Εξαΰλωση ακινήτων-Ανατροπές ΕΝΦΙΑ
-Σημαντικές ελαφρύνσεις αλλά και επιβαρύνσεις θα προκύψουν, πιθανότατα για τον ΕΝΦΙΑ του 2017, όταν θα αναπροσαρμοστούν οι αντικειμενικές αξίες των ακινήτων
-Καταστροφική οκταετία για την αγορά ακινήτων
–Ένας στους τρεις δανειολήπτες αντιμετωπίζει δυσκολία στην αποπληρωμή του δανείου του
Μεγάλες ανατροπές στον σχεδιασμό του φόρου ακινήτων, του γνωστού ΕΝΦΙΑ, αναμένεται να φέρει από το 2016 το υπουργείο Οικονομικών. Βασικότερη αλλαγή η θέσπιση αφορολόγητου ορίου στα 30.000 ευρώ ώστε να μην πληρώσουν φόρο οι μικρές περιουσίες, τόσο στις πόλεις όσο και στα χωριά. Ωστόσο, η υποχρέωση να μην μειωθεί το ποσό των 2,65 δισ. ως έσοδα για το κράτος θα φέρει αλλαγές στο φόρο που θα πληρώσουν οι ιδιοκτήτες ακινήτων σε νησιωτικές και τουριστικές περιοχές.
Εκεί θα υπάρξει ένταξη στο σχέδιο πόλεως ώστε να αυξηθεί σημαντικά ο φόρος για τους ιδιοκτήτες πολυτελών κατοικιών σε νησιά όπως η Μύκονος, η Σαντορίνη κ.λπ. που τώρα καταβάλλουν μικρά ποσά σε σχέση με την αξία της περιουσίας τους.
Όπως αναφέρει η Καθημερινή το αφορολόγητο όριο δεν θα ξεπερνά τις 20.000 – 30.000 ευρώ και θα αφορά την πρώτη κατοικία η αντικειμενική αξία της οποίας δεν θα ξεπερνά για παράδειγμα τα 100.000 ή 150.000 ευρώ. Θα είναι δηλαδή με συγκεκριμένα κριτήρια που ενδεχομένως να συνδέονται και με το εισόδημα των ιδιοκτητών.
Τα πρώτα 20.000 – 30.000 ευρώ θα είναι αφορολόγητα και το υπόλοιπο τμήμα θα φορολογείται με τους συντελεστές που ορίζει ο σχετικός νόμος. Ωστόσο, εάν πρόκειται για πρώτη κατοικία αξίας για παράδειγμα 300.000 δεν θα υπάρχει αφορολόγητο και το ακίνητο θα φορολογείται όπως και σήμερα από το πρώτο ευρώ. Μεταξύ άλλων προβλέπεται
1. Εφαρμογή αφορολόγητου ορίου για σύνολο ακίνητης περιουσίας η αξία της οποίας δεν ξεπερνάει τα 20.000-30.000 ευρώ.
2. Ένταξη στα σχέδια πόλεων εκτάσεων της ηπειρωτικής και νησιωτικής Ελλάδας στις οποίες έχουν εντοπιστεί πολυτελείς κατοικίες και σήμερα φορολογούνται ελάχιστα δηλαδή με ένα ευρώ το στρέμμα. Το πρόβλημα αυτό θα αντιμετωπιστεί στο πλαίσιο αναπροσαρμογής των αντικειμενικών αξιών τον Σεπτέμβριο του 2016.
3. Τροποποίηση των κλιμάκων υπολογισμού του κύριου φόρου με αλλαγές στους συντελεστές και τα κλιμάκια των τιμών ζώνης. Στόχος είναι να περιορισθούν οι επιβαρύνσεις κυρίως χαμηλές και μεσαίες αξίες όπου η αντικειμενική αξία δεν ξεπερνά τα 800-1.000 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο.
4. Αύξηση των συντελεστών του συμπληρωματικού φόρου. Ο συμπληρωτικός φόρος επιβάλλεται στα ακίνητα η αξία των οποίων υπερβαίνει τα 300.000 ευρώ. Οι συντελεστές του συμπληρωματικού φόρου κυμαίνονται από 0,1% έως 1%.
5. Καταργήσεις απαλλαγών και εκπτώσεων που ισχύουν σήμερα εφόσον θεσμοθετηθεί το αφορολόγητο όριο.
Σημαντικές ελαφρύνσεις αλλά και επιβαρύνσεις θα προκύψουν, πιθανότατα για τον ΕΝΦΙΑ του 2017, όταν θα αναπροσαρμοστούν οι αντικειμενικές αξίες των ακινήτων, τον Σεπτέμβριο του 2016 όπως έχει δηλώσει ο Τρ. Αλεξιάδης.
Το αργότερο μέχρι τις 15 Οκτωβρίου θα έχουν αναρτηθεί όλα τα εκκαθαριστικά ΕΝΦΙΑ για 6,1 εκατ. φορολογούμενους. Συνολικά οι ιδιοκτήτες ακινήτων πρέπει να καταβάλουν 3,2 δισ. ευρώ (το εισπράξιμο υπολογίζεται σε 2,65 δισ. ευρώ) σε πέντε δόσεις. Η πρώτη δόση πρέπει να καταβληθεί στα τέλη Οκτωβρίου, ενώ η τελευταία στα τέλη Φεβρουαρίου.
• Καταστροφική οκταετία για την αγορά ακινήτων
Ένας στους τρεις δανειολήπτες αντιμετωπίζει δυσκολία στην αποπληρωμή του δανείου του
Καταστροφική οκταετία για την αγορά ακινήτων, με μείωση τιμών ακόμη και 65%, χαρακτηρίζεται η περίοδος 2008-2015, αλλά φαίνεται ότι ο κλάδος δεν έχει πιάσει «πάτο».
Τα εντυπωσιακά στοιχεία που έδωσαν παράγοντες της κτηματαγοράς στο συνέδριο της Prodexpo δείχνουν ότι οι ιδιοκτήτες στην Ελλάδα έχουν υποστεί τεράστια ζημιά, καθώς βλέπουν να απαξιώνεται πλήρως η περιουσία τους. Μάλιστα, πολλοί εξ αυτών πληρώνουν δάνεια για ακίνητα χαμηλής πλέον αξίας, ενώ ένας στους τρεις δανειολήπτης δηλώνει ότι αδυνατεί πλέον να πληρώσει.
Τη μεγαλύτερη «ζημιά» στην οκταετία έχουν υποστεί, πάντως, οι μονοκατοικίες στα βόρεια προάστια και τα γραφεία σύγχρονων προδιαγραφών. Συγκεκριμένα, σύμφωνα με τα στοιχεία που παρουσίασε ο πρόεδρος της Ομοσπονδίας Μεσιτών Αστικών Συμβάσεων Ελλάδος, Δ. Μπινιάρης:
- Οι μειώσεις στις μονοκατοικίες των βορείων προαστίων έως 400 τ.μ. έφτασαν 60%-65%.
- Αναφορικά με τις διακυμάνσεις τιμών σε οικόπεδα του Παλαιού Ψυχικού και της Φιλοθέης: Ενα οικόπεδο στο Παλαιό Ψυχικό ή στη Φιλοθέη κόστιζε περίπου 550.000 ανά στρέμμα το 1997, με τις τιμές να εκτοξεύονται στα 3 εκατ. ευρώ ευρώ ανά στρέμμα το 2000 και στα 4 εκατ. ευρώ ανά στρέμμα το 2007, λίγο πριν αρχίσει η κρίση, ενώ εν έτει 2015, οι τιμές έχουν υποχωρήσει στο 1 εκατ. ευρώ το στρέμμα.
- Μεγάλη είναι η πτώση και στους γραφειακούς χώρους με ένα ποσοστό από 50% έως 60% κατά τη διάρκεια της κρίσιμης περιόδου, ενώ οι σύγχρονοι αποθηκευτικοί χώροι έχουν σημειώσει πτώση σε ποσοστό 45% έως 50%.
- Πτώση από 35% έως 45% έχουν σημειώσει οι τιμές σε κεντρικά καταστήματα.
- Μικρότερη, μεταξύ 20%-25%, είναι η πτώση στα μικρά διαμερίσματα σε ακριβές συνοικίες της Αθήνας.
- Για τους γραφειακούς χώρους, οι τιμές στη Λεωφόρο Κηφισίας ανέρχονταν σε 25 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο (τ.μ.) το 2007 και σήμερα έχουν υποχωρήσει στα 11 ευρώ ανά τ.μ. Στη Λεωφόρο Συγγρού έχουν μειωθεί από τα 15 ευρώ ανά τ.μ. στα 8 ευρώ ανά τ.μ., ενώ στη Λεωφόρο Βουλιαγμένης από τα 18 στα 9 ευρώ ανά τ.μ.
- Στις αποθήκες, οι τιμές στη Δυτική Αττική βρίσκονταν στα 7 ευρώ ανά τ.μ. το 2007 και σήμερα στα 3 ευρώ ανά τ.μ. Στη Βόρεια Αττική έχουν υποχωρήσει στα 4,5 ευρώ από τα 8 ευρώ ανά τ.μ. το 2007. Μεγαλύτερη είναι η πτώση στη Βοιωτία, όπου από τα 4 ευρώ ανά τ.μ. το 2007 σήμερα μισθώνει κάποιος αποθήκη με 1,5 ευρώ ανά τ.μ.
Σύμφωνα με τον κ. Μπινιάρη, η αγορά και οι εμπλεκόμενοι σ’ αυτήν έκαναν τραγικά λάθη κατά τη διάρκεια της «χρυσής δεκαετίας» 1997- 2007, αναφέροντας, μεταξύ άλλων, ότι οι τράπεζες έδιναν δάνεια ακόμη και για το 120% της αξίας του ακινήτου, ενώ και οι καταναλωτές από την πλευρά τους, από μισθωτές ένιωθαν «ιδιοκτήτες» δανειζόμενοι και αυτοί στο 120% της αξίας αγοράς του ακινήτου. Επιπλέον, οι τρέχουσες εμπορικές αξίες των οικιστικών ακινήτων ανέρχονταν από το διπλάσιο έως το πενταπλάσιο των αντικειμενικών αξιών, ενώ το κόστος μεταβίβασης του ακινήτου έφθανε το 15% της αντικειμενικής αξίας.
Οι μεσίτες ακινήτων και οι βοηθοί τους από τα 8.000 μέλη πανελλαδικά ξεπερνούν πια τα 30 χιλ. μέλη, ενώ οι παράνομοι μεσίτες (δικηγόροι, χρηματιστές, μηχανικοί κ.τ.λ.) ξεπερνούν τις 10 χιλ. Οι μηχανικοί, με ταχύρυθμο σεμινάριο βαφτίζονται εκτιμητές- ανεξάρτητοι συνεργάτες των τραπεζών. Αποτέλεσμα; Οι τιμές στην Αθήνα τη χρυσή περίοδο της ελληνικής κτηματαγοράς να είναι κατά πολύ υψηλότερες από τις τιμές στις Βρυξέλλες και το Βερολίνο!.
Στα λάθη που εξακολουθούμε και τώρα να κάνουμε ο κ. Μπινιάρης συμπεριλαμβάνει καταρχάς την υπερφορολόγηση της ακίνητης περιουσίας, με αποτέλεσμα την περαιτέρω μείωση της αξίας της.
«Για να ανακάμψει η αγορά απαιτείται επανεκτίμηση όλων των ενυπόθηκων και των ”κόκκινων” δανείων από ανεξάρτητους πιστοποιημένους εκτιμητές, καθώς και αναλογικό κούρεμα ώστε να γίνουν βιώσιμα. Επίσης, θα πρέπει να γίνει επανεκτίμηση από ανεξάρτητους εκτιμητές όλων των ακινήτων των τραπεζών, των ταμείων και του Δημοσίου, ώστε να μπορούν να διατεθούν στις τρέχουσες εμπορικές αξίες. Απαραίτητη θεωρείται και η δημιουργία δεικτών ακινήτων με τη συνεργασία όλων των παραγόντων της αγοράς και η άμεση υπαγωγή των αντικειμενικών αξιών στις τρέχουσες εμπορικές αξίες. Προϋπόθεση ανάκαμψης είναι και η ελάφρυνση της φορολογίας των ακινήτων προ της δήμευσής τους, καθώς και η άμεση εκμετάλλευση της δημόσιας ακίνητης περιουσίας».
• Ένας στους τρεις δανειολήπτες αντιμετωπίζει δυσκολία στην αποπληρωμή του δανείου του
Μόλις το 4,5% απάντησε «ναι» και «μάλλον», ενώ «όχι» και «μάλλον όχι» απάντησε το 94,9% των πολιτών στην ερώτηση για το αν σκοπεύουν να αγοράσουν κάποιο ακίνητο τα επόμενα δύο χρόνια. Το στοιχείο αυτό δείχνει ότι η κτηματαγορά δεν πρόκειται να ανακάμψει και οι πωλήσεις θα παραμείνουν σε «ρηχά» νερά.
Σύμφωνα με έρευνα της Marc:
Στην ερώτηση εάν «εσείς ή κάποιο μέλος του νοικοκυριού σας σκοπεύετε να προχωρήσετε σε κάποια πώληση ακινήτου την επόμενη τριετία» το 81,2% απάντησε «όχι» και «μάλλον όχι» και «ναι» και «μάλλον ναι» το 18,8%. Το 94,9% των ερωτηθέντων δεν ψάχνει προς ενοικίαση κάποιο ακίνητο αυτή την περίοδο, ενώ μόλις το 5,1% ψάχνει.
Στην ερώτηση «πιστεύετε ότι οι τιμές των ακινήτων στην Ελλάδα τα επόμενα 2-3 χρόνια θα μειωθούν περισσότερο, θα αρχίσουν να αυξάνονται, ή θα παραμείνουν σταθερές», το 50,4% εκτιμά ότι θα μειωθούν, θα αυξηθούν το 6,8% και θα σταθεροποιηθούν το 30,8%. Στην ερώτηση εάν έχετε στεγαστικό δάνειο που τρέχει ακόμη, «ναι» απάντησε το 23,4% και όχι το 76,6%.
Ένας στους τρεις δανειολήπτες αντιμετωπίζει δυσκολία στην αποπληρωμή του δανείου του. Ειδικότερα στη ερώτηση «πώς ανταποκρίνεστε στις δόσεις του στεγαστικού δανείου», «πάντα στην ώρα τους» απάντησε το 69,3%, ενώ «συχνά με κάποια καθυστέρηση» το 18% και «έχω καθυστερημένες οφειλές» το 11,7%.
Στην ερώτηση εάν «έχετε κάνει διακανονισμό για μικρότερες δόσεις», «ναι» απάντησε το 40,9% και «όχ»ι το 54,8%.
«Πιστεύετε ότι θα μπορέσετε να αποπληρώνετε κανονικά τις δόσεις του στεγαστικού σας στο μέλλον», «ναι» και «μάλλον ναι» απάντησε το 59,1% και «όχι» και «μάλλον όχι» το 28,4%.
Αναφορικά με τη φορολογία, στην ερώτηση εάν «πιστεύετε ότι θα μπορέσετε να πληρώσετε τους φόρους που αφορούν το ακίνητό σας» το 30,9% απαντά «όχι» και «μάλλον όχι» το 30,9% και «ναι» και «μάλλον ναι» το 64,4%.
Εάν καταφέρνετε να πληρώνετε το ενοίκιό σας στην ώρα του, «στην ώρα του» απάντησε το 58,9% και «με κάποια καθυστέρηση» το 28,8%, ενώ το 11,7% έχει καθυστερημένα ενοίκια (πάνω από ένα).
