λειτουργία, την αποθήκη με πιστοποίηση, την κατοικία με καθαρό τίτλο. Το υφιστάμενο και νόμιμο αποκτά τιμή σπανιότητας. Οι κάτοχοί του κερδίζουν· οι νεοεισερχόμενοι, μικροί κατασκευαστές, νέοι επιχειρηματίες, νοικοκυριά που θέλουν να αγοράσουν, πληρώνουν. Η αβεβαιότητα λειτουργεί ως φραγμός εισόδου, και τον εισπράττουν όσοι βρίσκονται ήδη μέσα.

Οι ημερομηνίες που ανακοίνωσε το κράτος ανήκουν στην ίδια λογική. Ο υπουργός Υποδομών Χρήστος Δήμας είπε ότι τα πρώτα 10 χιλιόμετρα του νέου ΒΟΑΚ παραδίδονται εντός Οκτωβρίου, ότι η παρέμβαση στον κόμβο Μεταμόρφωσης ολοκληρώνεται έως το τέλος του έτους και ότι το αεροδρόμιο του Καστελίου, κατασκευασμένο κατά 73%-74%, θα λειτουργήσει τον Νοέμβριο του 2028 «καλώς εχόντων των πραγμάτων». Είναι χρήσιμες δεσμεύσεις, απευθύνονται όμως σε μια αγορά που τιμολογεί ακριβώς την πιθανότητα να μην τηρηθούν. Η Prodea είπε ότι οι αλλαγές στις προθεσμίες του Ταμείου Ανάκαμψης άφησαν εκτός χρηματοδότησης έργα που είχαν ήδη προετοιμαστεί. Και η κλίμακα του χρόνου είναι άλλη: ένας οικισμός της ΔΥΠΑ ολοκληρώθηκε έπειτα από 23 χρόνια εκκρεμότητας, ενώ το Θριάσιο, που η Goldair οραματίζεται από το 2003, χτίζεται ακόμη.

 
Επιδότηση ζήτησης σε αγορά χωρίς προσφορά

Το «Σπίτι μου ΙΙΙ» ήταν το πιο συζητημένο μέτρο της Prodexpo, και οι αριθμοί του εξηγούν γιατί. Σε σχέση με το πρώτο πρόγραμμα, η μέγιστη αξία ακινήτου ανεβαίνει κατά 50% (στις 300.000 ευρώ), το ανώτατο δάνειο κατά 53% (στις 230.000) και το ηλικιακό όριο από τα 39 στα 55 έτη. Ο προϋπολογισμός είναι 2 δισ. ευρώ. Η διευθύνουσα σύμβουλος της Ελληνικής Αναπτυξιακής Τράπεζας, Ισμήνη Παπακυρίλλου, ανέφερε ότι υπάρχει ήδη «ουρά» ενδιαφερομένων από το προηγούμενο πρόγραμμα, ότι περίπου το 40% των αγορών έγινε στην Αττική, σε ακίνητα συνήθως μικρότερα και παλαιότερα, και ότι το πρόγραμμα δημιούργησε πρόσθετη ζήτηση χωρίς, κατά την εκτίμησή της, να επηρεάσει καθοριστικά τη συνολική πορεία της αγοράς.

Το όριο των 55 ετών δεν είναι τεχνική λεπτομέρεια. Ένα μέτρο που γεννήθηκε για να βοηθήσει νέους να αποκτήσουν πρώτη κατοικία επεκτείνεται σε ανθρώπους που σε μία δεκαετία θα πλησιάζουν τη σύνταξη. Είναι η πιο ειλικρινής παραδοχή ότι το στεγαστικό δεν είναι πια γενεακό πρόβλημα αλλά πρόβλημα της μεσαίας τάξης, όπως είπε και ο Γιάννης Παρασκευόπουλος της Danos. Είναι όμως και διεύρυνση του πληθυσμού που διεκδικεί το ίδιο περιορισμένο απόθεμα.

Τα στοιχεία του Spitogatos δείχνουν πού καταλήγει αυτή η ζήτηση. Πανελλαδικά, κάθε διαθέσιμο ακίνητο προς ενοικίαση δέχεται κατά μέσο όρο 2,4 μοναδικά αιτήματα ενδιαφέροντος, έναντι 0,79 για κάθε ακίνητο προς πώληση: πίεση τρεις φορές μεγαλύτερη. Η προσιτή κατοικία δέχεται οκταπλάσια πίεση από την ακριβή, και ανάμεσα σε γειτονικές περιοχές οι αποκλίσεις φτάνουν τις 12 έως 14 φορές. Το έλλειμμα στις πωλήσεις συγκεντρώνεται στις κατοικίες ώς 300.000 ευρώ· πάνω από 550.000 η σχέση προσφοράς και ζήτησης είναι πιο ισορροπημένη. Ο Δημήτρης Τσατίρης το είπε ευθέως: προγράμματα ενίσχυσης της ζήτησης, όσο κοινωνικό πρόσημο κι αν έχουν, εντείνουν την ανισορροπία όταν δεν συνοδεύονται από αύξηση του διαθέσιμου αποθέματος. Το βάρος φαίνεται στον λογαριασμό: η δαπάνη στέγασης των ελληνικών νοικοκυριών είναι περίπου 36% του εισοδήματος, έναντι 24% στον ΟΟΣΑ και 19,2% στην ΕΕ, σύμφωνα με στοιχεία που παρουσίασε η Βάλια Δήμου της Cerved.

Μια απλή πράξη δείχνει γιατί η προσφορά δεν θα έρθει μόνη της. Σύμφωνα με τον Γιάννη Ρεβύθη της Revithis Real Estate, με κόστος οικοδομής πάνω από 2.500 ευρώ το τετραγωνικό ένας κατασκευαστής «μπαίνει μέσα» αν δεν πουλήσει πάνω από 4.000 ευρώ το τετραγωνικό. Στα 4.000 ευρώ, το ανώτατο όριο των 300.000 ευρώ αγοράζει 75 τετραγωνικά, στο όριο του νεκρού σημείου του κατασκευαστή· με οποιοδήποτε περιθώριο κέρδους, λιγότερα. Ο Μάξιμος Καλατζής της Makt υπολόγισε ότι το κατασκευαστικό κόστος έχει αυξηθεί κατά 50% από την εποχή της πανδημίας και ότι το όφελος του κατασκευαστή από το προτεινόμενο μοντέλο κατασκευής για ενοικίαση δεν ξεπερνά το 15%. Εκεί, λοιπόν, όπου βρίσκεται το έλλειμμα, ώς τις 300.000 ευρώ, η νέα προσφορά δύσκολα έχει οικονομική λογική. Το μοναδικό νεόδμητο προϊόν σε κλίμακα που παρουσιάστηκε, οι πρώτες κατοικίες του Ελληνικού που παραδίδονται στις αρχές του 2027, έχει μέση τιμή 1,3 εκατ. ευρώ, πάνω από τετραπλάσια του ορίου. Μένει το παλαιό απόθεμα, ακριβώς εκείνο για το οποίο, κατά την κ. Παπακυρίλλου, δεν προβλέπονται ουσιαστικές αλλαγές στα κριτήρια παλαιότητας, και που ο Ανδρέας Πρωτόπαπας της FinTHESIS προτείνει να ενισχυθεί με επιδότηση ανακαίνισης για ακίνητα ηλικίας 35 ετών και άνω.

Τρεις ομιλητές κατέληξαν στο ίδιο συμπέρασμα με διαφορετικά λόγια. Ο Δημήτρης Μπινιάρης της Binswanger, με βάση την εμπειρία των δύο πρώτων προγραμμάτων, είπε ότι όσα κέρδισαν οι δικαιούχοι από το επιδοτούμενο επιτόκιο τα έχασαν προκαταβολικά, πληρώνοντας υπερτίμημα πάνω στο σπίτι. Ο Δημήτρης Ανδρίτσος της Cerved σημείωσε ότι η άνοδος των τιμών στις σχετικές κατηγορίες ακινήτων φάνηκε να υπερβαίνει εκείνη της ευρύτερης αγοράς. Ο Κώστας Γεωργάκος της Prelevits φοβάται ότι «δημιουργούμε την επόμενη γενιά κόκκινων δανείων». Το κοινό νήμα είναι η κεφαλαιοποίηση: το όφελος της επιδότησης ανεβαίνει στην τιμή, όπου το εισπράττει ο πωλητής, ενώ ο αγοραστής κρατά τη μεγαλύτερη οφειλή.

Η επιβράδυνση των τιμών είναι υπαρκτή: ο Δημήτρης Μελαχροινός του Spitogatos ανέφερε ότι ανεβαίνουν φέτος περίπου 5%, τον χαμηλότερο ρυθμό εννέα ετών. Επιβράδυνση της ανόδου όμως δεν σημαίνει μείωση τιμών· σημαίνει σταθεροποίηση σε υψηλότερο επίπεδο, και η Έρη Μητσοστεργίου της Avison Young το είπε χωρίς περιστροφές: η αγορά «δεν είναι σε μια φάση ευκαιριών», έχει γίνει πιο ακριβή και πιο ώριμη. Ο Κυριάκος Καμπούρης της IMS FC υποστήριξε ότι «δεν έχουμε φούσκα ακινήτων», αφού οι περισσότερες αγοραπωλησίες γίνονται με ίδια κεφάλαια. Ισχύει, και μετριάζει τον πιστωτικό κίνδυνο. Αλλά μια αγορά μπορεί να μην είναι φούσκα και να είναι κλειστή. Όταν εννέα στις δέκα πωλήσεις ενός μεγάλου έργου γίνονται χωρίς δάνειο και η Αθήνα, κατά τη Deloitte, είναι η τρίτη ακριβότερη ευρωπαϊκή πόλη σε σχέση με το διαθέσιμο εισόδημα, με 16 χρόνια μισθών για την αγορά ενός σπιτιού, η απουσία μόχλευσης δείχνει ποιος αγοράζει: όποιος έχει ήδη κεφάλαιο.

Πρέπει επίσης να λέγεται ότι όσοι καθησύχασαν για τις τιμές έχουν έκθεση σε αυτές. Ο Ερρίκος Αρώνες της Hellenic Properties, που εκτίμησε ότι δεν θα υπάρξει σύντομα διόρθωση αξιών, χαρακτήρισε μεγάλο πλεονέκτημα το ότι η χώρα «έχει λύσει το πρόβλημα του χρέους». Το κόστος εξυπηρέτησης του δημόσιου χρέους υποχώρησε, και αυτό στηρίζει τις αποτιμήσεις. Το χρέος όμως, ένα από τα υψηλότερα στην ΕΕ, έγινε εξυπηρετήσιμο· δεν λύθηκε. Η διαφορά είναι ακριβώς η διαφορά ανάμεσα στο κεφάλαιο που υπάρχει και στο ακίνητο που λείπει.

 
Το κράτος που βλέπει όταν εισπράττει

Η ΑΑΔΕ έδωσε στη Prodexpo το αντίθετο παράδειγμα. Ο διοικητής Γιώργος Πιτσιλής ανέφερε ότι οι δηλώσεις εισοδήματος από βραχυχρόνιες μισθώσεις έφτασαν τα 973 εκατ. ευρώ το 2025, από περίπου 70 εκατ. σε παλαιότερη περίοδο, ότι η μη συμμόρφωση ως προς την αναγραφή αριθμού μητρώου ακινήτου μειώθηκε από 11% σε 5% και ότι στοχευμένη δράση για το φορολογικό έτος 2023 εντόπισε 34.000 φορολογούμενους χωρίς δηλωμένα εισοδήματα και οδήγησε σε 37.000 δηλώσεις οικειοθελούς συμμόρφωσης και 105 εκατ. ευρώ πρόσθετου δηλωθέντος εισοδήματος. Η μέθοδος είναι η διασταύρωση δεδομένων με τις πλατφόρμες. Είναι σπάνιο δείγμα διοίκησης που δουλεύει με δεδομένα και αποτελέσματα, και πρέπει να αναγνωριστεί. Το ίδιο αντανακλαστικό, δεδομένα, έλεγχος, ανάκληση, ακούστηκε και από τον υπουργό Μετανάστευσης Θάνο Πλεύρη, που ξεκαθάρισε ότι οι άδειες Golden Visa θα ανακαλούνται όταν η αγορά συνοδεύεται από συμφωνία που μειώνει έμμεσα το πραγματικό τίμημα κάτω από τις 250.000 ευρώ ή όταν η απαγόρευση βραχυχρόνιας μίσθωσης παρακάμπτεται με υπομισθώσεις.

Σε άλλη συζήτηση της ίδιας ημέρας, ο Μάνος Κρανίδης της Krama Property είπε ότι το Δημόσιο «δεν έχει ακόμη πλήρη εικόνα για το πόσα και ποια είναι τα κενά ακίνητα». Το ίδιο κράτος που διασταυρώνει τις μισθώσεις με τις πλατφόρμες δεν γνωρίζει πόσα σπίτια μένουν κλειστά. Η διαφορά δεν είναι τεχνολογική· είναι προτεραιοτήτων. Η πληροφορία συγκεντρώνεται εκεί όπου υπάρχει είσπραξη και καθυστερεί εκεί όπου υπάρχει υποχρέωση να εξυπηρετηθεί ο πολίτης.

Η πρόοδος του Κτηματολογίου είναι πραγματική και πρέπει να λέγεται. Η γενική διευθύντρια Ολυμπία Μαρκέλλου ανέφερε ότι το 99% της χώρας έχει πλέον κτηματολογικό κωδικό, ότι καταργήθηκαν 392 υποθηκοφυλακεία, ότι ψηφιοποιήθηκαν περίπου 600 εκατ. σελίδες αρχείων και ότι ακόμη και η τελευταία διαδικασία που απαιτούσε φυσική παρουσία γίνεται πλέον ηλεκτρονικά. Η υφυπουργός Περιβάλλοντος και Ενέργειας Μαριλένα Σούκουλη-Βιλιάλη μίλησε για πάνω από 1,5 εκατ. άδειες στο e-Άδειες και 1,3 εκατ. ακίνητα στην ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου. Οι χρήστες του συστήματος περιέγραψαν όμως και την άλλη όψη. Ο συμβολαιογράφος Γιώργος Ρούσκας είπε ότι η ψηφιοποίηση σε ορισμένα ζητήματα έδωσε λύση, σε άλλα «έχει γίνει ψηφιακή γραφειοκρατία». Η δικηγόρος Μαρία Δελή ανέφερε ότι βάρη και διεκδικήσεις των αρχικών ιδιοκτησιών δεν έχουν μεταφερθεί στα νέα ΚΑΕΚ και ότι τα ιστορικά ΚΑΕΚ δεν είναι προσβάσιμα διαδικτυακά στους δικηγόρους. Ο Νεοκλής Νεοκλέους, της δικηγορικής εταιρείας Σιούφας και Συνεργάτες, είπε ότι η ψηφιοποίηση έφερε στην επιφάνεια αναντιστοιχίες δεκαετιών ανάμεσα σε κτηματολογικά φύλλα, τίτλους και τοπογραφικά διαγράμματα.

Η ψηφιοποίηση, δηλαδή, λειτούργησε ως έλεγχος του παρελθόντος: έκανε ορατό ό,τι η διοίκηση δεν είχε καθαρίσει. Είναι πρόοδος, αλλά το κόστος της διόρθωσης πέφτει στους επαγγελματίες και στους αγοραστές τους. Η Έλενα Κοντογεώργου, πρόεδρος του Συμβολαιογραφικού Συλλόγου Εφετείων Αθηνών-Πειραιώς-Αιγαίου και Δωδεκανήσου, το είπε απλά: ακόμη «διορθώνουμε λάθη του παρελθόντος και της κτηματογράφησης». Στο μεταξύ περιμένουν τρεις νέοι θεσμοί: νομοσχέδιο για τον Ενιαίο Κόμβο Ακινήτου, που θα τεθεί σε δημόσια διαβούλευση «τις επόμενες ημέρες», υπουργική απόφαση για τον συμβολαιογράφο ως υπηρεσία μίας στάσης, που αναμένεται, και ένας νέος οργανισμός που θα συνδέει Κτηματολόγιο και πολεοδομίες, ο οποίος εξετάζεται από δύο υπουργεία. Καθένας είναι λογικός. Ο Κρανίδης όμως έθεσε το ουσιαστικό: «Δεν αρκεί να είναι ψηφιακό το Κτηματολόγιο. Πρέπει να απλοποιηθεί συνολικά το πλαίσιο».

Οι εκτιμητές το είπαν με τον πιο ωμό τρόπο. Ο Γιάννης Ξυλάς της GEOAXIS υποστήριξε ότι κανένα διεθνές εκτιμητικό πρότυπο δεν αποτυπώνει την ελληνική πραγματικότητα, «κυρίως την έννοια της ανομίας», και το ελληνικό τμήμα του RICS συνέταξε ειδικό συμπλήρωμα (Greece National Supplement) για αιγιαλό, αρχαιολογία, αυθαίρετα, δασικά και εκτός σχεδίου δόμηση. Μερικά δε από τα πιο βασικά μεγέθη της αγοράς ή δεν υπάρχουν ή δίνονται ως εκτίμηση ενδιαφερομένου. Η Μαριέττα Λαζανά της HouseMaster παραδέχθηκε ότι δεν μετράμε πόσο ξένο ενδιαφέρον καταλήγει σε συναλλαγή, επικαλούμενη στοιχεία μεγάλης μεσιτικής εταιρείας ότι περίπου το 48% των ξένων ενδιαφερομένων δεν ολοκληρώνει την αγορά. Ο πρόεδρος της ΠΟΣΜΑΣ Λευτέρης Ποταμιάνος ανέφερε ότι από περίπου 43.000 μεσιτικά γραφεία νόμιμα είναι τα 6.500 και παράνομα τα 36.500. Μια αγορά που δεν μετρά τον χρόνο, τη μετατροπή του ενδιαφέροντος σε αγορά, τον αριθμό των νόμιμων διαμεσολαβητών και τα κενά σπίτια δεν μπορεί να σχεδιάσει «σοκ προσφοράς».

 
Το κεφάλαιο έφτασε πριν από τον δρόμο

Ο Δήμας συνέδεσε ρητά τις υποδομές με την κτηματαγορά: οι υποδομές, είπε, επηρεάζουν την οικονομική δραστηριότητα σε όλα τα στάδιά τους, από τη μελέτη ώς τη συντήρηση. Ο συνομιλητής του, Ιωάννης Ορφανός της Colliers, σημείωσε ότι οι ξένοι θεσμικοί επενδυτές ενδιαφέρονται ιδιαίτερα για τις μεταφορικές συνδέσεις. Η συζήτηση για τις αποθήκες και την εφοδιαστική αλυσίδα (logistics) έδειξε πού κολλά αυτή η σύνδεση. Ο Καλλίνικος Καλλίνικος της Goldair περιέγραψε το Θριάσιο ως επένδυση 310 εκατ. ευρώ με 5.500 θέσεις εργασίας και 275.000 τ.μ. στεγασμένους χώρους, και είπε ότι το μεγαλύτερο πρόβλημα της Δυτικής Αττικής είναι οι οδικές υποδομές, χωρίς τις οποίες η λειτουργία των αποθηκών δεν διασφαλίζεται. Την ίδια ώρα ο υπουργός ανέφερε ότι η σύμβαση για τον τριπλό κόμβο Σκαραμαγκά υπεγράφη πριν από περίπου τρεισήμισι μήνες, ότι η παρέμβαση στη Μεταμόρφωση, με δύο διακριτές λωρίδες εισόδου, ολοκληρώνεται έως το τέλος του έτους και ότι η σύνδεση Οινοφύτων-Ελευσίνας, που θα επιτρέπει στα βαρέα οχήματα να παρακάμπτουν την Αττική, βρίσκεται ακόμη σε συζητήσεις με την Ευρωπαϊκή Επιτροπή.

Η ζήτηση δεν περιμένει. Ο Γιώργος Φιλόπουλος της Trastor μίλησε για καταγεγραμμένη ζήτηση 300.000 τ.μ. που δεν καλύπτεται μεσοπρόθεσμα και για αύξηση μισθωμάτων 8%-10% ετησίως τα τελευταία χρόνια· ο Πάνος Καρπάθιος της Karpathios Development ανέφερε ότι έξι στα δέκα υφιστάμενα κτίρια δεν πληρούν τις σύγχρονες προδιαγραφές. Το κεφάλαιο, με άλλα λόγια, έφτασε πριν από τον δρόμο.

Το στρατηγικό αφήγημα είναι επιπλέον διπλό. Ο Δήμας παρουσίασε τον διάδρομο Βαλτικής, Μαύρης Θάλασσας και Αιγαίου, με μνημόνιο συνεργασίας με Βουλγαρία και Ρουμανία που συνδέει τα λιμάνια Θεσσαλονίκης, Καβάλας και Αλεξανδρούπολης με Μπουργκάς, Βάρνα, Ρούσε και Κωνστάντζα, και σημείωσε ότι η πρωτοβουλία συνδέεται και με τη στρατιωτική κινητικότητα, ώστε να αξιοποιηθούν περισσότερες δυνατότητες χρηματοδότησης. Η γεωγραφία της χώρας, με άλλα λόγια, νομισματοποιείται δύο φορές: προς τους επενδυτές ως αξία ακινήτου και προς τις Βρυξέλλες ως ασφάλεια. Αυτό δεν είναι κατ’ ανάγκην κακό, αφού η χρηματοδότηση βρίσκεται εκεί όπου υπάρχει ευρωπαϊκή πολιτική βούληση. Σημαίνει όμως ότι ο σχεδιασμός ακολουθεί το δοχείο της χρηματοδότησης. Ένας διάδρομος που σχεδιάζεται για να κινεί φορτία και στρατιωτικό υλικό δεν είναι αυτονόητα ο διάδρομος που θα σχεδίαζε κανείς για να κινεί επιβάτες και ελληνικά προϊόντα με το ελάχιστο κόστος για την περιφέρεια.

Ο σιδηρόδρομος, που ζήτησαν ως προϋπόθεση και ο Καλλίνικος και ο Βασίλης Καρώνης της Maersk, φάνηκε πιο εύκολος στη δήλωση παρά στη δέσμευση. Ο Δήμας τον χαρακτήρισε στρατηγική επιλογή και είπε ότι στόχος είναι η αύξηση του μεριδίου του, χωρίς οι επίσημες δηλώσεις  του από τη Prodexpo που εξετάζουμε να αναφέρουν ποσοτικό στόχο ή χρονοδιάγραμμα.

 
Το σοκ προσφοράς χρειάζεται χέρια

«Σοκ προσφοράς» ζήτησαν ο Τσατίρης και ο Μελαχροινός του Spitogatos, ο Δημήτρης Δήμτσας της Dimand, ο Δημήτρης Οικονόμου της MyStudentFlat. Ο Δήμτσας το συνέδεσε με χρηματοδότηση χαμηλού κόστους και μεγάλης διάρκειας και με πολεοδομικά κίνητρα· ο ίδιος και ο Ρεβύθης πρότειναν περιορισμό ή κατάργηση του κατασκευαστικού ΦΠΑ. Στις ανταποκρίσεις από τις στεγαστικές συζητήσεις, το ερώτημα ποιος θα το χτίσει δεν τίθεται.

Η απάντηση βρέθηκε σε άλλη αίθουσα. Η πανελλαδική έρευνα της Orientum, με περίπου 27.000 μαθητές λυκείου την περίοδο 2022-2024 και 38 επαγγελματικές κατηγορίες, κατέγραψε τις τεχνικές εργασίες στην 36η θέση, με μόλις 2,52% των μαθητών να εμφανίζει υψηλό ενδιαφέρον. Οι κατασκευές βρίσκονται στην 31η θέση, η μηχανολογία στην 24η, ενώ στην κορυφή είναι η επιχειρηματικότητα. Στα κορίτσια, το υψηλό ενδιαφέρον για τεχνικές εργασίες είναι 0,53%. Η σύνδεση με τη στέγαση δεν έγινε από τους ομιλητές· είναι της mywaypress.gr και πρέπει να διαβαστεί ως υπόθεση εργασίας, αφού η έρευνα καταγράφει προτιμήσεις εφήβων και όχι μελλοντικές επιλογές. Η κατεύθυνση όμως είναι σαφής: ένα σοκ προσφοράς κατοικιών θα χρειαστεί τεχνίτες, τεχνικούς και εργοδηγούς, και εξαρτάται από μια γενιά που δεν τους επιλέγει. Ο συνιδρυτής της Orientum Σπύρος Μιχαλούλης το είπε καθαρά: «Δεν αρκεί απλά να δημιουργούμε θέσεις εργασίας, πρέπει να δημιουργούμε και την επιθυμία των νέων να τις επιλέξουν».

Το ίδιο ερώτημα, από την άλλη πλευρά της χώρας. Η δήμαρχος Μετσόβου Μαρία-Χριστίνα Αβέρωφ θύμισε ότι ο τόπος της είχε 4.000 κατοίκους και τώρα έχει «με το ζόρι 1.200», δηλαδή έχασε το 70%, και ότι τα πρόβατα της περιοχής έπεσαν από 30.000 σε περίπου 5.000. Υποστήριξε ότι δεν είναι ρεαλιστικό να διασωθούν όλοι οι μικροί οικισμοί και πρότεινε την ενίσχυση των κεφαλοχωριών, μια από τις πιο ειλικρινείς φράσεις της διοργάνωσης. Ο Σωτήρης Τσουκαρέλης της The High Mountains εξήγησε γιατί όσοι εγκαθίστανται στην ύπαιθρο επιστρέφουν στις πόλεις μέσα σε λίγους μήνες ή χρόνια: λείπουν υπηρεσίες, καταστήματα, ιατρική υποστήριξη. Η αναζωογόνηση της υπαίθρου, με άλλα λόγια, δεν είναι ζήτημα κατοικίας αλλά υπηρεσιών. Και τα σπίτια που λείπουν στην Αττική δεν θα βρεθούν σε χωριά χωρίς γιατρό.

 
Ένα κλίμα που δεν υπάρχει πια

Ο Αλέξανδρος Αθανασούλας της SBC Greece ανέφερε ότι η ενέργεια για ψύξη στην ΕΕ διπλασιάστηκε την περίοδο 2018-2024 και στην Ελλάδα αυξήθηκε 103%, τρίτη χώρα πίσω από Ισπανία και Ιταλία. «Αυτό δεν είναι συμπεριφορά, είναι σχεδιασμός», είπε. Ο καθηγητής Κωνσταντίνος Καρτάλης προειδοποίησε ότι η αύξηση του ύψους των κτιρίων μπορεί να επιδεινώσει τις συνθήκες σε μια περιοχή, την ώρα που η δημόσια συζήτηση για το στεγαστικό ακουμπά στην ιδέα των επιπλέον ορόφων, και ζήτησε νέο Ρυθμιστικό Σχέδιο για την Αθήνα, αφού το ισχύον είναι του 2012. Η καθηγήτρια Μαργαρίτα Νίκη Ασημακοπούλου ανέφερε ότι τα περισσότερα κτίρια της έρευνας υπερθερμαίνονται το καλοκαίρι και ότι οι ανακαινίσεις εστιάζουν στον χειμώνα.

Η νέα οδηγία για την ενεργειακή απόδοση των κτιρίων κάνει το ζήτημα οικονομικό. Ο John Newton της STP Strategic εξήγησε ότι η ενεργειακή κατηγορία Α θα σημαίνει πλέον κτίριο μηδενικών εκπομπών, οπότε ένα κτίριο που σήμερα θεωρείται αποδοτικό μπορεί αύριο να θεωρείται μέτριο, και ότι κάθε κτίριο που σχεδιάζεται σήμερα θα εισέλθει στην αγορά με το νέο καθεστώς. Οι αγοραστές το έχουν ήδη καταλάβει: ο Αθανάσιος Στάμου της ΠΟΣΜΑΣ είπε ότι είναι «πιο εκπαιδευμένοι από ποτέ» και κοιτάζουν πρώτα μόνωση, κουφώματα και θέρμανση. Αλλά και εδώ η κοινωνική όψη είναι αθέατη. Σύμφωνα με το Spitogatos, πολλά από τα ακίνητα με ενοίκιο κάτω των 600 ευρώ στην Αττική, εκεί όπου η ζήτηση υπερβαίνει κατά πολύ την προσφορά, βρίσκονται σε χαμηλή ενεργειακή κλάση ή χρειάζονται παρεμβάσεις. Ο ενοικιαστής εξοικονομεί από το μίσθωμα και πληρώνει στον λογαριασμό ρεύματος. Και μια επιδότηση ζήτησης που, όπως παρουσιάστηκε, δεν αλλάζει ουσιωδώς τα κριτήρια παλαιότητας και δεν συνδέθηκε στη Prodexpo με την ενεργειακή αναβάθμιση, αγοράζει το απόθεμα που η νέα οδηγία θα καταστήσει ακριβότερο στη διατήρησή του.

 
Η διάσταση που δεν πρέπει να μας διαφύγει

Το μεγαλύτερο στεγαστικό μέτρο της δεκαετίας δεν θα ψηφιστεί ως στεγαστικό. Θα εμφανιστεί ως χάρτης. Στη Prodexpo ακούστηκαν δεκάδες προτάσεις για τη στέγη· η σημαντικότερη ειπώθηκε σε μία μόνο συζήτηση, χωρίς να ονομαστεί στεγαστική.

«Μια γραμμή πάνω σε έναν πολεοδομικό χάρτη δεν είναι απλώς μία γραμμή. Μπορεί να δημιουργήσει υπεραξίες ή να απαξιώσει περιουσίες.»-Δημήτρης Σαμαράς, CEO Samaras & Partners Group of Companies

Τα στοιχεία είναι συγκεκριμένα. Μέσω του προγράμματος «Κωνσταντίνος Δοξιάδης» εκπονούνται Τοπικά και Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια σε 250 δήμους και περίπου 880 δημοτικές ενότητες· μελέτες για περίπου 550 έχουν ήδη υποβληθεί και αναμένεται να τεθούν σε διαβούλευση. Ο Σαμαράς, του οποίου ο όμιλος συμμετέχει στην εκπόνηση σχεδίων σε περισσότερες από 40 περιοχές, είπε ότι υπάρχει «σαφής γνώση για το τι θα γίνει σε κάθε περιοχή» και ότι ο σχεδιασμός θα είναι «πολύ περιοριστικός για τη χώρα». Ο Καλατζής είπε ότι δεν έχει ολοκληρωθεί ούτε ένα Τοπικό Πολεοδομικό Σχέδιο· η υποβολή μελετών δεν είναι ολοκλήρωση σχεδίου, και η διαφορά είναι ακριβώς το περιθώριο όπου αποφασίζονται όλα. Παράλληλα, η απόφαση 176/2023 της Ολομέλειας του Συμβουλίου της Επικρατείας συνέδεσε την οικοδομησιμότητα εκτός σχεδίου με νομίμως αναγνωρισμένο δρόμο. Κατά τον Σαμαρά, μόλις το 5% του οδικού δικτύου είναι σήμερα αναγνωρισμένο· το προεδρικό διάταγμα για τις προϋποθέσεις αναγνώρισης αναμένεται στις αρχές του 2027 και η διαδικασία θα χρειαστεί τουλάχιστον ένα έτος. «Σε αυτό το ένα έτος τι κάνουμε;», ρώτησε.

Τρεις συνέπειες προκύπτουν, και καμία δεν είναι αυτονόητη για όποιον διαβάζει το στεγαστικό ως ζήτημα επιτοκίων και επιδοτήσεων.

Πρώτον, ο χάρτης είναι μεταφορά πλούτου. Όποιος κατέχει ήδη νόμιμα δομήσιμη γη ή αδειοδοτημένο κτίριο ωφελείται από τη σπανιότητα που δημιουργεί ένας περιοριστικός κανόνας· όποιος δεν κατέχει, πληρώνει. Ο Στέλιος Κουτσιβίτης της SWOT Hospitality το περιέγραψε για τον τουρισμό: μέσα από τους περιορισμούς του νέου χωροταξικού πλαισίου, είπε, υπάρχει ευκαιρία για πιο ποιοτικές και πιο πολυτελείς αναπτύξεις. Ο περιορισμός γίνεται επιχειρηματικό μοντέλο. Αυτό δεν σημαίνει ότι ο ομιλητής ζητά περιορισμούς· σημαίνει ότι η σπανιότητα που φτιάχνει ο κανόνας γίνεται εισόδημα για όποιον βρεθεί από τη σωστή πλευρά της γραμμής.

Δεύτερον, η πληροφορία για το μέλλον μιας γραμμής έχει αξία, και κατανέμεται άνισα. Σύμφωνα με τον ίδιο τον Σαμαρά, ιδιωτικοί σύμβουλοι που συμμετέχουν στη σύνταξη των σχεδίων γνωρίζουν σήμερα τι θα ισχύσει, ενώ ιδιοκτήτες, δήμοι και πολίτες θα το μάθουν στη διαβούλευση. Δεν υπονοούμε παρανομία: η συμμετοχή ιδιωτικών γραφείων είναι θεσμικά αναμενόμενη, και ο ίδιος ζήτησε ρητά να ενεργήσουν οι αρμόδιοι φορείς πριν εκδοθούν τα προεδρικά διατάγματα. Η ασυμμετρία όμως είναι δομική, και σε αγορά όπου η γνώση του τι θα ισχύει αξίζει υπεραξία ή απαξίωση, δεν είναι λεπτομέρεια.

Τρίτον, το αφήγημα της υπαίθρου συγκρούεται με τον χάρτη. Η Prodexpo μίλησε για αναζωογόνηση χωριών, για ανθρώπους ηλικίας 45-60 ετών που εργάζονται εξ αποστάσεως και θέλουν μόνιμη εγκατάσταση, για εξοχικά και ξενοδοχειακά συγκροτήματα στην Ερμιονίδα. Όλα αυτά προϋποθέτουν, σε μεγάλο βαθμό, δυνατότητα άδειας ή επέμβασης εκτός σχεδίου, δηλαδή ακριβώς εκεί όπου η νομολογία, ο χάρτης και το πρόβλημα των δρόμων δημιουργούν αβεβαιότητα. Ο Σαμαράς προειδοποίησε για κίνδυνο να παραμείνει παγωμένη η οικοδομική δραστηριότητα εκτός σχεδίου επί ένα τουλάχιστον έτος και ζήτησε μεταβατικό πλαίσιο για ορισμένες κατηγορίες ακινήτων, με το άρθρο 24 του Συντάγματος να μην παρακάμπτεται. Ένα αφήγημα που δεν υπολογίζει αυτό το έτος δεν είναι πολιτική. Είναι ευχή.

Η δημοκρατική διάσταση είναι ο λόγος που το γράφουμε ευθέως. Η μόνη στιγμή όπου ο πολίτης μπορεί να παρέμβει σε αυτή τη διαδικασία είναι η διαβούλευση, με μελέτες τεχνικές και εκτεταμένες για 550 δημοτικές ενότητες, ενώ ο σχεδιασμός θα καθορίσει, όπως είπε ο Σαμαράς, το μέλλον κάθε περιοχής για σχεδόν 30 χρόνια. Η Prodexpo αφιέρωσε δεκάδες συζητήσεις σε αποδόσεις, ρευστότητα και αποτιμήσεις και μία, ουσιαστικά, σε αυτό που θα τις καθορίσει όλες. Όποιος συζητά το στεγαστικό χωρίς να διαβάζει τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια, συζητά για την τιμή και όχι για την αιτία.

Τρία πράγματα πρέπει να ζητηθούν χωρίς περιστροφές. Πρώτον, κάθε σχέδιο να συνοδεύεται από δημόσια, κατανοητή απεικόνιση του τι αλλάζει για κάθε τεμάχιο, με τις χρήσεις και τους όρους δόμησης που ισχύουν σήμερα και εκείνους που προτείνονται. Δεύτερον, το πρόγραμμα των διαβουλεύσεων να δημοσιοποιηθεί εγκαίρως, ώστε δήμοι και πολίτες να μην το πληροφορηθούν όταν λήγει η προθεσμία. Τρίτον, αν υιοθετηθεί το μεταβατικό πλαίσιο για την εκτός σχεδίου δόμηση, να κριθεί ανοιχτά ως προς το ποιους καλύπτει και με ποιο αντίτιμο για το περιβάλλον, όχι ως διευκόλυνση ενός κλάδου.

 
Παρακείμενη ιδέα-Πρόταση της mywaypress.gr

Ένας δημόσιος δείκτης χρόνου. Αν αυτό που μετρά είναι ο χρόνος, ας μετριέται. Μια μηνιαία δημοσίευση, ανά περιοχή, της διάμεσης διάρκειας από την υπογραφή προσυμφώνου ώς το συμβόλαιο, από τον πλειστηριασμό ώς την ετοιμότητα πώλησης και του ποσοστού του ενδιαφέροντος που μετατρέπεται σε συναλλαγή. Τα λίγα στοιχεία που ακούστηκαν στη Prodexpo προέρχονται από ιδιωτικές εταιρείες, όχι από δημόσιο δείκτη. Ό,τι δεν μετριέται, δεν διορθώνεται.

 
Η εκτίμηση της mywaypress.gr-Πηγές και επιφυλάξεις

Τι αντέχει. Η Prodexpo 2026 δείχνει μια αγορά που ωρίμασε και μια διοίκηση που κινείται: Κτηματολόγιο στο 99%, 392 υποθηκοφυλακεία καταργημένα, πάνω από 1,5 εκατ. άδειες στο e-Άδειες, μια ΑΑΔΕ με αποτελέσματα που μετριούνται. Αυτά είναι πραγματικά και μένουν. Η κριτική μας δεν αφορά την κατεύθυνση αλλά τη σειρά: η πολιτική επιδοτεί πρώτα τη ζήτηση και ετοιμάζει μετά την προσφορά, δηλαδή τον χάρτη, τον δρόμο, τον τίτλο και το εργατικό δυναμικό. Την καθυστέρηση θα την πληρώσουν οι αγοραστές και οι ενοικιαστές, με τιμές και με χρόνο.

Τι δεν ελέγχθηκε. Οι αριθμοί προέρχονται από τοποθετήσεις ομιλητών σε συνέδριο και από τις ανταποκρίσεις του, συχνά από φορείς με έκθεση στην αγορά. Δεν επαληθεύσαμε ανεξάρτητα τα δύο χρόνια ετοιμότητας ακινήτων, το 15%-30% με αυθαίρετα, το 5% των αναγνωρισμένων δρόμων ή τα 36.500 παράνομα μεσιτικά γραφεία. Οι υπολογισμοί (τα 75 τ.μ. στο όριο των 300.000 ευρώ, η αναλογία 1,3 εκατ. ευρώ προς 300.000 στο Ελληνικό, η απώλεια 70% του πληθυσμού στο Μέτσοβο) είναι της mywaypress.gr και βασίζονται αποκλειστικά στα μεγέθη που αναφέρθηκαν.

Τι θα άλλαζε την εκτίμησή μας. Δημοσίευση των σχεδίων που θα τεθούν σε διαβούλευση με απεικόνιση των επιπτώσεων ανά τεμάχιο· δημόσια στοιχεία χρόνου μεταβίβασης· μεταβατικό πλαίσιο για την εκτός σχεδίου δόμηση με ρητούς όρους.

 
Συντακτική σημείωση & πολιτική AI: Κάθε δημοσιευμένο άρθρο στο  mywaypress.gr αποτελεί προϊόν ουσιαστικού συντακτικού ελέγχου και ανθρώπινης επιμέλειας, η οποία φέρει την αποκλειστική συντακτική ευθύνη του περιεχομένου (EU AI Act, Art. 50.4). Τηρούμε πλήρως τους κανόνες διαφάνειας και τις εκάστοτε οδηγίες των Εθνικών Αρχών Εποπτείας της Αγοράς.

 
Φωτογραφία / Εικονογράφηση: Δημιουργήθηκε με χρήση Τεχνητής Νοημοσύνης (AI Generated Image).

 
Ανάλυση και σύνθεση: mywaypress.gr

 
© 2026 mywaypress.gr — Από το τι συμβαίνει στο τι σημαίνει