Η στέγη ως δομικό πρόβλημα: Τι αποκάλυψε το 3ο Συνέδριο Real Estate του ΣΑΕ|Ε
Επτά δισεκατομμύρια ευρώ, 43 μέτρα, 200.000 κατοικίες σε Airbnb, μηδενική νέα δόμηση εδώ και 15 χρόνια — και μια αγορά που λειτουργεί χωρίς το κράτος που υποτίθεται ότι την ρυθμίζει.
| Τα Νούμερα που Ορίζουν την Κρίση | |
| Κατοικίες σε βραχυχρόνια μίσθωση (Airbnb κ.λπ.) | ~200.000 |
| Κλειστά ακίνητα εκτός αγοράς | >250.000 |
| Αγοραπωλησίες με τραπεζικό δανεισμό σήμερα | μόλις 20% |
| Κυβερνητικά μέτρα στεγαστικής πολιτικής | 43 δράσεις |
| Συνολικός προϋπολογισμός κυβερνητικού σχεδίου | €7 δισ. |
| Νέες κοινωνικές κατοικίες από ανενεργά στρατόπεδα | 2.300 (1.500 κοινωνικές) |
| Δικαιούχοι στεγαστικών προγραμμάτων | 30.000 |
| Πρώτες παραδόσεις κοινωνικής στέγης | έως 2029 |
Η Διάγνωση: Δομική Κρίση, Όχι Κυκλική
Το 3ο Ετήσιο Συνέδριο Real Estate της Real Estate Committee ΣΑΕ|Ε, που πραγματοποιήθηκε υπό την αιγίδα του Υπουργείου Κοινωνικής Συνοχής & Οικογένειας και του Δήμου Αθηναίων, δεν ήταν άλλη μία επαγγελματική συνάντηση κλάδου. Ήταν μία συστηματική — και συχνά απροσχημάτιστη — διάγνωση ενός ζητήματος που έχει μεταπηδήσει από τις οικονομικές στήλες στην καθημερινή κοινωνική εμπειρία.
Η κεντρική διαπίστωση δεν ήταν η αύξηση των τιμών — αυτή είναι ορατή σε κάθε αγγελία ακινήτου. Η κεντρική διαπίστωση ήταν ότι η ελληνική αγορά κατοικίας βρίσκεται αντιμέτωπη με τρεις παθολογίες ταυτόχρονα: έλλειψη προσφοράς, αδυναμία πρόσβασης και θεσμική αδράνεια. Και ότι καμία μεμονωμένη πολιτική δεν αρκεί για να τις αντιμετωπίσει.
«Οι εύκολες λύσεις δεν είχαν τα προσδοκώμενα αποτελέσματα.» — Σίμος Αναστασόπουλος, Πρόεδρος ΣΑΕ|Ε
Τα Τρία Κενά που Καμία Πολιτική Δεν Κλείνει Μόνη Της
Ο Βαγγέλης Κτενιάδης, Πρόεδρος της Real Estate Committee ΣΑΕ|Ε και CEO της V² DEVELOPMENT, αποτύπωσε με ακρίβεια το τρίγωνο της κρίσης. Πρώτον, η βραχυχρόνια μίσθωση έχει απομακρύνει από την αγορά μακροχρόνιας διαμονής περίπου 200.000 κατοικίες — κατοικίες που στο παρελθόν τροφοδοτούσαν τη ζήτηση μισθωτών και αγοραστών μεσαίου εισοδήματος.
Δεύτερον, πάνω από 250.000 ακίνητα παραμένουν κλειστά — όχι επειδή οι ιδιοκτήτες τους δεν θέλουν να τα εκμεταλλευτούν, αλλά επειδή το κόστος νομιμοποίησης, ανακαίνισης ή ενεργειακής αναβάθμισης καθιστά την είσοδό τους στην αγορά ασύμφορη. Η Λίλα Πατεράκη, Chief Real Estate Services Officer της doValue Greece, διέψευσε με στοιχεία τη διάχυτη αντίληψη ότι οι servicers κρατούν σκόπιμα ακίνητα εκτός κυκλοφορίας: το πρόβλημα δεν είναι βούληση, είναι εμπόδια — πολεοδομικά και ενεργειακά — που δεν έχουν αντιμετωπιστεί.
Τρίτον, και ίσως πιο κρίσιμο για το μέλλον: η πρόσβαση των νέων στην ιδιοκτησία έχει ουσιαστικά κλείσει. Ο Ανδρέας Πρωτόπαππας, Γενικός Διευθυντής της FinTHESIS, τεκμηρίωσε μια ιστορική ρήξη: μόλις το 20% των αγοραπωλησιών στην Ελλάδα σήμερα χρηματοδοτείται με τραπεζικό δάνειο. Στην υπόλοιπη Ευρώπη, αυτό το ποσοστό αγγίζει ή ξεπερνά το 60–70%.
| Η Ψαλίδα Χρηματοδότησης | |
| Ελλάδα: αγοραπωλησίες με δανεισμό | 20% |
| Ευρωπαϊκός μέσος όρος (εκτίμηση) | 60-70% |
| Δραστηριότητα κατασκευών μετά το 2008 | κατακόρυφη πτώση |
| Έτος αναφοράς αποδόμησης οικοδομικής δραστηριότητας | 2008 |
Η Δημογραφία ως Επιταχυντής, Όχι ως Αιτία
Ο καθηγητής Βύρωνας Κοτζαμάνης, Διευθυντής του Ινστιτούτου Δημογραφικών Ερευνών & Μελετών, ανέδειξε μια διάκριση που συχνά χάνεται στη δημόσια συζήτηση: η δημογραφία επιδεινώνει την κρίση, δεν την προκαλεί. Η άνοδος των μονομελών νοικοκυριών, η αύξηση των διαζυγίων, η συγκέντρωση του πληθυσμού 25–40 ετών στα αστικά κέντρα — όλα αυτά ενισχύουν τη ζήτηση. Αλλά η ζήτηση ενισχύεται επειδή η προσφορά συρρικνώθηκε δραματικά μετά το 2008. Αυτό τεκμηρίωσε ο Ηλίας Λεκκός, Επικεφαλής Οικονομικής Ανάλυσης του Ομίλου Τράπεζας Πειραιώς: η οικοδομική δραστηριότητα κατέρρευσε μετά την κρίση και δεν ανέκαμψε. Χτίζουμε λιγότερα από ποτέ, ενώ η ζήτηση επιστρέφει.
Χτίζουμε λιγότερα από ποτέ, ενώ η ζήτηση επιστρέφει. Αυτός είναι ο ορισμός της δομικής ανισορροπίας.
Το Κυβερνητικό Σχέδιο: Φιλόδοξο σε Πλαίσιο, Εκκρεμές σε Εκτέλεση
Η Υπουργός Κοινωνικής Συνοχής & Οικογένειας Δόμνα Μιχαηλίδου παρουσίασε για πρώτη φορά σε επιχειρηματικό κοινό το πλήρες κυβερνητικό σχέδιο: 43 στοχευμένα μέτρα με συνολικό πλαίσιο 7 δισεκατομμυρίων ευρώ. Δύο άξονες ξεχωρίζουν. Πρώτον, η Κοινωνική Αντιπαροχή: ο νέος θεσμός προβλέπει ότι τουλάχιστον το 30% των κατοικιών σε νέες αναπτύξεις θα διατίθεται με ελεγχόμενο χαμηλό μίσθωμα. Δεύτερον, η αξιοποίηση ανενεργών στρατοπέδων: στο Χαϊδάρι (Αθήνα), στο Ζιάκα (Θεσσαλονίκη) και στην Πάτρα, με στόχο 2.300 νέες κατοικίες έως το 2029, εκ των οποίων 1.500 κοινωνικής στέγης.
Ωστόσο, το συνέδριο ανέδειξε και αυτό που η Υπουργός είπε ξεκάθαρα: «Η κοινωνία αναγνωρίζει τη χρησιμότητα της κοινωνικής κατοικίας — αλλά όχι στη δική της περιοχή.» Το φαινόμενο NIMBY δεν είναι ελληνική ιδιαιτερότητα — αλλά στην Ελλάδα επιβαρύνεται από δεκαετίες μηδενικής εμπιστοσύνης ιδιωτών απέναντι στις προθέσεις του κράτους σε ό,τι αφορά την αξία της περιουσίας τους.
Golden Visa: Ο Αόρατος Ελέφαντας στην Αίθουσα
Το πάνελ για το Golden Visa αποκάλυψε μια ρωγμή στη δημόσια ρητορική. Αφενός, το πρόγραμμα έχει προσελκύσει σημαντικά κεφάλαια και επενδυτές που «δένουν το μέλλον τους» με τη χώρα, κατά τη διατύπωση του Κτενιάδη. Αφετέρου, η συσχέτισή του με την άνοδο των τιμών στα αστικά κέντρα — κυρίως στη Νότια Αθήνα και στο κέντρο — είναι δύσκολο να αγνοηθεί.
Η θέση της Real Estate Committee ήταν ξεκάθαρη: «Η Ελλάδα δεν έχει την πολυτέλεια να διώχνει επενδυτές για λόγους που δεν αντέχουν σε έλεγχο.» Η πρόκληση δεν είναι να επιλέξεις ανάμεσα σε επένδυση και κοινωνική στέγαση — είναι να τα διαχειριστείς και τα δύο χωρίς να θυσιάσεις το ένα στο βωμό του άλλου. Αυτή η ισορροπία, μέχρι σήμερα, απουσιάζει από το πολιτικό σχέδιο.
«Η Ελλάδα δεν έχει την πολυτέλεια να διώχνει επενδυτές για λόγους που δεν αντέχουν σε έλεγχο.» — Βαγγέλης Κτενιάδης, CEO V² DEVELOPMENT
Επενδυτικό Κλίμα: Η Γραφειοκρατία ως Ανταγωνιστικό Μειονέκτημα
Το πάνελ για τη θέση της Ελλάδας ως περιφερειακός επενδυτικός κόμβος — με τη συμμετοχή του Υφυπουργού Εξωτερικών Χάρη Θεοχάρη — κατέγραψε ένα παράδοξο: η χώρα έχει βελτιώσει δραματικά την εικόνα της στις διεθνείς αγορές κεφαλαίου, αλλά η λειτουργική εμπειρία επένδυσης παραμένει οδυνηρά αργή. Funds, family offices και διεθνείς developers συγκλίνουν: η γραφειοκρατία, οι χρόνοι αδειοδότησης και η αστάθεια του φορολογικού πλαισίου αποτελούν «ανταγωνιστικό μειονέκτημα» απέναντι σε Πορτογαλία, Κύπρο και Ντουμπάι.
Το fire chat για τη φορολογία ακινήτων, με τον Διοικητή της ΑΑΔΕ Γιώργο Πιτσιλή και τον Στέφανο Μήτσιο, COO της EY και Πρόεδρο της Φορολογικής Επιτροπής ΣΑΕ|Ε, ανέδειξε αντίφαση που κανείς δεν τόλμησε να λύσει επί σκηνής: είναι αδύνατο να επιδιώκεις ταυτόχρονα αύξηση φορολογικών εσόδων και ελκυστικότητα για ξένα κεφάλαια, χωρίς έναν σαφή χάρτη προτεραιοτήτων.
Η Επαγγελματοποίηση του Κλάδου: Άλυτο Ζήτημα
Ένα από τα πιο ουσιαστικά — και λιγότερο δημοφιλή — θέματα του συνεδρίου αφορούσε την πιστοποίηση των κτηματομεσιτών. Ο Πρόεδρος της Ευρωπαϊκής Συνομοσπονδίας Μεσιτικών Συλλόγων CERA/CEPI Κοσμάς Θεοδωρίδης ήταν κατηγορηματικός: σε κάθε ευρωπαϊκή χώρα όπου εφαρμόστηκε πιστοποίηση, η αγορά κέρδισε διαφάνεια και ο επαγγελματίας κέρδισε αξιοπιστία. Στην Ελλάδα, οι επανειλημμένες προσπάθειες ρύθμισης έχουν αποτύχει — και η απουσία ελάχιστων προδιαγραφών καθιστά την αγορά αδιαφανή για αγοραστές, ενοικιαστές και επενδυτές εξίσου.
Ξενοδοχεία και Branded Residences: Ο Κλάδος που Τρέχει Μπροστά
Η συσχέτιση τουρισμού και ακινήτων είναι ίσως το μόνο τμήμα της αγοράς όπου το κεφάλαιο ήδη τρέχει — και αναζητά μόνο ταχύτερα αδειοδοτικά κανάλια. Branded residences, hotel conversions, resort developments: τα στελέχη που συμμετείχαν συμφώνησαν ότι η ζήτηση υπάρχει, τα κεφάλαια υπάρχουν, αλλά οι ρυθμιστικές διαδικασίες αντιμετωπίζουν το ξενοδοχειακό real estate σαν ύποπτη δραστηριότητα. Στην εποχή που η Αθήνα ανακαλύπτεται εκ νέου ως τουριστικός προορισμός, αυτή η καθυστέρηση έχει ορατό κόστος.
Το Κλείσιμο που Δεν Ήταν στο Πρόγραμμα
Αν υπήρχε μία στιγμή που το συνέδριο ξεπέρασε τον εαυτό του, ήταν το closing session. Τρεις άνθρωποι — ο ηθοποιός Αιμίλιος Χειλάκης, ο σεφ Λευτέρης Λαζάρου και ο δημοσιογράφος-εκδότης Κίμων Φραγκάκης — μίλησαν για την Αθήνα με τον τρόπο που μιλάς για ανθρώπους που έχασες. Με νοσταλγία που δεν είναι αδυναμία, αλλά μέτρο σύγκρισης.
Ο Χειλάκης έκανε μια πρόταση που κανείς δεν περίμενε: να φτιαχτεί ένα νέο στέκι. Ένας χώρος που να ανήκει στην πόλη, όχι στην αγορά. Ο Λαζάρου αποδέχτηκε αμέσως, πρόσφερε στέγη και κέρασμα. Η αίθουσα γέλασε — αλλά ήταν από αυτά τα γέλια που έχουν μέσα τους κάτι αληθινό. Διότι αυτό ακριβώς είναι που η στεγαστική κρίση αποκόβει: όχι μόνο τους ανθρώπους από τις κατοικίες, αλλά τις κατοικίες από τις γειτονιές, και τις γειτονιές από τις πόλεις.
Η στεγαστική κρίση δεν είναι μόνο κρίση τιμών — είναι κρίση ανθρώπινης κλίμακας. Και αυτό τα δεδομένα δεν μπορούν να το μετρήσουν.
Τρία Ανοιχτά Ερωτήματα
Το 3ο Συνέδριο Real Estate του ΣΑΕ|Ε δεν έδωσε απαντήσεις — έθεσε ερωτήματα με ακρίβεια. Και αυτή είναι η αξία του. Τρεις αναπάντητες προκλήσεις παραμένουν στο τραπέζι:
Πρώτον, η χρηματοδότηση: Πώς επιστρέφει ο τραπεζικός δανεισμός στην αγορά κατοικίας, όταν τα εισοδήματα δεν ακολουθούν τις τιμές;
Δεύτερον, η εκτέλεση: Τα 43 μέτρα των 7 δισ. ευρώ είναι πλαίσιο ή δέσμευση; Ο κυβερνητικός χάρτης υπάρχει — αλλά η Ελλάδα έχει μακρά ιστορία σχεδίων που δεν ολοκληρώθηκαν.
Τρίτον, η κλίμακα: Τα 2.300 νέα σπίτια αντιμετωπίζουν μια αγορά με 250.000+ κλειστά ακίνητα και 200.000 σε βραχυχρόνια μίσθωση. Η ψαλίδα είναι ορατή στα νούμερα.
Η μεγάλη εικόνα
Αυτό που διαφεύγει από τη συζήτηση: ο ρόλος της φορολογικής αβεβαιότητας ως αυτοεκπληρούμενης προφητείας αδράνειας.
Το συνέδριο επικέντρωσε ορθά στην έλλειψη προσφοράς, τη βραχυχρόνια μίσθωση και τη χρηματοδότηση. Αυτό που υποτιμάται είναι πόσο η αβεβαιότητα φορολογικού πλαισίου — ακόμα και η απειλή της αλλαγής του — παγώνει αποφάσεις που θα ξεκλείδωναν τα 250.000 κλειστά ακίνητα. Ο ιδιοκτήτης που θα μπορούσε να βγάλει το ακίνητό του στη μακροχρόνια μίσθωση δεν το κάνει γιατί φοβάται ότι το φορολογικό καθεστώς θα αλλάξει πριν προλάβει να αποσβέσει την επένδυση της ανακαίνισης. Είναι ορθολογική συμπεριφορά απέναντι σε ένα παράλογο σύστημα. Η λύση δεν είναι νέα κίνητρα — είναι συμβατική δέσμευση για σταθερότητα πολλαπλών ετών. Κανείς δεν το είπε αρκετά ξεκάθαρα στο συνέδριο. Αυτό είναι το κενό.
Απερίφραστα
Τα 250.000 κλειστά ακίνητα δεν χρειάζονται νέο νόμο — χρειάζονται δεσμευτική, πολυετή φορολογική σταθερότητα. Αυτό δεν έχει κοστολογηθεί πολιτικά, αλλά είναι ο ευκολότερος μοχλός που κανείς δεν τράβηξε.
© 2026 mywaypress.gr — Από το τι συμβαίνει στο τι σημαίνει
