Δύο όροφοι πάνω από ένα κενό
Ο πρωθυπουργός ζητά περισσότερο ύψος, ο Διοικητής της Τράπεζας της Ελλάδος ζητά να ανοίξουν τα κλειστά σπίτια. Και οι δύο μιλούν για προσφορά· κανείς δεν είπε πόσα σπίτια, πού, πότε και για ποιον. Το σχέδιο που θα έδινε νόμιμη βάση στο ύψος δεν έχει ακόμη ολοκληρωθεί.
Ανάλυση της mywaypress.gr ·
Η είδηση. Στους «Διαλόγους για την Αθήνα» που οργάνωσε ΤΟ ΒΗΜΑ, δύο από τους βαρύτερους θεσμικούς λόγους της χώρας άγγιξαν το στεγαστικό. Ο πρωθυπουργός Κυριάκος Μητσοτάκης είπε ότι το πρόβλημα δεν αντιμετωπίζεται μόνο από την πλευρά της ζήτησης και πρότεινε, ως κίνητρο, «έναν με δύο ορόφους επιπλέον» στα κτίρια. Ο Διοικητής της Τράπεζας της Ελλάδος Γιάννης Στουρνάρας απάντησε από άλλη πόρτα: πρέπει να ανοίξουν τα κλειστά σπίτια, όχι μόνο να χτιστούν νέα.
Γιατί μετράει. Η Ελλάδα βρίσκεται στην κορυφή της Ευρωπαϊκής Ένωσης στην επιβάρυνση από το στεγαστικό κόστος. Στις πρόσφατες σειρές της Eurostat, ένας στους τρεις έως τέσσερις κατοίκους δίνει το 40% ή περισσότερο του διαθέσιμου εισοδήματός του για τη στέγη· στην ΕΕ το ποσοστό είναι περίπου ένας στους δώδεκα. Τα ενοίκια αυξήθηκαν κατά 10,1% το 2025, δεύτερη μεγαλύτερη άνοδος στην Ένωση μετά την Κροατία. Απέναντι σε αυτά τα μεγέθη, η δημόσια απάντηση της ημέρας ήταν δύο προτάσεις χωρίς αριθμό, χωρίς προθεσμία και χωρίς ορισμό δικαιούχου.
Η μεγάλη εικόνα. Η στεγαστική πολιτική στην Ελλάδα δεν υποφέρει από έλλειψη ιδεών· υποφέρει από λάθος σειρά. Ζητά ύψος πριν υπάρξει χάρτης που να το επιτρέπει, και ανοιχτά σπίτια πριν υπάρξει μέτρο για το πόσα είναι κλειστά και γιατί. Αυτό δεν είναι διαφωνία ανάμεσα σε πρωθυπουργό και κεντρικό τραπεζίτη. Είναι το κοινό τους κενό.
Η ιδέα δεν είναι το πρόβλημα
Ας ξεκινήσουμε από το δίκαιο. Η αύξηση της επιφάνειας κατοικίας εκεί όπου υπάρχουν δρόμοι, δίκτυα και συγκοινωνία δεν είναι πρωτότυπη αρχή· είναι από τα συνηθέστερα εργαλεία των πόλεων που πιέζονται από τη ζήτηση. Αδύναμη είναι η φράση, γιατί της λείπουν τα τρία συστατικά που ξεχωρίζουν την πολιτική από το ευχολόγιο: ο τόπος, ο όρος και ο δικαιούχος. Πού επιτρέπεται το ύψος; Με ποιο αντάλλαγμα; Και ποιος θα κατοικήσει τα νέα τετραγωνικά;
Ο πρωθυπουργός αναφέρθηκε και στις δικαστικές εμπλοκές του μέτρου, σαν να πρόκειται για εξωτερικό εμπόδιο. Το ιστορικό λέει άλλα. Το Συμβούλιο της Επικρατείας έκρινε το 2024 ότι οι διατάξεις του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού που έδιναν μπόνους ύψους και όγκου ήταν αντισυνταγματικές, επειδή εφαρμόζονταν χωρίς προηγούμενες πολεοδομικές μελέτες σε κάθε περιοχή. Το υπουργείο Περιβάλλοντος απάντησε τότε ότι κίνητρα ύψους θα προβλεφθούν μέσα στον πολεοδομικό σχεδιασμό που βρισκόταν σε εξέλιξη. Με απλά λόγια: το δικαστήριο δεν είπε «όχι στο ύψος». Είπε «πρώτα το σχέδιο». Και το σχέδιο είναι αυτό που λείπει.
Ο χάρτης που λείπει
Εδώ η υπόθεση αποκτά αριθμούς. Σύμφωνα με στοιχεία που έχει παρουσιάσει ο υφυπουργός Περιβάλλοντος Δημήτρης Οικονόμου, εγκεκριμένα πολεοδομικά σχέδια υπάρχουν μόνο για το 20% των δημοτικών ενοτήτων της χώρας, το μικρότερο ποσοστό στην ΕΕ, και τα μισά από αυτά είναι παρωχημένα. Το κενό επιχειρήθηκε να καλυφθεί με το πρόγραμμα «Κωνσταντίνος Δοξιάδης», που χρηματοδοτείται από το Ταμείο Ανάκαμψης.
Το πρόγραμμα σε 4 αριθμούς
20% των δημοτικών ενοτήτων έχει εγκεκριμένο πολεοδομικό σχέδιο· τα μισά από αυτά είναι παρωχημένα (στοιχεία ΥΠΕΝ).
42% των μελετών (295 από περίπου 700 δημοτικές ενότητες) αφαιρέθηκε από το Ταμείο Ανάκαμψης στην αναθεώρηση του Ιουλίου 2025, λόγω καθυστερήσεων (ρεπορτάζ της Αυγής).
601 δημοτικές ενότητες: για τόσες έχει παραληφθεί το δεύτερο στάδιο των μελετών, σύμφωνα με την υφυπουργό Μαριλένα Σούκουλη (30 Αυγούστου). Η δημόσια διαβούλευση, είπε, θα ξεκινήσει σταδιακά μέσα στο επόμενο τρίμηνο.
0 ολοκληρωμένες μελέτες τοπικού σχεδίου, υποστηρίζει το ρεπορτάζ της Αυγής, με το ορόσημο του Ταμείου να έχει αναδιατυπωθεί τον Δεκέμβριο του 2025 σε «προπαρασκευαστικά στάδια».
Το χρονικό έχει τη δική του ειρωνεία. Το πρόγραμμα είχε σχεδιαστεί ώστε οι αναθέσεις να ολοκληρωθούν έως το τέλος του 2023 και οι μελέτες έως το τέλος του 2025. Το 2023 η υπογραφή συμβάσεων ξεκίνησε με μόλις 63. Αν η πρόταση για έναν με δύο ορόφους επιπλέον εξεταστεί ως πολεοδομική πράξη, δεν έχει σήμερα πού να προσγειωθεί: η νόμιμη βάση της, το τοπικό σχέδιο, βρίσκεται ακόμη πριν από τη διαβούλευση.
Ταιριάζει εδώ το κριτήριο που έθεσε ο ίδιος ο Διοικητής. Ο Στουρνάρας εξήγησε ότι η αρχαία ελληνική οικονομία ευημέρησε χάρη σε θεσμικές καινοτομίες και στην ίση εφαρμογή των κανόνων, και ζήτησε οι υποδομές να σχεδιάζονται εγκαίρως, ώστε να κατευθύνουν την ανάπτυξη και όχι απλώς να την ακολουθούν. Η πολεοδομική ιστορία της Αττικής των τελευταίων ετών είναι το αντίστροφο: κανόνες που ακυρώνονται εκ των υστέρων, πάγωμα αδειών, μεταβατικές ρυθμίσεις για όσους πρόλαβαν, σχέδια που έρχονται μετά την πίεση και όχι πριν από αυτήν.
Ποιος εισπράττει τον όροφο
Υποθέστε ότι το πλαίσιο υπάρχει και ο όροφος επιτρέπεται. Η πρώτη επίπτωση δεν είναι ένα νέο διαμέρισμα. Είναι η άνοδος της αξίας του οικοπέδου, γιατί το δικαίωμα δόμησης είναι εκείνο που κοστολογείται. Στην πρακτική της αντιπαροχής, την υπεραξία αυτή μοιράζονται ο ιδιοκτήτης της γης και ο κατασκευαστής. Τα νέα τετραγωνικά θα πουληθούν στην τιμή της αγοράς, και η αγορά, όπως την περιέγραψε ο Διοικητής, ανεβαίνει: οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν κατά 6,5% το 2025 και κατά 5% ακόμη το δεύτερο τρίμηνο του 2026 (η ομιλία δεν διευκρινίζει τη βάση σύγκρισης).
Υπάρχει και ο χρόνος. Από την αλλαγή του κανόνα έως τις πρώτες παραδόσεις μεσολαβούν σχέδιο, έγκριση, άδεια και κατασκευή. Αν η διαδρομή διαρκέσει τρία χρόνια, ένας απλός υπολογισμός με τους σημερινούς ρυθμούς, 5% έως 6,5% τον χρόνο, δίνει σωρευτική άνοδο τιμών της τάξης του 16% έως 21% πριν φτάσει στην αγορά ο πρώτος νέος όροφος. Δεν είναι πρόβλεψη. Είναι το μέτρο της απόστασης ανάμεσα σε ένα μέτρο προσφοράς και σε μια κρίση που τρέχει τώρα.
Εδώ φαίνεται και η εσωτερική αντίφαση των δύο προτάσεων. Η πρώτη επιβραβεύει τον ιδιοκτήτη που θα γκρεμίσει και θα ξαναχτίσει ψηλότερα. Η δεύτερη ζητά από τον ιδιοκτήτη να ανοίξει και να νοικιάσει ό,τι ήδη έχει. Και οι δύο μιλούν στον ίδιο άνθρωπο, με αντίθετα κίνητρα: όσο πιο επικερδής γίνεται η ανοικοδόμηση, τόσο λιγότερο συμφέρει η ανακαίνιση και η μίσθωση ενός παλιού διαμερίσματος. Το φαινόμενο δεν έχει μετρηθεί στην Ελλάδα· η mywaypress.gr το καταγράφει ως κίνδυνο προς έλεγχο και όχι ως εύρημα. Μια πολιτική που δεν το έχει εξετάσει δεν έχει ακόμη σχεδιαστεί.
Το κινεζικό αντιπαράδειγμα. Η Κίνα είναι το μεγαλύτερο πείραμα της εποχής στη λογική «χτίσε όγκο και η στέγη θα βρεθεί». Έχτισε σε κλίμακα που η Αθήνα δεν πρόκειται να πλησιάσει, και το αποτέλεσμα δεν ήταν προσιτή κατοικία. Οι εκτιμήσεις για τις άδειες κατοικίες κινούνται από 65 έως 80 εκατομμύρια, ενώ το 2019, σύμφωνα με έρευνα της Λαϊκής Τράπεζας της Κίνας που επικαλείται η Bank of America, το 96% των αστικών νοικοκυριών κατείχε ήδη τουλάχιστον μία κατοικία. Στις μεγάλες πόλεις ο χρόνος απορρόφησης του αδιάθετου αποθέματος έχει φτάσει τους 27,4 μήνες, έναντι 12 έως 14 που θεωρούνται φυσιολογικοί, σύμφωνα με το Caixin, και η κυβέρνηση εξετάζει να μετατρέψει αδιάθετα διαμερίσματα σε προσιτή κατοικία. Οι αναλυτές συνδέουν το φαινόμενο με το ότι η κατοικία λειτούργησε ως επενδυτικό περιουσιακό στοιχείο: χρηματοδοτούνταν από προπωλήσεις και πωλήσεις γης και απευθυνόταν σε αγοραστές που ήθελαν να επενδύσουν, όχι να κατοικήσουν ή να νοικιάσουν. Όγκος χωρίς δικαιούχο παρήγαγε άδειες πολυκατοικίες, ημιτελή σπίτια και κατάρρευση κατασκευαστών.
Το μάθημα δεν είναι «μην χτίζετε ψηλά». Η ελληνική περίπτωση μοιάζει με το αντίστροφο της κινεζικής: αντί για υπερβάλλον απόθεμα που δεν πουλιέται, υπάρχει απόθεμα που δεν νοικιάζεται, 700.000 έως 800.000 κλειστές κατοικίες, ιδιοκτήτες που το κρατούν και τιμές που ανεβαίνουν. Και στις δύο χώρες η κατοικία έγινε περιουσιακό στοιχείο πριν γίνει στέγη. Γι’ αυτό η προσθήκη τετραγωνικών, χωρίς όρους για το ποιος τα κατοικεί, δεν μπορεί να υποσχεθεί χαμηλότερα ενοίκια. Η πρόταση του πρωθυπουργού απέχει βέβαια πολύ από την κινεζική κλίμακα· αφορά έναν με δύο ορόφους. Η σύγκριση αφορά τον μηχανισμό, όχι το μέγεθος.
Και ο όγκος χρειάζεται δίκτυα. Ο πρωθυπουργός μίλησε για ανανέωση του στόλου των λεωφορείων, αναβάθμιση της Γραμμής 1 και 24ωρη λειτουργία του Μετρό, αλλά παραδέχθηκε ότι θα υπάρξουν καθυστερήσεις στα μεγάλα και σύνθετα έργα επέκτασης. Ο Στουρνάρας υπενθύμισε πόσο κοστίζει στην οικονομία ο χρόνος που χάνεται στην κίνηση. Μια πρόταση για περισσότερους κατοίκους ανά τετραγωνικό χιλιόμετρο, πάνω σε δίκτυο που ο ίδιος ο εισηγητής λέει ότι θα καθυστερήσει, χρειάζεται τουλάχιστον μια φράση για τη σειρά των έργων.
Τα κλειστά σπίτια: ο αριθμός που δεν έχει συμφωνηθεί
Ο Διοικητής έχει δίκιο στην κατεύθυνση. Το ισχυρότερο απόθεμα που μπορεί να βγει στην αγορά χωρίς μπετόν είναι αυτό που ήδη υπάρχει. Εκεί όμως η συζήτηση συναντά ένα πρόβλημα που προηγείται κάθε μέτρου: δεν υπάρχει κοινά αποδεκτός αριθμός. Η απογραφή του 2021 καταγράφει περίπου 2,28 εκατ. μη κατοικούμενες κατοικίες, το 35% του αποθέματος, αλλά η μεγάλη πλειονότητα είναι εξοχικές και δευτερεύουσες. Οι κατοικίες χωρίς καμία χρήση εκτιμώνται σε 770.000 έως 800.000, ανάλογα με την πηγή· τα έντυπα Ε2 και Ε9 της εφορίας δείχνουν περίπου 700.000 κλειστές. Για την Αττική, δημοσίευμα του Βήματος με βάση την απογραφή αναφέρει 526.000 άδεια σπίτια, χωρίς ο ορισμός του «άδειου» να είναι ο ίδιος σε όλες τις πηγές.
Μια χώρα που δεν συμφωνεί αν έχει 700.000 ή 800.000 κλειστά σπίτια δεν μπορεί να βάλει στόχο ανοίγματος ούτε να μετρήσει αν τον πέτυχε. Οι αιτίες που καταγράφει το ρεπορτάζ, κόστος ανακαίνισης, ρίσκο μισθώσεων, φορολογία, ληξιπρόθεσμες οφειλές, πολυϊδιοκτησία, δεν ανήκουν σε ένα υπουργείο. Ανήκουν σε πολλά. Αυτό εξηγεί γιατί η φράση «να ανοίξουμε τα κλειστά σπίτια» ακούγεται πειστική και μένει χωρίς φορέα.
Γιατί μένουν γενικόλογοι
Θα ήταν άδικο να κριθούν δύο ομιλίες σε συνέδριο ως νομοσχέδια. Ο πρωθυπουργός επικαλέστηκε και την Ισπανία, για να δείξει ότι το πρόβλημα είναι ευρωπαϊκό. Αυτό ισχύει. Δεν αναιρεί όμως ότι η Ελλάδα βρίσκεται στην κορυφή της κλίμακας της επιβάρυνσης, ούτε αντικαθιστά πολιτική.
Η γενικότητα, πάντως, δεν είναι ουδέτερη. Σε μια χώρα όπου, σύμφωνα με τη Eurostat, σχεδόν τρεις στους τέσσερις κατοικούν σε δική τους κατοικία (72,8% το 2022), μια στεγαστική πολιτική που υπόσχεται κίνητρα στους ιδιοκτήτες και προσφορά χωρίς πίεση στην αξία των ακινήτων έχει ισχυρό εκλογικό ακροατήριο. Οι ενοικιαστές, και ιδίως οι νέοι, που φεύγουν από το πατρικό τους κατά μέσο όρο στα 30,9 έτη, τρίτη αργότερη ηλικία στην ΕΕ, πληρώνουν το κόστος και δεν εμφανίζονται στην πρόταση ως δικαιούχοι. Αυτή είναι ερμηνεία της mywaypress.gr και όχι διαπιστωμένος σκοπός. Είναι όμως η ερμηνεία που εξηγεί γιατί τα νέα τετραγωνικά δεν συνοδεύονται από καμία δέσμευση για το ποιος θα τα κατοικήσει.
Τι θα έκανε το σχέδιο σοβαρό
Η mywaypress.gr θέτει πέντε δοκιμασίες που θα μετέτρεπαν τη φράση σε πολιτική:
- Τόπος. Ύψος μόνο σε περιοχές με εγκεκριμένο τοπικό σχέδιο και σταθερή συγκοινωνία, ώστε να μην επαναληφθεί η ακύρωση του 2024.
- Όρος. Τμήμα της νέας επιφάνειας δεσμεύεται για προσιτή ή ρυθμιζόμενη μίσθωση, ή το επιπλέον ύψος επιβαρύνεται με εισφορά που χρηματοδοτεί κοινωνική κατοικία.
- Μέτρο. Ενιαίος ορισμός και δημόσιο μητρώο κενών κατοικιών, ώστε να υπάρχουν αφετηρία και στόχος για το άνοιγμά τους.
- Σειρά. Δημοσιευμένο χρονοδιάγραμμα που δένει το ύψος με τα έργα συγκοινωνίας και υποδομών.
- Λογοδοσία. Ετήσιος απολογισμός αδειών, παραδόσεων και ενοικίων από ανεξάρτητο φορέα.
Καμία από τις πέντε δεν είναι τεχνικά ανέφικτη. Όλες είναι δύσκολες πολιτικά, γιατί απαιτούν από την πολιτεία να δεσμευτεί σε μετρήσιμα πράγματα. Εκεί βρίσκεται η βαθύτερη διάσταση του ζητήματος: η στέγη είναι η δοκιμασία για το αν η χώρα μπορεί να σχεδιάζει πριν πιεστεί και όχι μετά.
Η εκτίμηση της mywaypress.gr
Η πρόταση για περισσότερο ύψος είναι θεμιτή ως αρχή και ανεπαρκής ως πολιτική: στερείται τόπου, όρου, χρόνου και δικαιούχου, και στηρίζεται σε σχέδιο που η ίδια η πολιτεία δεν έχει ολοκληρώσει. Η τοποθέτηση του Διοικητή έχει σωστή διάγνωση, την πίεση που δημιουργεί η ίδια η επιτυχία της Αττικής, και σωστή κατεύθυνση, την αξιοποίηση του υπάρχοντος αποθέματος. Της λείπουν το εργαλείο και ο δείκτης.
Διάγνωση: ισχυρή. Εργαλεία: απόντα. Χρονοδιάγραμμα: απόν. Δικαιούχος: απών.
Τι να παρακολουθήσετε. Αν η δημόσια διαβούλευση των τοπικών σχεδίων ξεκινήσει μέσα στο τρίμηνο που ανέφερε ο υφυπουργός, και αν οι ρυθμίσεις για τα μπόνους δόμησης συνδεθούν με όρους προσιτότητας.
Όρια της ανάλυσης. Βασίζεται σε δημοσιευμένες αναφορές των δύο ομιλιών και όχι σε πλήρη κείμενα. Οι αριθμοί για τα κλειστά σπίτια και την επιβάρυνση διαφέρουν ανά πηγή και έτος. Το ρεπορτάζ για την πορεία των τοπικών σχεδίων δεν έχει επιβεβαιωθεί ανεξάρτητα από τη mywaypress.gr· η καταμέτρηση του υπουργείου (601 δημοτικές ενότητες με παραληφθέν δεύτερο στάδιο) είναι η επίσημη εικόνα.
Η μεγάλη εικόνα
Το ύψος δεν είναι δώρο. Είναι περιουσιακό στοιχείο που δημιουργεί η πολιτεία.
Η συζήτηση χαρακτηρίζει το επιπλέον ύψος κίνητρο, δηλαδή δώρο προς τον ιδιοκτήτη. Αν το δούμε ως δικαίωμα δόμησης που γεννιέται από την άδεια της πολιτείας, το ερώτημα αλλάζει: ποιος το πληρώνει και ποιος εισπράττει την υπεραξία; Το ίδιο πρόγραμμα του Ταμείου Ανάκαμψης προβλέπει μελέτη για Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης, δηλαδή για μεταφορά δικαιωμάτων δόμησης από περιοχές που προστατεύονται σε περιοχές που αντέχουν περισσότερο όγκο. Συνδυασμένο με εισφορά που χρηματοδοτεί κοινωνική κατοικία, το εργαλείο αυτό θα έκανε το ύψος αντάλλαγμα και όχι χάρισμα. Μέχρι να συζητηθεί, η Αθήνα θα διαπραγματεύεται ορόφους χωρίς να λέει ποιος κερδίζει από αυτούς.
Πηγές και υλικό
-Ομιλίες Κ. Μητσοτάκη και Γ. Στουρνάρα, «Διάλογοι για την Αθήνα» (ΤΟ ΒΗΜΑ), 6.10.2026.
Eurostat (μέσω Βήματος, Greek Reporter): στεγαστική επιβάρυνση, ενοίκια 2025, αποχώρηση από το πατρικό· «Housing in Europe» 2022 (ιδιοκατοίκηση). Η φράση «δεύτερη μεγαλύτερη άνοδος στην Ένωση μετά την Κροατία» για τα ενοίκια, που αντλήθηκε από δημοσίευμα και όχι από το πρωτογενές σύνολο δεδομένων της Eurostat.
-Απογραφή ΕΛΣΤΑΤ 2021, όπως παρουσιάστηκε σε δημοσιεύματα των Παραπολιτικά, Βήμα, Powergame και in.gr (κενές και κλειστές κατοικίες).
-Απόφαση ΣτΕ για τα μπόνους του ΝΟΚ: δημοσιεύματα Alfavita, Παραπολιτικά, Newmoney· ανακοίνωση ΥΠΕΝ μέσω Σκάι.
-Κίνα: Fortune (εκτιμήσεις κενών κατοικιών), Caixin (15.12.2025, αδιάθετο απόθεμα), S&P Global Ratings μέσω Hellenic Shipping News (αγορά ακινήτων 2026).
-Πολεοδομικός σχεδιασμός και πρόγραμμα «Κωνσταντίνος Δοξιάδης»: Ναυτεμπορική, Newmoney, OT.gr, Dimokratia, Ecopress.
Συντακτική σημείωση & πολιτική AI: Κάθε δημοσιευμένο άρθρο στο mywaypress.gr αποτελεί προϊόν ουσιαστικού συντακτικού ελέγχου και ανθρώπινης επιμέλειας, η οποία φέρει την αποκλειστική συντακτική ευθύνη του περιεχομένου (EU AI Act, Art. 50.4). Τηρούμε πλήρως τους κανόνες διαφάνειας και τις εκάστοτε οδηγίες των Εθνικών Αρχών Εποπτείας της Αγοράς.
Φωτογραφία / Εικονογράφηση: Δημιουργήθηκε με χρήση Τεχνητής Νοημοσύνης (AI Generated Image).
Ανάλυση και σύνθεση: mywaypress.gr
© 2026 mywaypress.gr — Από το τι συμβαίνει στο τι σημαίνει
