Οι ιδιωτικές επενδύσεις σε κατοικίες στην Ελλάδα αποτελούν μόλις το 1,3% του ΑΕΠ
• Διερεύνηση των όψεων της κρίσεως στην αγορά κατοικιών και την οικοδομική δραστηριότητα
• Οι επιπτώσεις στην απασχόληση από τον κλάδο των κατασκευών
• Η προστιθέμενη αξία του κατασκευαστικού τομέα μειώθηκε το 2014 στο 2,2% της συνολικής προστιθέμενης αξίας της οικονομίας, έναντι 2,5% το 2013, 5,0% το 2008 και 5,7% που απέδωσε το 2007
• Υπάρχουν ευκαιρίες δραστηριοποίησης των κατασκευαστικών επιχειρήσεων στην εγχώρια αγορά, ιδιαίτερα γύρω από τα μεγάλα έργα υποδομής που βρίσκονται ήδη σε εξέλιξη
Η ύφεση της ελληνικής οικονομίας, που είχε ως αποτέλεσμα την πτώση του ΑΕΠ κατά 25% σωρευτικά την περίοδο 2008-2014, επηρέασε όπως ήταν αναμενόμενο και την αγορά κατοικίας, η οποία κυριολεκτικά υπέστη καθίζηση, αναφέρει σχετική ανάλυση του Εβδομαδιαίου Οικονομικού Δελτίου της Διευθύνσεως Οικονομικών Μελετών της Alpha Bank.
Παρά την επάνοδο της οικονομίας σε θετικό ρυθμό ανάπτυξης το 2014 (0,8%), οι επενδύσεις σε κατοικίες συνέχισαν κατά την διάρκεια του περυσινού έτους την φθίνουσα πορεία τους με εντονότερο μάλιστα ρυθμό (-51,8%), με σημαντικά άμεση αρνητική επίπτωση στο ΑΕΠ κατά 1,3 εκατοστιαίες μονάδες, ως φαίνεται στο Γράφημα 4.
Οι παράγοντες που μείωσαν τη ζήτηση οικιστικών μονάδων ήταν κυρίως οι εξής: Πρώτον, η μεγάλη πτώση του διαθέσιμου εισοδήματος των νοικοκυριών. Δεύτερον, η αύξηση της ανεργίας σε υψηλό επίπεδο (26,1% στο τέταρτο τρίμηνο 2014). Αρνητικά επέδρασε επίσης η υπέρμετρη φορολόγηση της ακίνητης περιουσίας, που επιβλήθηκε στο πλαίσιο της δημοσιονομικής προσαρμογής.
Βεβαίως, και άλλες χώρες της Ευρωζώνης και ιδιαίτερα η Ισπανία και η Πορτογαλία που επίσης ακολούθησαν έντονη δημοσιονομική προσαρμογή οδηγήθηκαν σε μεγάλη ύφεση, η οποία επηρέασε αναπόφευκτα και την αγορά κατοικίας.
Ωστόσο, οι χώρες αυτές παρουσιάζουν εμφανή τάση επιβράδυνσης της πτωτικής πορείας του κλάδου. Ενδεικτικά αναφέρεται ότι στην Ισπανία, οι επενδύσεις σε κατοικίες μειώθηκαν μόλις κατά 2,9% το 2014, έναντι πτώσης κατά 20,6% που κατέγραψαν το 2009.
Ασφαλώς, σε όλες τις προαναφερθείσες χώρες συνεχίζεται η πτώση στο υπόλοιπο των στεγαστικών δανείων, και μάλιστα με μεγαλύτερη ένταση από ό,τι στην Ελλάδα στους τελευταίους μήνες (Γράφημα 5).
Όπως αποτυπώνεται στο Γράφημα 6, οι ιδιωτικές επενδύσεις σε κατοικίες στην Ελλάδα αποτελούσαν το 2007 το 9,8% του ΑΕΠ, κατατάσσοντας την χώρα στη δεύτερη θέση από τις επιλεγμένες χώρες της Ευρωζώνης, ενώ το 2014 η χώρας μας βρίσκεται στην τελευταία θέση, αφού οι επενδύσεις αποτελούσαν μόλις το 1,3% του ΑΕΠ.
Η μείωση των επενδύσεων σε ιδιωτικές κατοικίες αντανακλάται στην πτώση του αριθμού των νέων κατοικιών. Ειδικότερα, το 2014 ολοκληρώθηκαν μόνο 9.553 οικιστικές μονάδες, από 11.748 το 2013, έναντι 66.075 το 2008 και 103.865 το 2007 (βλ. Πίνακα).
Η αποεπένδυση στις κατοικίες αποτυπώνεται και στην μειωμένη ζήτηση για στεγαστικά δάνεια, που οδήγησε στην πτώση των στεγαστικών δανείων, η οποία συνεχίσθηκε και τον Ιανουάριο 2015 (-3,2%).
Αυξήθηκε επίσης σημαντικά και ο αριθμός των μη- εξυπηρετούμενων στεγαστικών δανείων, που σύμφωνα με στοιχεία της Τραπέζης της Ελλάδος, ανήλθε στο 28,1% το τρίτο τρίμηνο 2014, από 20,2% το τρίτο τρίμηνο 2012 και 9,7% το τρίτο τρίμηνο 2010.
Η προστιθέμενη αξία του κατασκευαστικού τομέα μειώθηκε το 2014 στο 2,2% της συνολικής προστιθέμενης αξίας της οικονομίας, έναντι 2,5% το 2013, 5,0% το 2008 και 5,7% που απέδωσε το 2007.
Ας σημειωθεί ότι στο 2014 περί το 20% μόνο (2009: 82%) των συναλλαγών πραγματοποιήθηκε με τη συμμετοχή του τραπεζικού συστήματος, ενώ το μέσο ποσοστό δανειοδότησης διαμορφώθηκε σε 35% περίπου της συνολικής αξίας του ακινήτου (2009: 70%).
Όσον αφορά στην οικοδομική δραστηριότητα, με βάση τα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ, που δημοσιεύθηκαν την προηγούμενη εβδομάδα, προκύπτει ότι εξασθένησαν οι αρνητικές πιέσεις στην ιδιωτική οικοδομική δραστηριότητα (που αναφέρεται σε κατοικήσιμα και μη κτίρια) το 2014 συγκριτικά με το 2013. Συγκεκριμένα, ο όγκος των νέων οικοδομών, βάσει αδειών, μειώθηκε το 2014 κατά 5,8%, έναντι πτώσης κατά 25,6% που κατέγραψε το 2013. Σημειώνεται όμως η μεγάλη αύξηση που σημείωσε η ιδιωτική οικοδομική δραστηριότητα τον Δεκέμβριο 2014 κατά 13,1%, έναντι μεγάλης πτώσης κατά 43,9%, σε ετήσια βάση, που παρουσίασε τον Δεκέμβριο 2013.
Επισημαίνεται ότι στην περίοδο 2007-2014 η ιδιωτική οικοδομική δραστηριότητα, με βάση τον όγκο των οικοδομών, μειώθηκε με μέσο ετήσιο ρυθμό 22,0%, ενώ από το 2010 ως το 2014 υπέστη σωρευτική πτώση κατά 69,7%. Παράλληλα, ο αριθμός των οικοδομικών αδειών στη χρονική περίοδο 2007-2014 μειώθηκε με μέσο ετήσιο ρυθμό 21,8%, παρουσιάζοντας και σωρευτική πτώση 73,2% μεταξύ του 2010 και 2014.
Στην επέκταση της οικοδομικής δραστηριότητας, η ζήτηση από το εξωτερικό έχει αξιόλογη συμβολή. Συγκεκριμένα, η εισροή κεφαλαίων για αγορά ακινήτων από το εξωτερικό παρουσίασε το 2014 σημαντική άνοδο φθάνοντας τα € 250 εκατ. το 2014, από € 168 εκατ. το 2013 και € 113 εκατ. το 2012 (Πηγή: ΤτΕλλλάδος).
Ενδείξεις για ανάκαμψη της αγορά των ιδιωτικών κατασκευών προκύπτουν από τους δείκτες επιχειρηματικών προσδοκιών (ΙΟΒΕ) στις «Ιδιωτικές Κατασκευές», που αυξήθηκαν στις 52,3 μονάδες το 2014, από 39,8 το 2013, αύξηση που προήλθε κυρίως από τη σημαντική άνοδο των προσδοκιών στις κατασκευές των «Λοιπών Ιδιωτικών Κτιρίων» (2014: 51,4 μον., 2013: 36,8), αφού ο δείκτης οικονομικής εμπιστοσύνης στην κατασκευή «Κατοικιών» παρουσίασε μικρή μείωση (2014: 52,8 μον., 2013: 55,4).
Η βελτίωση του δείκτη παραγωγής στις κατασκευές δείχνει ότι παρά την μεγάλη συρρίκνωση της προστιθέμενης αξίας του κλάδου κυρίως από το 2008 και μετά, υπάρχουν ευκαιρίες δραστηριοποίησης των κατασκευαστικών επιχειρήσεων στην εγχώρια αγορά, ιδιαίτερα γύρω στα μεγάλα έργα υποδομής που βρίσκονται ήδη σε εξέλιξη.
Ειδικότερα, αύξηση σημείωσε ο δείκτης παραγωγής στις Κατασκευές (ΕΛΣΤΑΤ) που περιλαμβάνει 274 σημαντικότερες επιχειρήσεις του κλάδου-κατά 22,6% το 2014, έναντι μείωσης κατά 8,2% το 2013. Ωστόσο, η αύξηση αυτή προήλθε από τη σημαντική αύξηση του υποδείκτη της «Εκτέλεση Έργων Πολιτικού Μηχανικού» κατά 51,4% το 2014 (από αύξηση 1,9% το 2013), λόγω της δραστηριοποίησης των κατασκευαστικών επιχειρήσεων στην εγχώρια αγορά ιδιαίτερα περί τα μεγάλα έργα υποδομής που βρίσκονται σε εξέλιξη. Αντίθετα, ο υποδείκτης «Οικοδομικά Έργα» μειώθηκε κατά 9,3% το 2014, έναντι, όμως, πτώσης κατά 17,3% το 2013 και 34,5% το 2012. Άξιο αναφοράς είναι ότι τα οικοδομικά έργα αναφέρονται σε κατασκευές βιομηχανικά και εμπορικά συγκροτήματα, θεραπευτήρια και εκπαιδευτήρια.
Οι επιπτώσεις στην απασχόληση από τον κλάδο των κατασκευών
Στον κλάδο των Κατασκευών (που περιλαμβάνει τις κατασκευές κτιρίων και έργα πολιτικού μηχανικού) ο αριθμός των απασχολουμένων περιορίσθηκε στις 151,6 χιλ. το 2014 από 319,6 χιλ. το 2010 και 379,9 χιλ. το 2007. Στον κλάδο της Διαχείρισης Ακίνητης Περιουσίας (που αναφέρεται στην αγοραπωλησία ιδιόκτητων ακίνητων, στην εκμίσθωση και διαχείριση ιδιόκτητων ή μισθωμένων ακινήτων και στα μεσιτικά γραφεία), απασχολούνταν το 2014 μόλις 3,9 χιλ. άτομα, που αναλογεί στο 4,3% του συνόλου των απασχολουμένων, έναντι 303,3 χιλ. το 2007 ή 8,7% της συνολικής απασχόλησης.
Η καθίζηση της οικοδομικής δραστηριότητας αντανακλάται και στις πιέσεις επί των εμπορικών αξιών, τόσο στα οικιστικά όσο και στα επαγγελματικά ακίνητα, σε μικρότερη πάντως ένταση σε σύγκριση με το 2013. Αξίζει να σημειωθεί ότι λόγω της ανελαστικότητας της προσφοράς κατοικιών, οι τιμές τους επιταχύνονται σε περιόδους οικονομικής ανάπτυξης και υπερμέτρως μειώνονται σε περιόδους υφέσεως.
Επιπρόσθετα, η επιφυλακτικότητα από τη πλευρά της ζήτησης και η υπερβάλλουσα προσφορά, εξακολουθούν να χαρακτηρίζουν την ελληνική αγορά ακινήτων συμπιέζοντας τις τιμές προς τα κάτω. Η μείωση μάλιστα της ιδιωτικής κατασκευαστικής δραστηριότητας και των επενδύσεων στην αγορά ακινήτων ήταν στην χρονική περίοδο 2007-2014 περίπου ανάλογη με τη μείωση του αριθμού των αγοραπωλησιών ακινήτων και για τον λόγο αυτό εκτιμάται ότι διατηρήθηκε περίπου σταθερό και μάλλον αυξήθηκε το πλεονάζον απόθεμα και προς πώληση ακινήτων που υπήρχε στο τέλος του 2007. Επιπρόσθετα, οι αυξημένες προσδοκίες των νοικοκυριών για χαμηλότερα επίπεδα τιμών των κατοικιών στο μέλλον έχουν οδηγήσει σε αναβολή της απόφασης για αγορά οικιστικών ακίνητων.
Συγκεκριμένα, σύμφωνα με τα στοιχεία της Τραπέζης της Ελλάδος, η μείωση των τιμών των οικιστικών ακινήτων περιορίσθηκε κατά 7,5% το 2014, έναντι μειώσεων κατά 10,9% και 11,7% το 2013 και 2012. Σωρευτικά η πτώση των τιμών των διαμερισμάτων στο σύνολο της χώρας έφθασε 2014 στο 37,4% έναντι του 3ου 3μήνου του 2008, όταν σημειώθηκε η μέγιστη ιστορική τους τιμή.
Σημειώνεται, πάντως, ότι στην περίοδο 2000-2008 οι τιμές των οικιστικών ακινήτων είχαν αυξηθεί κατά 90,0%, ενώ στην ίδια περίοδο η αύξηση του ονομαστικού ΑΕΠ ανήλθε στο 71,1%, καταδεικνύοντας έτσι τον βαθμό υπερτίμησης των αξιών των κατοικιών στην εν λόγω χρονική περίοδο.
Μειώθηκε παράλληλα ο αριθμός των συμβολαιογραφικών πράξεων για αγοραπωλησίες ακινήτων, που καλύπτει και τις συναλλαγές που συνάπτονται και εκτός του τραπεζικού συστήματος. Ειδικότερα, σύμφωνα με τα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ ο αριθμός των συμβολαιογραφικών πράξεων για αγοραπωλησίες ακινήτων από 158,0 χιλ. το 2008 μειώθηκαν σε 136 χιλ. το 2009 υποχωρώντας στις 95,2 χιλ. το 2014, σημειώνοντας συνεπώς σωρευτική πτώση 61,9% από το 2008. Ας σημειωθεί ό,τι στο 2014 περί το 20% μόνο (2009: 82%) των συναλλαγών πραγματοποιήθηκε με τη συμμετοχή του τραπεζικού συστήματος, ενώ το μέσο ποσοστό δανειοδότησης διαμορφώθηκε σε 35% περίπου της συνολικής αξίας του ακινήτου (2009: 70%).
Επισημαίνεται ότι και ο αριθμός των συναλλαγών στα οικιστικά ακίνητα, με τη διαμεσολάβηση του τραπεζικού συστήματος, μειώθηκε από το υψηλό των 148,1 χιλ. το 2007, στις 31,0 χιλ. το 2012 και 24,4 χιλ. το 2013 και 16,3 χιλ. το 2014 Σωρευτικά από το 2010 η πτώση του αριθμού των συναλλαγών μειώθηκε κατά 78,1% (Γράφημα 8).
Αξίζει επιπλέον να σημειωθεί ότι η μέση περίοδος αναμονής έως τη διάθεση των προσφερόμενων προς πώληση κατοικιών (από την ημέρα που τέθηκαν προς πώληση) εκτιμάται ότι έφθασε στο ένα περίπου έτος το 2014, έναντι πέντε μήνες το 2009 (εκτιμήσεις υπηρεσιών της ΤτΕλλάδος), ενώ υπολογίζεται ότι η έκπτωση επί της αρχικής τιμής ήταν, κατά μέσο όρο, περί 22% το 2014, έναντι 12,6% το 2009.
Αναφορικά με τα ενοίκια των κατοικιών, παρατηρείται ότι, ενώ στην περίοδο 2000-2011 αυξήθηκαν σωρευτικά κατά 42,9%, από το 2012 αρχίζουν σταδιακά να μειώνονται, με τη μείωσή τους να λαμβάνει εντονότερο ρυθμό το 2013 μέχρι και σήμερα. Ειδικότερα, η μείωση των ενοικίων των οικιστικών ακίνητων υποχώρησε στο 2,1% το 2012, στη συνέχεια επιταχύνθηκε ο αρνητικός ρυθμός σε 6,8% συνολικά το 2013 και ύστερα διευρύνθηκε ακόμη περισσότερο σε 7,7% το 2014. Ωστόσο, στο 3ο 3μηνο και 4ο 3μηνο του 2014 επιβραδύνθηκε η μείωση των ενοικίων σε 6,6% και 6,2%, σε ετήσια βάση αντίστοιχα.
Η πορεία των τιμών των οικιστικών μονάδων και των ενοικίων δεν παρουσιάζουν μεταξύ τους αξιόλογη απόκλιση και κινούνται πλέον κάτω από τον μακροχρόνιο μέσο όρο τους, γεγονός που σημαίνει ότι προκύπτουν σημαντικές ευκαιρίες επενδύσεων στην αγορά κατοικίας (βλ. Γράφημα 9).
Η ανάκαμψη της αγοράς ακινήτων σχετίζεται σε μεγάλο βαθμό με τη βελτίωση του επενδυτικού κλίματος και των συνθηκών χρηματοδότησης και τις θετικές προοπτικές για την οικονομία γενικότερα. Συνεπώς, η αυξημένη αβεβαιότητα εκτιμάται ότι μπορεί να δυσχεράνει την ανάκαμψη της αγοράς ακινήτων μέχρι τουλάχιστον το πρώτο εξάμηνο 2015.
