ΣΕΒ: Η ανάκαμψη της αγοράς ακινήτων είναι αναπόσπαστο μέρος οποιουδήποτε σεναρίου ανάκαμψης της οικονομίας

• Kαι απαιτεί την οριστική κατάργηση του φόρου υπεραξίας, που δρα αντιαναπτυξιακά εμποδίζοντας την ανάκαμψη της αγοράς ακινήτων

 
Καθώς επίκειται η επαναφορά του φόρου υπεραξίας και η εισαγωγή νέων διαδικασιών στις μεταβιβάσεις ακινήτων, οι προοπτικές της αγοράς ακινήτων παραμένουν αρνητικές. Η κρίση και η φορολογία οδήγησαν σε απαξίωση την ακίνητη περιουσία με αποτέλεσμα νοικοκυριά και επιχειρήσεις να είναι όμηροι των ακινήτων που έχουν στην κυριότητά τους, τα οποία δεν μπορούν ούτε να εξυπηρετήσουν φορολογικά ούτε να πουλήσουν με ευκολία, αναφέρει ο ΣΕΒ  στο Eβδομαδιαίο Δελτίο για την Ελληνική οικονομία – Οικονομία & Επιχειρήσεις.

Η ανάκαμψη της αγοράς ακινήτων είναι αναπόσπαστο μέρος οποιουδήποτε σεναρίου ανάκαμψης της οικονομίας και απαιτεί την οριστική κατάργηση του φόρου υπεραξίας, που δρα αντιαναπτυξιακά εμποδίζοντας την ανάκαμψη της αγοράς ακινήτων, καθώς οποιοσδήποτε αγοράζει ακίνητο αναγκάζεται να προεξοφλήσει από τώρα τον φόρο που θα πληρώσει στο μέλλον. Επιπλέον απαιτείται η δραστική απλοποίηση της διαδικασίας μεταβίβασης, η δημιουργία ενός πιο λειτουργικού πλαισίου για τη δυνατότητα αξιοποίησης ή διάθεσης ακινήτων με πολλούς συνιδιοκτήτες και η διαχρονική τοποθέτηση των αντικειμενικών αξιών λίγο κάτω από τις ελάχιστες διαθέσιμες αγοραίες.

Πολεοδομικές αυθαιρεσίες, «μπλεγμένες» ιδιοκτησίες, καταπατήσεις, ιδιοκτησίες χωρίς αποδοχές κληρονομιάς Οι υφιστάμενες στρεβλώσεις της αγοράς ακινήτων αντανακλώνται στο χαρτοφυλάκιο ακινήτων της μέσης Ελληνικής οικογένειας, καθώς ο μέσος υπόχρεος ΕΝΦΙΑ κατέχει περίπου 3 δικαιώματα ακινήτων (6,3 εκατ. φυσικά πρόσωπα κατέχουν 17,7 εκατ. δικαιώματα) και η μέση οικογένεια πάνω από 4 δικαιώματα. Αυτό είναι απόρροια του φορολογικού τρόπου αντιμετώπισης των ακινήτων για δεκαετίες. Συγκεκριμένα, είναι απόρροια της υψηλής φορολόγησης των μεταβιβάσεων ακινήτων, του στρεβλού πλαισίου που ενεθάρρυνε τη διακίνηση μαύρου χρήματος και, ταυτόχρονα, των υψηλότατων, αν και δικαιολογημένων λόγω των τότε υψηλών φόρων, απαλλαγών για την πρώτη κατοικία, σε συνδυασμό με ένα σύστημα υπερβολικά προοδευτικής φορολόγησης της κατοχής ακίνητης περιουσίας, με πλήρη απαλλαγή για τη συντριπτική πλειοψηφία των ιδιοκτητών. Όλα αυτά, μαζί με την πολύ προοδευτική φορολόγηση των κληρονομιών και γονικών παροχών, ενεθάρρυναν τον κατακερματισμό των περιουσιών – η εθιμοτυπική πρακτική να μοιράζεις το ίδιο ακίνητο στα παιδιά είναι αποτέλεσμα της διαχρονικής πολιτικής του κράτους απέναντι στο ακίνητο. Σε ό,τι αφορά στη φορολογική αντιμετώπιση των μεταβιβάσεων, πράγματι, όσο και να αναζητά κανείς μια λογική εξήγηση γιατί για χρόνια επιλέχτηκε το τρίπτυχο «υψηλοί φόροι μεταβίβασης, υψηλά αφορολόγητα και χαμηλές αντικειμενικές αξίες», αντί να υιοθετηθεί ένας συνδυασμός «χαμηλοί συντελεστές σε φόρους μεταβίβασης, ανύπαρκτα αφορολόγητα που δεν χρειάζονται πλέον ακριβώς λόγω των χαμηλών φόρων και αντικειμενικές αξίες λίγο κάτω από αυτές της αγοράς» δεν μπορεί να τη βρει. Για πολλά χρόνια στο παρελθόν, φόροι μεταβίβασης ύψους 12% περίπου (μαζί με συμβολαιογράφους, δικηγόρους κλπ) εφαρμόζονταν σε αντικειμενικές αξίες που αποτελούσαν το 30-50%, διαχρονικά, των τιμών αγοράς, με τα πραγματικά έσοδα του κράτους και των εμπλεκόμενων στη μεταβίβαση επαγγελματικών ομάδων να ανέρχονται σε 3-6% της πραγματικής αξίας μεταβίβασης. Κάλλιστα, λοιπόν, θα μπορούσε να είχε εφαρμοστεί ένα κόστος μεταβίβασης 3-4%, που θα ήταν συμβατό με αυτό των περισσότερων χωρών του ΟΟΣΑ, οπότε και οι απαλλαγές θα περίττευαν επί της ουσίας.

Τα έσοδα για το κράτος και τους επαγγελματίες θα ήταν τα ίδια, αλλά θα είχε κλείσει πολύ νωρίτερα μια πληγή που επέτρεπε την αδικαιολόγητα εύκολη διακίνηση μαύρου χρήματος. Επιπλέον, δεν θα απορούσαν οι σοβαροί ξένοι επενδυτές ακινήτων για τις δυο τιμές, την αντικειμενική και την τιμή αγοράς, με την επακόλουθη αφελή απορία «πως θα το εξηγήσω αυτό στους μετόχους μου;» πριν πάρουν το αεροπλάνο για να επενδύσουν σε Ρουμανία ή Τουρκία.

Σε ό,τι αφορά στους φόρους κατοχής ακινήτων, για πολλά χρόνια ο ΦΑΠ εξαιρούσε τη συντριπτική πλειοψηφία των Ελλήνων από την καταβολή οποιουδήποτε φόρου κατοχής, πέρα των δημοτικών φόρων όπως ο ΤΑΠ και του τέλους της ΕΡΤ. Μάλιστα, αυτό αφορά τόσο αγοραπωλησίες όσο και γονικές παροχές, οι οποίες πάντα ήταν σχεδιασμένες έτσι ώστε να ωφελούνται οι περισσότεροι πολίτες από τα αφορολόγητα, περιορίζοντας έτσι το κόστος στις αμοιβές των δικηγόρων και συμβολαιογράφων. Έτσι, για τους περισσότερους Έλληνες το ακίνητο κόστιζε ελάχιστα, εφόσον πρόσεχαν να «κινούνται κάτω από το ραντάρ» του ΦΑΠ και του φόρου μεταβίβασης και γονικών παροχών, τεμαχίζοντας τα ακίνητα σε διάφορα μέλη της οικογένειας. Διαχρονικά, όμως, και μετά από 2-3 γενεές, το χαρτοφυλάκιο ακινήτων του κάθε Έλληνα κατέστη «μπλεγμένο», με συνιδιοκτησίες που δεν επέτρεπαν μια χρήσιμη αξιοποίηση, κάτι που όμως δεν είχε ιδιαίτερη σημασία καθώς τα ακίνητα αυτά δεν κόστιζαν στην κατοχή, «απλά ήταν εκεί». Ξαφνικά, με την έλευση της κρίσης και με την εισαγωγή του ΕΕΤΗΔΕ και κυρίως με τον ΦΑΠ και μετέπειτα ΕΝΦΙΑ, αυτό άλλαξε. Ακίνητα με αντικειμενικές αξίες που πλέον ξεπερνούσαν τις τιμές αγοράς κόστιζα πλέον περισσότερο από ένα μισθό ή μια σύνταξη για να πληρωθεί ο φόρος στην κατοχή τους.

Ξαφνικά οι έλληνες έγιναν πλούσιοι για το κράτος, τη στιγμή ακριβώς που έπαψαν να είναι πλούσιοι και την ώρα που το ίδιο το κράτος καθιστούσε αδύνατες τις μεταβιβάσεις (τραγέλαφος του ενεργειακού πιστοποιητικού που πάγωσε τις αγοραπωλησίες για 6 μήνες, παιδικές ασθένειες Ν4014/2011 που πάγωσε τις περισσότερες αγοραπωλησίες για άλλους 6 μήνες και του φόρου υπεραξίας που μέχρι την αναβολή του που ισχύει έως τις 31/12/2016 έκανε άλλη μια φορά ακριβώς το ίδιο, και πιθανότατα θα το ξανακάνει από 1/1/2017) επιβάλλοντας πέρα από τη de facto και μια de jure αδυναμία μεταβίβασης σε μια ούτως ή αλλιώς ρηχή αγορά.

Τα έσοδα από τους νέους φόρους κατοχής δεν υποκατέστησαν απλώς την απώλεια εσόδων από φόρους μεταβίβασης σε μία αγορά που κατέρρευσε, αλλά οδήγησαν και την φορολογική επιβάρυνση των ακινήτων ξαφνικά σε πρωτοφανή για τον ΟΟΣΑ επίπεδα ( Διάγραμμα πρώτης σελίδας) δημιουργώντας ταυτόχρονα το παράδοξο να φορολογείται η κατοχή ενός ακινήτου πιο ακριβά από ότι στον ΟΟΣΑ, χωρίς όμως να διασφαλίζεται καν ότι μπορεί κανείς να το πουλήσει (πχ αν έχει μερίδιο σε ακίνητο με πολεοδομική αυθαιρεσία και υπάρχει συνιδιοκτήτης που διαφωνεί στην τακτοποίηση).

Η ρηχότητα της αγοράς είναι σημαντικό να αναλυθεί: ‘Η το πλαίσιο κατοχής και μεταβίβασης είναι ξεκάθαρο, απλό και φτηνό ή δεν είναι. Στην Ελλάδα συμβαίνει το δεύτερο (Διάγραμμα 9&10), και αυτό θα ισχύει ειδικά για το κόστος όταν επανέλθει ο φόρος υπεραξίας από 1/1/2017.

Η δομή της φορολόγησης μεταβιβάσεων σε συνδυασμό με την ανύπαρκτη, για τους περισσότερους, φορολόγηση της κατοχής ενθάρρυνε, με πιεστικό σχεδόν τρόπο, τη μεταβίβαση κατακερματισμένων ιδιοκτησιών με πλήθος νομικών ή πολεοδομικών εκκρεμοτήτων από γενεά σε γενεά, ανεξάρτητα από το αν οι επόμενες γενεές είχαν πραγματικά διάθεση ή ικανότητα να αξιοποιήσουν αυτά τα μερίδια. Τα μερίδια αυτά de facto ήταν εκτός αγοράς, δεν μπορούσαν να πωληθούν και οι όποιες τιμές τους ήταν θεωρητικές εκτιμήσεις με βάση ελάχιστες, ως προς τον πληθυσμό και το πλήθος των ακινήτων, πράξεις που γίνονταν. Οι τιμές αυξανόντουσαν κυρίως διότι, ακόμα και τα χρόνια της άνθησης, η αγορά ήταν εξαιρετικά ρηχή, και αυτό με ευθύνη του θεσμικού πλαισίου και της «προοδευτικότητας» των επιβαρύνσεων. Το τμήμα της αγοράς στο οποίο υπήρχε συναλλακτική κίνηση ήταν μικρό ακριβώς επειδή εκεί οι στρεβλώσεις του πλαισίου αποτελούσαν υπαρκτούς περιορισμούς. Μάλιστα αυτή η πολιτική αποθάρρυνσης της λειτουργίας της αγοράς και ενθάρρυνσης της διακράτησης άχρηστων κατά βάση δικαιωμάτων επί ακινήτων αποτυπώνεται στο γεγονός ότι ενώ υπάρχει υψηλή ιδιοκατοίκηση, οι Έλληνες διαθέτουν σχετικά περιορισμένο χώρο διαβίωσης στα σπίτια τους (Διάγραμμα 11).

Αυτό έχει σημαντικές επιπτώσεις για την κοινωνία. Μελέτες του ΟΟΣΑ δείχνουν ότι αυξάνεται η δομική ανεργία, καθώς για παράδειγμα το παιδί που έχει κληρονομήσει ένα ακίνητο συνήθως δεν αποδέχεται μια πρόταση για εργασία μακριά από το σπίτι αυτό, λόγω του μεγάλου κόστους πώλησης του ακινήτου και αγοράς ή ενοικίασης ενός άλλου κοντά στον τόπο της προσφερόμενης εργασίας. Πέρα από τις δυσκολίες που έθετε το θεσμικό πλαίσιο στην αξιοποίηση αυτών των ακινήτων, το κράτος αμέλησε να ελέγξει και συνεπώς να επιβάλλει την πολεοδομική νομιμότητα για δεκαετίες. Το αποτέλεσμα είναι ότι μετά από χρόνια η χώρα βρέθηκε γεμάτη πολεοδομικές αυθαιρεσίες, καταπατήσεις, μη ξεκάθαρους τίτλους, ιδιοκτησίες χωρίς αποδοχές κληρονομιάς και χωρίς να έχουν πληρωθεί οι αντίστοιχοι φόροι και άλλα πολλά που δε συναντώνται σε άλλες χώρες του ΟΟΣΑ και της ΕΕ. Η ξαφνική απαίτηση για νομιμότητα συνεπώς χτύπησε σκληρά την αγορά και την κοινωνία. Το πρόβλημα εδώ δεν είναι η προσπάθεια να επιβληθεί μια πολεοδομική τάξη. Είναι το γεγονός ότι οι σχετικές διαδικασίες είναι πολύπλοκες και δαπανηρές με τις δικές τους ασάφειες και επιπλέον αποτελούν προϋπόθεση για την ισχύ βασικών πράξεων όπως είναι η πώληση. Αντίθετα, απουσιάζει ένας απλός και χρήσιμος μηχανισμός που να διευκολύνει την, υπό εύλογους έστω όρους, αξιοποίηση των «μπλεγμένων» ιδιοκτησιών.