Η μεταμόρφωση του real estate, ο “εμβολιασμός” των κτιρίων, ο “ενσωματωμένος άνθρακας” και το διαβατήριο ανακαίνισης
Η κλιματική κρίση είναι μιας νέας μορφής πανδημία για την ακίνητη περιουσία και όλα τα κτίρια πρέπει να «εμβολιαστούν»
Έρχεται το διαβατήριο ανακαίνισης κτιρίων – Κλειδί η βιωσιμότητα στην αναζήτηση γραφειακών χώρων
Μονόδρομο αποτελεί η κατασκευή νέων κτιρίων ή η ανακαίνιση των υφιστάμενων, προκειμένου να καλυφθούν οι ανάγκες ενός σύγχρονου «πράσινου» γραφειακού χώρου. Αυτό επισημάνθηκε κατά τη διάρκεια του 24ου συνεδρίου της Prodexpo.
Όπως υπογράμμισε ο Αλέξανδρος Κουδουνάς, Partnership Sales Manager της IWG, πρέπει να φέρουμε τα ακίνητα προς τα εκεί που πάει η αγορά. «Παγκοσμίως κυριαρχεί η τάση των ανθρώπων να φεύγουν από τους παραδοσιακούς γραφειακούς χώρους κι αυτό μας υποδεικνύει πώς θα κινηθούμε, για να ανταποκριθούμε στο υβριδικό μοντέλο εργασίας» σημείωσε ο κ. Κουδουνάς. Προς αυτή την κατεύθυνση προχωρά η δημιουργία business centers σε επίπεδο γειτονιάς και συνοικίας.
O Partnership Sales Manager της IWG έδωσε ως παράδειγμα για τις αλλαγές που φέρνει το υβριδικό μοντέλο εργασίας μία έρευνα που δείχνει ότι αν σε μια πόλη όπως το Λος Άντζελες ένας εργαζόμενος υιοθετήσει αυτό το μοντέλο, μπορεί να μειώσει το ενεργειακό του αποτύπωμα έως και 70%. Ο κ. Κουδουνάς προσέθεσε πως αυτή τη στιγμή δεν είναι αυτοσκοπός για την εταιρεία του ένα πράσινο κτίριο, είναι θεμιτό ωστόσο να αξιοποιεί και κτίρια που δεν έχουν χαρακτηριστεί πράσινα, ώστε να τα αναβαθμίσει και να μειώσει το ενεργειακό αποτύπωμα.
Κατά τη διάρκεια της συζήτησης που συντόνισε ο Δημήτρης Μανουσάκης, Διευθύνων Σύμβουλος της KENTRIKI an International Associate of Savills, η Δίκα Αγαπητίδου, Ιδρυτής και Διευθύντρια της Athens Economics – JLL Alliance Partner, χαρακτήρισε ανεπαρκή τα ενεργειακά πιστοποιητικά, καθώς δεν παρέχουν επαρκείς πληροφορίες, με την Ευρωπαϊκή Ένωση να αναζητά διαφορετικά εργαλεία. Στο πλαίσιο αυτό ετοιμάζεται το διαβατήριο ανακαίνισης κτιρίων, το οποίο εστιάζει στην κλιματική ανθεκτικότητα των κτιρίων, δίνοντας τη δυνατότητα σε επιχειρήσεις και νοικοκυριά να κατανοήσουν ότι με τη σωστή ανακαίνιση μπορούν να επιτύχουν σημαντική εξοικονόμηση σε ενέργεια και χρήματα. «Αυτή τη στιγμή βρίσκεται σε πιλοτικό στάδιο κι εφαρμόζεται σε έξι χώρες, μεταξύ των οποίων και η Ελλάδα, η οποία σε πρώτη φάση θα εκδώσει το διαβατήρια για 12 δημόσια κτίρια» τόνισε η κυρία Αγαπητίδου. Ερωτηθείσα για την απανθρακοποίηση, υποστήριξε ότι ενέχει κόστος και κίνδυνο, λέγοντας ότι ειδικά για τα οικιστικά ακίνητα είναι πολύ δύσκολο να πείσεις τους ανθρώπους για το οικονομικό όφελος μιας τέτοιας επένδυσης.
Από την πλευρά του, ο Γιάννης Παρασκευόπουλος, Γενικός Διευθυντής της Danos An alliance member of BNP Paribas R.E., επισήμανε ότι είναι μεγάλη ανάγκη για την Αθήνα να υποστηρίξει τον σχεδιασμό σύγχρονων γραφείων, κάτι που ζητούν και οι περισσότεροι υποψήφιοι μισθωτές. «Οι επενδυτές πλέον αναζητούν χώρους που πληρούν προϋποθέσεις βιωσιμότητας, προτιμούν μεγαλύτερα και πιο «πράσινα» γραφεία» ανέφερε ο κ. Παρασκευόπουλος.
Ο Κέννυ Ευαγγέλου, Head of Real Estate KPMG σημείωσε πως το 88% των επενδυτών δίνουν το ίδιο βάρος στην οικονομική απόδοση και στη βιωσιμότητα μιας επένδυσης, κάτι που καθιστά μονόδρομο την κατασκευή νέων κτιρίων ή την ανακαίνιση παλαιών. Συμπλήρωσε πως όλες οι εταιρείες θέτουν στόχους ESG, αναπτύσσοντας στρατηγικές για βιώσιμη ανάπτυξη.
Τέλος, ο Χαράλαμπος Γιαννικόπουλος, Principal της DCarbon, υπογράμμισε πως η κλιματική κρίση είναι μιας νέας μορφής πανδημία για την ακίνητη περιουσία και όλα τα κτίρια πρέπει να «εμβολιαστούν». «Το μόνο ρίσκο είναι η απραξία. Η Αθήνα κινδυνεύει να γίνει νέο Ντουμπάι. Θα έχει σημαντική ανάπτυξη αλλά αν κλείσει κάποιος τον διακόπτη, θα υπάρξει κοινωνική κατάρρευση» είπε ο κ. Γιαννικόπουλος.
-Ευαγγελία Γκλεζάκου: Το ESG λειτουργεί σαν ηθική πυξίδα, μας βοηθά να κάνουμε πιο ηθικές και βιώσιμες επιλογές
Μέθοδοι και προσεγγίσεις για κτίρια χαμηλού άνθρακα, ήταν τα βασικά ζητήματα του τελευταίου πάνελ στο 24ο Συνέδριο Prodexpo που πραγματοποιήθηκε στις 25 και 26 Οκτωβρίου στο Μέγαρο Μουσικής Αθήνας. Τη συζήτηση συντόνισε η Δανάη Μακρή, Head of Content της “The Design Ambassador”.
«Το ESG ακούγεται πολύ. Για να το ενσωματώσουν, πρέπει να καταλάβουν τι ζητάει Περιβάλλον, κοινωνία και διακυβέρνηση. Προκειμένου να κάνουμε πιο υπεύθυνες πρακτικές, πρέπει να είμαστε σύμφωνοι με τις ESG πρακτικές. Το real estate υφίσταται μεγάλη μεταμόρφωση. Να είμαστε σύμφωνοι με τις απαιτήσεις δεν είναι τάση της εποχής, αλλά μια απάντηση στις πιεστικές προκλήσεις. Το ESG λειτουργεί σαν ηθική πυξίδα που μας βοηθά να κάνουμε πιο ηθικές και βιώσιμες επιλογές. Τα κτίρια δεν είναι μόνο πιο σωστά αλλά και πιο ανθεκτικά αλλά και οικονομικά» ανέφερε χαρακτηριστικά η Ευαγγελία Γκλεζάκου, Senior Sustainability Manager της Dimand.
Ερωτώμενη σχετικά με τον ενσωματωμένο άνθρακα των κτιρίων, η ίδια ανέφερε πως ο «ενσωματωμένος άνθρακας, μας απασχολεί πολύ. Αφορά τις εκπομπές διοξειδίου που σχετίζονται με την εξόρυξη, τη μεταφορά και την παραγωγή των δομικών υλικών. Η επαναχρησιμοποίηση είναι σημαντική. Το κέλυφος απαριθμεί πάνω από το μισό του ενσωματωμένου άνθρακα».
Αντιφατικές έννοιες στις οποίες πρέπει να βρεθεί αρμονία, χαρακτήρισε την ανάπτυξη και τη βιωσιμότητα ενός κτιρίου, ο Κώστας Πουλόπουλος, Managing Director, SquareOne Architects, Copenhagen. «Τι είναι ανάπτυξη και τι βιωσιμότητα. Έχουμε μιλήσει πολύ γι’ αυτά. Υπάρχει οικονομική, κοινωνική, περιβαλλοντική βιωσιμότητα. Και από την άλλη υπάρχει η ανάπτυξη. Μπορούμε να εξοικονομήσουμε προς όλες τις κατευθύνσεις; Δεν είναι δυνατόν. Η βιωσιμότητα προσπαθεί να εξοικονομήσει πόρους, ενώ η ανάπτυξη είναι το αντίθετο. Μιλάμε για δύο αντικρουόμενα πράγματα. Προσπαθούμε να βρούμε την καλύτερη λύση για να ικανοποιήσουμε την ανάγκη για ανάπτυξη και την ανάγκη καλύτερη απόδοση».
Απαντώντας σχετικά με το τι μπορεί να οριστεί ως «βιώσιμο», η Festa Isufi, Urban Strategist της Gehl, σημείωσε: «Ο άνθρωπος ήταν πάντα στο επίκεντρο της τακτικής της Gehl, από το ’60 που δημιουργήθηκε. Από εκεί ξεκινάμε, περνάμε στους χώρους και έπειτα κοιτάμε τα κτίρια τα ίδια. Υπάρχουν διαφορετικές οπτικές για τη βιωσιμότητα. Από την κοινωνική οπτική, είναι σαν να ξεχνάς οτιδήποτε ξέρεις και να ξεκινάς από την αρχή. Από εκεί, περνάς στην περιβαλλοντική βιωσιμότητα».
Η ίδια συμπλήρωσε: «Πολύ συχνά η κοινότητα, οι άνθρωποι επηρεάζονται. Εμπλέκουμε την κοινωνία, συνήθως ξεκινάμε με μια συζήτηση από την αρχή του project που μπορεί να γίνει με πολλούς τρόπους ενεργητικούς ή παθητικούς. Πηγαίνουμε και με ανοιχτό μυαλό παρατηρούμε πως ζουν οι άνθρωποι και αξιολογούμε τα ευρήματα σε διάδραση μαζί τους. Όπως σε κάθε διεργασία σε όλα τα βήματα, λαμβάνει κανείς αποφάσεις. Πριν ξαναγυρίσουμε στην κοινότητα έχουμε πάρει την απόφαση πάνω στα βασικά σημεία. Είναι μια μεγάλη διαδικασία, επίπονη, με πολλή σκέψη και εμπλέκει πολλούς ανθρώπους, τους πελάτες, τους εταίρους, τους επιχειρηματίες της περιοχής και τους ιδιοκτήτες της γης».
Από την πλευρά του, ο Γιώργος Καγγέλης, Συνιδρυτής και Διευθύνων Σύμβουλος της Parostec, αναφερόμενος στις πιστοποιήσεις σημείωσε: «Το σημαντικό είναι ο σχεδιασμός του κτιρίου. Όταν κατασκευάζουμε το κτίριο βρίσκουμε προβλήματα ή εκπλήξεις. Αυτό που πρέπει να κάνουμε σε ένα κτίριο που υπάρχει ήδη, είναι να δούμε συνολικά, αφού θέλουμε χαμηλό ενεργειακό αποτύπωμα. Αν μπορούμε να κρατήσουμε πράγματα από αυτό, η συνεισφορά είναι μεγάλη. Έχουμε μια φιλοσοφία less is more. Θα χρησιμοποιήσουμε τη διαθέσιμη τεχνολογία, να χρησιμοποιήσουμε όσο το δυνατόν λιγότερα υλικά. Θα προσπαθήσουμε να χρησιμοποιήσουμε ό,τι υπάρχει στο βέλτιστο τρόπο για να πετύχουμε. Αν μπορέσουμε να συνδυάσουμε να χρησιμοποιήσουμε το maximum και να προσθέσουμε το ελάχιστο, θα είμαστε σε ένα πολύ καλό σημείο».
– «Υπάρχει χώρος στην Ελλάδα για τα luxury brands – Άνοδος 43% στο τουριστικό performance της χώρας μετά την πανδημία»
Η αγορά ακινήτων και οι παγκόσμιες τάσεις στο real estate, καθώς και η συμβολή του τουρισμού βρέθηκαν στο επίκεντρο του 24ου συνεδρίου της Prodexpo, το οποίο έλαβε χώρα χθες στις 25 και ολοκληρώθηκε σήμερα 26 Οκτωβρίου στο Μέγαρο Μουσικής Αθηνών.
Σε τρεις από τις ενότητες της σημερινής, δεύτερης, ημέρας του συνεδρίου τέθηκαν επί τάπητος θέματα όπως η αντίδραση του εγχώριου τουρισμού στις φυσικές καταστροφές, η αντοχή στον υπερτουρισμό, αλλά και η παρουσία των πολυτελών brands, αλλά και νέων brands από το εξωτερικό στην Ελλάδα.
Στο πάνελ που επικεντρώθηκε στις επιπτώσεις των φυσικών φαινομένων και της πανδημίας στον κλάδο των τουριστικών ακινήτων με συντονιστή τον Θεόφιλο Κυρατσούλη, Γενικό Διευθυντή της MINDHAUS, ο Αλεξ Πιπιλής, Head of Hospitality & Business Development της Prodea, τόνισε ότι η κατεύθυνση της Prodea Ιnvestments είναι προς το luxury τουριστικό προϊόν, καθώς μετά τη λήξη της πανδημίας, υπήρχε μεταστροφή για κάτι πιο πολυτελές, με περισσότερο διαθέσιμο χώρο ανά άτομο. Κατά τον ίδιο, η σωστή στρατηγική είναι αυτή ενός branded ξενοδοχείου, δεδομένου ότι φέρνει περισσότερο κόσμο λόγω αναγνωρισιμότητας και είναι πιο εύκολο στην δημιουργία του.
Σε σχέση με την κλιματική αλλαγή, ο κ. Πιπιλής τόνισε ότι δεν έχει πραγματική επίδραση στον ελληνικό τουρισμό, αντίθετα, σε μερικές περιπτώσεις βοηθά την Ελλάδα σε σχέση με την πιθανότητα επέκτασης της τουριστικής σεζόν. Σε αυτό το πλαίσιο όμως θα πρέπει να προσφερθεί εμπειρία εκτός νησιωτικής Ελλάδος, όπως π.χ. έχει γίνει ήδη στην ορεινή Πελοπόννησο. Πρόσθεσε, επίσης, ότι η Αμερικανική ξενοδοχειακή αγορά είναι κινητήριος δύναμη για τον ελληνικό τουρισμό, προσελκύοντας καλής ποιότητας τουρίστες, οι οποίοι και λόγω αποστασης, μένουν για αρκετές ημέρες και ξοδεύουν μεγάλα ποσά.
Από την πλευρά του, ο Κώστας Σιδέρης, Chief Operating Officer της Inventio, ανέφερε ότι εκπροσωπεί την ΗΙG Capital στην Ελλάδα, η οποία διαθέτει 19 γραφεία σε όλον τον κόσμο, με έμφαση στο hospitality. Τα Ella Resorts άνοιξαν, υπό αυτό το brand, στην Ελλάδα το 2021 με πιο πρόσφατη επιχειρηματική κίνηση, την εξαγορά ξενοδοχείου στην Κρήτη, το οποίο θα εγκαινιαστεί μέσα στο 2024. Όπως, επίσης, πρόσθεσε, υπάρχει πλάνο για ανακαίνιση στο ξενοδοχείο της Κέρκυρας, με την εταιρεία, τα επόμενα χρόνια, να έχει στόχο για 6000 δωμάτια στην Ελλάδα και 10.000 δωμάτια στη Μεσόγειο.
Σε σχέση με τις πρόσφατες φυσικές καταστροφές, ο ίδιος έκανε ιδιαίτερη μνεία στην αντιμετώπιση των πρόσφατων πυρκαγιών στη Ρόδο, τονίζοντας ότι θα πρέπει να υπάρχουν κάποιες κεντρικές δράσεις για την αντιμετώπιση τέτοιων καταστάσεων, προσθέτοντας ότι είναι φαινόμενα που θα υπάρχουν συχνά στο μέλλον.
Έναν νέο ξενοδοχειακό πόλο σύστησε στο κοινό της Prodexpo ο Adam Konieczny, Development Director Europe, Louvre Hotels Group. Όπως ανέφερε ο εκπρόσωπος της Louvre Hotel «έχουμε μεγάλη διάθεση να αναπτυχθούμε στην Ελλάδα, η εταιρεία μας «τρέχει» τριάστερα ξενοδοχειακά προϊόντα, με 3 διαφορετικά Brands στα τριάστερα και τετράστερα ξενοδοχεία. Θέλουμε να μεγαλώσουμε στη χώρα, και μέσω franchise, ερχόμαστε με δικούς μας συνεργάτες που ήδη επενδύουν, σε κράτη όπως η Ολλανδία και η Ουγγαρία και τώρα έρχονται να επενδύσουν στην Ελλάδα».
Κατά τον κ. Konieczny, μία από τις τουριστικές αγορές που ενδιαφέρεται πολύ για την Ελλάδα είναι η Κίνα, ιδίως μετά τον Covid, με τους επισκέπτες από τη μακρινή αυτή χώρα να προτιμούν τα αξιοθέατα περισσότερο από τον ήλιο και τη θάλασσα.
Κατά τον κ. Βασίλη Φωτόπουλο, Associate Director, Hospitality Colliers Greece, υπάρχει πολύ μεγάλο ενδιαφέρον για να εισέλθουν ξένα ξενοδοχειακά brands στην Ελλάδα, καθώς διαπιστώνεται κενό σε αυτόν τον τομέα της φιλοξενίας. Μόνο το 9% των Brands στην Ελλάδα είναι διεθνές, όταν στην Ιταλία αυτό το ποσοστό είναι στο 22% και ο μέσος όρος στην Ευρώπη είναι 45%. Σύμφωνα με τον ίδιο, στην Ελλάδα μπορεί να αναπτυχθει τόσο το Luxury, όσο και το Mid scale, όσο και το Economy κομμάτι του τουρισμού, υπάρχει χώρος για ανάπτυξη όλων των βαθμίδων φιλοξενίας, με κατεύθυνση πλέον στον τουρισμό ως εμπειρία.
Αναφορικά με το 2024 και την επίδραση των φαινομένων της κλιματικής αλλαγής, σημείωσε ότι είναι πολύ νωρίς για εκτιμήσεις, καθώς πλέον οι περισσότερες κρατήσεις είναι «της τελευταίας στιγμής», όμως υπάρχει σταθεροποίηση και διόρθωση των τιμών. Σχολίασε, ωστόσο, ότι δεν θα πληγεί το τουριστικό προϊόν, καθώς η Ελλάδα είναι πια brand name.
Mε συντονίστρια την Έρη Μητσοστεργίου, World Research Director της Savills, το επόμενο πάνελ επικεντρώθηκε στην ανθεκτικότητα του τουρισμού στη χώρα μας, υπό την απειλή του υπέρ-τουρισμού.
Η Αδαμαντία Φωκά, Senior Business Development Μanager Hospitality, Health & IRC της Lamda Development, έθιξε το ενδεχόμενο υπερτουρισμού στην Ελλάδα, το οποίο πρέπει να εντοπιστεί εγκαίρως, καθώς πλέον στη χώρα δεχόμαστε πάνω από 30 εκατ. ξένους επισκέπτες. «Η Ελλάδα είναι ένα success story που δεν πρέπει να το καταστρέψουμε και αν τυχόν συμβεί κάτι, πρέπει να το αναστρέψουμε εγκαίρως» υπογράμμισε. H κα Φωκά σημείωσε ότι στην Ελλάδα δεχόμαστε ετησίως 3 άτομα κατά κεφαλήν, ένας αριθμός, ο οποίος είναι μεγάλος σε σχέση με άλλες χώρες με περισσότερο πληθυσμό, ενώ και οι βραχυχρόνιες μισθώσεις επιτείνουν το πρόβλημα. Για το στέλεχος της Lamda Development, βιώσιμος τουρισμός είναι αυτός που λαμβάνει υπόψη του τον αντίκτυπο στην κοινωνία και το περιβάλλον, με την ίδια να σημειώνει ότι υπάρχει ανάγκη για μετάβαση στον αναγεννητικό τουρισμό, που αφήνει θετικό αποτύπωμα στο χώρο που συμβαίνει. Ωστόσο, αυτή η κίνηση θα πρέπει να γίνει από όλους τους εμπλεκόμενους φορείς συνδυαστικά και να υπάρχει ένα συγκεκριμένο σχέδιο.
Στο ίδιο ζήτημα, η Αφροδίτη Αρβανίτη, Group Director of Operations, Domes Resort – Marriott International, υποστήριξε και εκείνη από πλευράς της, ότι σε σχέση με τον πιθανό υπερτουρισμό, ο στόχος είναι να γίνει ένας συνδυασμός κινήσεων, στις οποίες να συμμετάσχουν ο δήμος και η κοινότητα που θα πρέπει να ακολουθήσουν μια πολιτική και μια στρατηγική. Όπως ανέφερε, η επιμήκυνση της τουριστικής σεζόν έρχεται μαζί με τις αντίστοιχες υποδομές, που θα πρέπει να είναι φιλικές προς το περιβάλλον, πάντα σε συνδυασμό με το υπόλοιπο οικοσύστημα. Η, δε, υπερφορολόγηση ως αντίδραση δεν είναι η κατάλληλη τακτική, καθώς μπορεί να λειτουργήσει αντίθετα. Η κα Αρβανίτη έκανε, επίσης, ιδιαίτερη μνεία στην περίπτωση της Ρόδου, καθώς, όπως σημείωσε, οι πυρκαγιές αντιμετωπίστηκαν συντονισμένα και υπήρξε πολύ καλή επικοινωνιακή διαχείριση και σε αυτο το πλαίσιο, ενώ εξήρε την ανάγκη ασκήσεων ετοιμότητας για πιθανές καταστροφές, από τον ξενοδοχειακό κλάδο.
Το παράδειγμα της Βενετίας σε ό,τι αφορά τον υπερτουρισμό έφερε στο κοινό της Prodexpo η Paula Bouras, Managing Partner- White Deals Real Estate & Advisory board member, RICS Greece: Με 50.000, μόλις, μόνιμους κατοίκους η Βενετία δέχεται ετησίως 30 εκατ. επισκέπτες και αντιμετωπίζει πλέον ορατά προβλήματα, καθώς είναι χτισμένη σε κορμούς δένδρων και συνιστά μια πόλη 1000 ετών. Ωστόσο, από την άλλη πλευρά, στην πόλη αυτή υπάρχουν σωστή οργάνωση, καθαριότητα και συντονισμός με τα Μέσα Μαζικής Μεταφοράς. Κατά την κα Bouras, για να είναι ένας προορισμός ανθεκτικός, θα πρέπει να προετοιμαστεί για το μέλλον και στην περίπτωση της Βενετίας, οι αρχές επιθυμούν, πέρα από τον τουρισμό, να αναπτύξουν την τοπική παραγωγή και την ιδιωτική εκπαίδευση, μέσω των πανεπιστημίων που υπάρχουν εκεί.
Στην δική της τοποθέτηση, η Ελένη Μακρή, Senior Manager, Financial Advisory, Real Estate της Deloitte υπογράμμισε ότι είναι σημαντικό να κατανοηθούν τα όρια του κάθε προορισμού και των δραστηριοτήτων που μπορούν να γίνουν σε αυτόν, χωρίς να επιβαρύνεται το περιβάλλον. Κατά την κα Μακρή, το τρίπτυχο της επιτυχίας για έναν προορισμό είναι «τοποθεσία, βιωσιμότητα και εμπειρία μέσω των υπηρεσιών», ενώ τα μνημεία και η θάλασσα ίσως να μην αρκούν για την Ελλάδα στο μέλλον.
Όπως πρόσθεσε, τα μέτρα σε σχέση με τη βραχυχρόνια μίσθωση όπως φορολόγηση και πλαφόν στις ημέρες διαμονής μπορούν να λειτουργήσουν για την αποφυγή υπερτουρισμού, όμως θα πρέπει να υπάρχει συλλογή πληροφοριών από τις αρχές και ανοιχτή διαβούλευση με τις τοπικές κοινωνίες, με την αρωγή και της τεχνολογίας.
Τη δική της παρέμβαση έκανε στην ενότητα και η Πρόεδρος του ΕΟΤ Άντζελα Γκερέκου κάνοντας λόγο για την βιώσιμη τουριστική ανάπτυξη ως μια έννοια σύνθετη, η οποία πρέπει να έχει έναν στρατηγικό σχεδιασμό, αλλά και ευελιξία για τις νέες συνθήκες και προκλήσεις, όπως η κλιματική αλλαγή. Όπως εξήγησε, το τουριστικό προϊόν είναι ευαίσθητο, όμως η Ελλάδα μπορεί να το διαχειριστεί με επιτυχία. «Είναι η ώρα για ένα μοντέλο ανάπτυξης που να σέβεται τον άνθρωπο, το περιβάλλον, τον τοπικό χαρακτήρα των κοινωνιών, τους ανθρώπους που ζουν εκεί. Στόχος είναι η δημιουργία ενός αειφόρου τουριστικού μοντέλου, με υγιείς επιχειρήσεις και ανθεκτικές θέσεις εργασίας για το προσωπικό, που είναι ο στυλοβάτης του τουρισμού» δήλωσε χαρακτηριστικά, συμπληρώνοντας ότι μόνο με συντονισμένες ενέργειες η χώρα θα αποτελέσει παράδειγμα βιώσιμου πολιτισμού. Έκανε, δε, ιδιαίτερη μνεία στη φήμη της Ελλάδας για τις 250 προσβάσιμες για ΑΜΕΑ παραλίες, κάτι που έχει σχολιαστεί θετικά στο διαδίκτυο.
Τέλος, στο ερώτημα αν η Ελλάδα έχει χώρο για διεθνή, luxury brands κλήθηκαν να απαντήσουν επιφανή στελέχη του τουρισμού σε πάνελ με συντονιστή τον Κώστα Παναγάκη, Founder & Principal της Travelworks.
Στην εισήγησή της, η Θώμη Χριστοδουλοπούλου, Partner της KLC Law Firm, αναφέρθηκε στην αυξητική τάση της παρουσίας των μεγάλων brands στην Ελλάδα και στην Ευρώπη τα τελευταία χρόνια, κάνοντας λόγο για σημαντικά ονόματα του χώρου όπως η Hyatt, η Intercontinental που, επίσης, επέκτεινε το ποσοστό της στην περιοχή, ενώ και η Marriott θα διπλασιάσει τα επόμενα χρόνια τα ξενοδοχεία της στην Ευρώπη, από 800 σε 1600.
Για την ίδια, τα luxury brands, έχουν, πλέον, αυξήσει την παρουσία τους σε πόλεις, όπως η Ρώμη και η Βουδαπέστη. Στην Αθήνα έχουν παρουσία μόνο το Four Seasons και το One Only Aesthesis, άρα υπάρχει χώρος για ανάπτυξη. Για να γίνει, όμως, αυτό υφίστανται σημεία για βελτίωση όπως π.χ. στην αδειοδότηση των διαδικασιών. Κατά την κα Χριστοδουλοπούλου «είμαστε πιο γρήγοροι από την Ιταλία, αλλά πιο αργοί από την Ισπανία και την Πορτογαλία και αυτή η καθυστέρηση μπορεί να δημιουργήσει προβλήματα στους επενδυτές». Βελτίωση, επίσης, όπως πρόσθεσε, χρειάζεται και η τουριστική νομοθεσία, όπως π.χ. η ενημέρωση του πλαισίου του time sharing, αλλά και το πλαίσιο για τη λειτουργία των Spa στα ξενοδοχεία.
Για τον Raul Levis, General Manager του Mandarin Oriental Costa Navarino, η είσοδος του Mandarin Oriental και μεγάλων brands στη χώρα μας συνιστά ένα σημαντικό βήμα, που δημιουργεί τόσο συνέργειες, όσο και ανταγωνισμό, και τα δύο στοιχεία πολύ θετικά για την ανάπτυξη του τουρισμού. Ο κ. Levis σημείωσε, εξάλλου, ότι υπάρχει πορεία που πρέπει να διανυθεί και σε σχέση με την τεχνολογία. Η Ιταλία, για παράδειγμα, έχει 1400 ξενοδοχεία και resorts με virtual tours, ενώ στην Ελλάδα είναι μόνο 40.
Επιπρόσθετα, τόνισε ότι το γνωστό brand λειτουργεί θετικά για την προσέλκυση επισκεπτών, καθώς πολλοί τουρίστες δεν θα έρχονταν στην Ελλάδα αν δεν υπήρχε το brand Mandarin Oriental, ανοίγοντας, στην ουσία, μια νέα αγορά. Παρόλα αυτά, συμπλήρωσε ότι υπάρχει χώρος και για τα μικρά boutique hotels στη χώρα μας.
Σε αυτό το σημείο, έκανε μνεία και στην Αθήνα ως τουριστικό προορισμό, λέγοντας ότι «είναι winner» και ότι «ανυπομονεί για την επένδυση στο Ελληνικό», ενώ όσον αφορά τη Μύκονο σχολίασε ότι είναι ένα ισχυρό brand και ένας προορισμός στον οποίο θα ενδιαφέρονταν να επενδύσει η Mandarin, όμως χρειάζεται, για να το κάνει αυτό, τους σωστούς εταίρους.
Για την σταδιακή, θετική, αλλαγή της εικόνας της Ελλάδας σε ό,τι αφορά τα μεγάλα ξενοδοχειακά brands έκανε λόγο ο Βασίλης Θεμελίδης, Regional Director South & East Europe της Wyndham, τονίζοντας ότι αυτό γίνεται τα τελευταία 6-7 χρόνια, με την παρουσία πλέον θεσμικών παικτών που επενδύουν στη χώρα, φέρνουν σπουδαία ονόματα της φιλοξενίας και με τον τρόπο αυτό προσθέτουν αξία στο χαρτοφυλάκιό τους.
Τη διαφορά, επίσης, έχει κάνει το γεγονός ότι οι διεθνείς ξενοδοχειακές αλυσίδες έχουν κατανοήσει ότι πρέπει να έχουν ευελιξία με τους Έλληνες ξενοδόχους και οι συμφωνίες δικαιόχρησης έχουν αλλάξει τις διαδικασίες προς το καλύτερο, σε σχέση με τα άκαμπτα συμβόλαια του παρελθόντος. Ο κ. Θεμελίδης εξήρε πλεονεκτήματα των διεθνών brands όπως την αναγνωρισιμότητα σε όλο τον κόσμο, τα προγράμματα πιστών πελατών και τις επενδύσεις στην τεχνολογία και την εξέλιξη, σημείωσε όμως ότι τον πιο σημαντικό ρόλο παίζει ο ανθρώπινος παράγοντας και η σωστή εκπαίδευση του προσωπικού. Στρατηγική της εταιρείας Wyndham είναι η προσέγγιση και απομακρυσμένων περιοχών στη φιλοξενία, εκτός από τις μεγάλες πόλεις, ενώ – και εκείνος – δήλωσε ότι η εταιρεία θα επένδυε στη Μύκονο ή τη Σαντορίνη, αν υπήρχε ο κατάλληλος τοπικός εταίρος.
Τέλος, ο Frank Reul, VP Development, Accor Premium, Midscale & Economy στην Accor Group, υποστήριξε ότι η φιλοξενία είναι ο καλύτερος και αποδοτικότερος κλάδος στο real estate σήμερα, καθώς είναι leader στις επενδύσεις και τις αποδόσεις, με παραδοσιακές, αλλά και κάποιες πολύ καινοτόμες επενδύσεις να λαμβάνουν χώρα τα τελευταία χρόνια.
Είναι σημαντικό, για τον κ. Reul, πως, σε ό,τι αφορά τον τουρισμό, ο χρόνος ανάκαμψης μετά την πανδημία ήταν πολύ μικρός και σε αυτό το πλαίσιο η Accor έχει πολλές επενδυτικές ευκαιρίες σε εξέλιξη στην Ευρώπη. Για τον ίδιο, ειδικά η Ελλάδα είχε σημαντική ανάκαμψη, μετά τον Covid, καταγράφοντας 43 μονάδες πιο πάνω, σε επίπεδο τουριστικού performance, με το δίκτυο της Accor να μπορεί να εξελίξει περαιτέρω τις τουριστικές δραστηριότητες και το επιχειρείν στη χώρα.
Όπως είπε ο κ. Reul αυτό συμβαίνει, ήδη, σε χώρες όπως η Κροατία, η Αλβανία και το Μαυροβούνιο, ενώ αναφέρθηκε και στη σημασία των αναβαθμίσεων τουριστικού προϊόντος, τις οποίες κάνει σε μεγάλο ποσοστό η Accor και επηρεάζουν σε θετικό βαθμό και τις τοπικές κοινωνίες.
-Η Ελλάδα κερδίζει το στοίχημα της εξοχικής κατοικίας – Αυξημένο το ενδιαφέρον από το εξωτερικό
Όλο και περισσότεροι ξένοι ενδιαφέρονται να αγοράσουν εξοχικές κατοικίες στην Ελλάδα, με τα προσφερόμενα ακίνητα να καλύπτουν όλα τα βαλάντια. Αυτό υπογράμμισαν ειδικοί της αγοράς, μιλώντας στο 24ο συνέδριο της Prodexpo , το οποίο έλαβε χώρα χθες στις 25 και ολοκληρώθηκε σήμερα 26 Οκτωβρίου στο Μέγαρο Μουσικής Αθηνών.
Όπως είπε ο Γιάννης Ξυλάς , FRICS, Διευθύνων Σύμβουλος GEOAXIS, τοπογράφος μηχανικός ΑΠΘ – εκτιμητής ακινήτων RICS η αγορά βιώνει το απόλυτο ριμπάουντ σε σχέση με το 2014, με τις τιμές να πάρει την ανιούσα. Αναλύοντας τα αποτελέσματα από το παρατηρητήριο για τις εξοχικές κατοικίες, που έχει δημιουργήσει η εταιρεία του, ο κ. Ο Ξυλάς είπε πως σε Μύκονο, Πάρο, Σαντορίνη και Τζια, οι πολυτελείς θερινές κατοικίες πωλούνται πάνω από 5.000 ευρώ τ.μ., υπάρχει όμως προϊόν και για πιο μικρά πορτοφόλια. Στα τέσσερα αυτά νησιά, όπως και στη Σέριφο, καταγράφεται αυξητική τάση. Έκρουσε όμως το καμπανάκι για το Μύκονο και τη Σαντορίνη, που εμφανίστηκε για πρώτη φορά μείωση αφίξεων και πληροτήτων, λέγοντας πως υπάρχει σημαντικό πρόβλημα με τις υποδομές (νερό, καθαριότητα, δρόμοι). «Πρέπει να αποφασίσουμε ως κράτος για το τι τουριστικό προϊόν θέλουμε» είπε ο κ. Ξυλάς.
Κατά τη διάρκεια της συζήτησης, που συντόνισε ο Νίκος Ρουσάνογλου , δημοσιογράφος της Καθημερινής, ο Γιώργος Γαβριηλίδης , Founding Partner της Elxis Greek Real Estate Services, ανέφερε ότι υπάρχει μια συνέχιση της αυξητικής καμπύλης στις πωλήσεις, κάνοντας λόγο για αύξηση της τάξης του 35% στις ξένες επενδύσεις σε ακίνητα, με τις τιμές να σκαρφαλώνουν κατά 12,5% σε σχέση με πέρυσι. «Περίπου 3εκ. Βορειοευρωπαίοι ψάχνουν να επενδύσουν σε ακίνητα» τόνισε ο κ. Γαβριηλίδης, εξηγώντας ότι υπάρχει μια σαφής μεταστροφή στο προφίλ του υποψήφιου αγοραστή. Η μέση ηλικία έχει πέσει από τα 56 στα 43 έτη ενώ ο πελάτης έχει μετατραπεί σε επενδυτή και ενδιαφέρεται για την απόδοση του ακίνητου.
Την εκτίμηση ότι τα επόμενα χρόνια η Ελλάδα θα βασιστεί στην ανάπτυξη της τουριστικής κατοικίας, με πολλές μεγάλες εταιρείες να επενδύσουν ταχύτητα στην εν λόγω αγορά, εξέφρασε ο Γιάννης Ρεβύθης , Ιδρυτής και Διευθύνων Σύμβουλος της Revithis & Partners. «Θα κερδηθεί το στοίχημα. Χρειάζεται η πολιτεία να προχωρήσει με ταχύτητα στην εκπόνηση των χωροταξικών, προκειμένου να δώσει ώθηση στην αγορά» είπε ο κ. Ρεβύθης. Τόνισε ότι η κυβέρνηση δεν πρέπει να επιβάλλει ξαφνικά αλλαγές στη φορολογία και την πολεοδομία, αλλά να ενημερώνει προγενέστερα τους επενδυτές και να ορίζει μια μεταβατική περίοδο. Έφερε ως παραδείγματα τις αλλαγές στην εκτός σχεδίου δόμηση, που οδήγησε σε αναστολές οικοδομικών αδειών, φέρνοντας πίσω την κτηματαγορά.
Από την πλευρά της η Marie Delli , Partner της LCI Law, αναφέρθηκε σε κάποια ιδιαίτερα βήματα της διαδικασίας που είναι δύσκολο να ερμηνευτούν στους ξένους, όπως η ανάγκη για συμβολαιογραφικό πληρεξούσιο. «Στις χώρες τους είναι δυσνόητο να μπουν σε αυτή τη διαδικασία για να αγοράσουν ένα ακίνητο. Πρέπει να χρησιμοποιήσουμε τα ψηφιακά εργαλεία και στις συμβολαιογραφικές πράξεις» είπε η κυρία Δελλή. Προσέθεσε πως η ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου σε συνδυασμό με την ολοκλήρωση του Κτηματολογίου θα συμβάλει στη μείωση του χρόνου που απαιτείται για μεταβιβάσεις και αγοραπωλησίες ακινήτων.
– Ο ρόλος του design στον σχεδιασμό βιώσιμων κτιρίων
– Τη σημασία του υψηλού αρχιτεκτονικού σχεδιασμού στην κατασκευή ενός σύγχρονου κτιρίου ανέλυσε η Βίρνα Κούτλα, Creative Director της Hellenic Properties από το βήμα του 24ου συνεδρίου της Prodexpo, το οποίο έλαβε χώρα χθες στις 25 και ολοκληρώθηκε σήμερα 26 Οκτωβρίου στο Μέγαρο Μουσικής Αθηνών.
Όπως είπε, το design ενός κτιρίου συνήθως αντιμετωπίζεται ως το τελευταίο στάδιο, που μπορεί να παραλειφθεί και το κλειδί βρίσκεται στην υιοθέτηση μιας προσέγγισης που αναγνωρίζει τον ρόλο του στην ανάπτυξη των έργων. «Η ενσωμάτωση του στα έργα αφορά όχι μόνο το τελικό προϊόν αλλά και τις διαδικασίες που το παράγουν καθ’ όλη τη διάρκεια. Συμβάλλει στη λειτουργικότητα, τη βιωσιμότητα, την καινοτομία, την ασφάλεια, την ποιότητα, την αποδοτικότητα και την αισθητική» τόνισε η κυρία Κούτλα.
Ειδικά η αποδοτικότητα, η βιωσιμότητα και η ασφάλεια είναι πλέον απαραίτητες σε κάθε σχεδιασμό και ο ρόλος του design είναι να μπορεί παράλληλα να προβλέψει τις αλλαγές που πρόκειται να έρθουν. Να σχεδιάζει με γνώμονα το τώρα και με το βλέμμα στραμμένο στο μέλλον. Η creative director της Hellenic Properties συμπλήρωσε πως ο υψηλός αρχιτεκτονικός σχεδιασμός αποσκοπεί στη μέγιστη αξιοποίηση κάθε χιλιοστού ενός κτιρίου με γνώμονα την ανθρώπινη ευημερία και τη βιωσιμότητα.
-Ανάγκη να μειωθούν οι φορολογικές επιβαρύνσεις για τους ιδιοκτήτες ακίνητης περιουσίας
Τις τελευταίες πινελιές στο νέο νομοθετικό πλαίσιο για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, που θα τεθεί σε ισχύ από την 1η Ιανουαρίου, βάζει αυτή την περίοδο το οικονομικό επιτελείο της κυβέρνησης, όπως υπογράμμισε ο Χάρης Θεοχάρης, Yφυπουργός Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών.
Από το βήμα του 24ου συνεδρίου της Prodexpo, το οποίο έλαβε χώρα χθες στις 25 και ολοκληρώθηκε σήμερα 26 Οκτωβρίου στο Μέγαρο Μουσικής Αθηνών, ο κ. Θεοχάρης ξεκαθάρισε ότι δεν θα υπάρχει κανένας χρονικός περιορισμός της δραστηριότητας, κάτι που σημαίνει ότι δεν θα εκδοθεί η σχετική υπουργική απόφαση που προβλέπει ο ισχύων νόμος και ορίζει ως ανώτατο όριο τις 90 ηµέρες ανά ηµερολογιακό έτος. «Δεν θα επιβάλλουμε σκληρά όρια στις βραχυχρόνιες μισθώσεις. Θα φέρουμε ισορροπία στην αγορά, αλλά δεν θα την ταρακουνήσουμε» σημείωσε ο υφυπουργός Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, κατά τη διάρκεια της συζήτησης που συντόνισε ο Δημήτρης Πεφάνης, Manager του CNN Greece.
Στόχος της κυβέρνησης, όπως είπε ο κ. Θεοχάρης, είναι να αντιμετωπίσει τον αθέμιτο ανταγωνισμό με τον ξενοδοχειακό κλάδο, ώστε να μην υπάρχουν ολόκληρα κτίρια που κρύβονται πίσω από τη βραχυχρόνια μίσθωση και λειτουργούν ως ξενοδοχεία, χωρίς όμως να πλήξει την ανάπτυξη των βραχυχρόνιων μισθώσεων για χιλιάδες ιδιοκτήτες, για τους οποίους η βραχυχρόνια μίσθωση αποτελεί μια σημαντική πηγή εισοδήματος.
Τόνισε ότι θα τεθεί όριο στα δύο ακίνητα για τα φυσικά πρόσωπα (αποτελεί το 70% της αγοράς), ενώ όσα διαθέτουν σε ψηφιακή πλατφόρμα τρία ή περισσότερα ακίνητα προς εκμίσθωση/υπεκμίσθωση για σκοπούς βραχυχρόνιας μίσθωσης θα θεωρείται ότι ασκούν επιχειρηματική δραστηριότητα και γι΄ αυτό θα πρέπει να ανοίξουν βιβλία, καταβάλλοντας ΦΠΑ, τέλος επιτηδεύματος, κ.α.
Στις αλλαγές που επίκεινται στο ευρωπαϊκό θεσμικό πλαίσιο για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις αναφέρθηκε ο Vladimir Beroun, Senior Public Policy Manager EU της Airbnb, που αφορούν στη συλλογή και την κοινή χρήση δεδομένων. Όπως είπε, έχει προταθεί ένας ενιαίος κανονισμός για τη συλλογή δεδομένων και οι σχετικές συζητήσεις στις Βρυξέλλες αναμένεται να ολοκληρωθούν άμεσα, με στόχο το τελικό κείμενο να παρουσιαστεί έως το τέλος του έτους. Στη συνέχεια, θα πρέπει να εφαρμοστεί σε διάστημα 24 μηνών. Σύμφωνα με τον κ. Beroun, θα ενισχυθεί η διαφάνεια, θα περιοριστούν οι απάτες και θα δοθεί η δυνατότητα τόσο στα κράτη να αποκτούν σφαιρική εικόνα για την αγορά όσο και στις τοπικές αρχές να ρυθμίσουν την αγορά βάσει συγκεκριμένων δεδομένων.
Από την πλευρά της η Cristina Salmena, Public Policy Associate, Italy & Southern Europe της Airbnb, υπογράμμισε ότι στην χώρα μας εφαρμόζεται μία από τις βέλτιστες πρακτικές στην Ευρώπη όσον αφορά στην συνεργασία της πλατφόρμας με το κράτος για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις. Έκανε λόγο για μια ισορροπημένη προσέγγιση, καθώς από τη μία επιτρέπει στις οικογένειες να συμπληρώνουν το μισθό τους και από την άλλη ενισχύει τον ανταγωνισμό. Εξήγησε πως χάρη στη συμφωνία που έχει υπογραφεί με την κυβέρνηση και τις φορολογικές αρχές, τα έσοδα από την αγορά των βραχυχρόνιων μισθώσεων σκαρφάλωσαν από τα 60εκ., στα 540εκ. ευρώ πέρυσι, ενώ φέτος αναμένεται να ξεπεράσουν τα 700εκ. ευρώ
Η κυρία Salmena τόνισε πως η Airbnb στεκόταν πάντα στο πλάι των τοπικών αρχών, ενισχύοντας το τουριστικό προϊόν της χώρας και το εισόδημα των νοικοκυριών. Σύμφωνα με έρευνα που πραγματοποίησε η εταιρεία, το οικονομικό ήταν για τις περισσότερες ελληνικές οικογένειες ο κυρίαρχος λόγος για να εντάξουν τα ακίνητά τους στην πλατφόρμα, προκειμένου να συμπληρώσουν το εισόδημα τους. Προσέθεσε ότι πρέπει να δούμε πώς θα γίνει η επανάχρηση των κενών κατοικιών και η διάθεσή τους στην αγορά προς μακροχρόνια μίσθωση. Πρόσθεσε ότι υπάρχουν πολλά κενά σπίτια που μπορούν να ενοικιαστούν μακροπρόθεσμα, επομένως θα μπορούσε να είναι χρήσιμο να δοθούν κίνητρα στους ιδιοκτήτες να τα διαθέσουν σε μακροχρόνια μίσθωση.
Επιπλέον, υπογράμμισε τη δέσμευση της Airbnb να συνεργαστεί με την ελληνική κυβέρνηση για την καθιέρωση τουριστικού φόρου σε εθνικό επίπεδο ως ποσοστό της τιμής του καταλύματος, για τον οποίο η πλατφόρμα μπορεί να προσφέρει αυτόματη είσπραξη και απόδοση στην αρμόδια αρχή.
Η κ. Salmena στήριξε το παραπάνω σε συμφωνίες που έχουν ήδη τεθεί σε ισχύ με κυβερνήσεις σε άλλες χώρες στην Ευρώπη, όπου η Airbnb έχει ήδη εισπράξει και αποδώσει πάνω από 315 εκατομμύρια ευρώ από έσοδα από τουριστικούς φόρους της ΕΕ, υποστηρίζοντας ότι μια τέτοια συμφωνία θα επέτρεπε στην Ελλάδα να επωφεληθεί από τον τουρισμό και να παρέχει σημαντικά έσοδα στην κυβέρνηση που μπορούν να επανεπενδυθούν, είτε στην τουριστική ανάπτυξη είτε σε μακροπρόθεσμα στεγαστικά έργα.
Ενδιαφέροντα στοιχεία για την συμβολή των βραχυχρόνιων μισθώσεων στον τουρισμό και την οικονομία παρέθεσε ο Γιώργος Δουκίδης, καθηγητής στο Οικονομικό Πανεπιστήμιο Αθηνών. Σύμφωνα με την έρευνα, οι μισθώσεις στις πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης έφθασαν πέρυσι τα 29εκ., αποτελώντας το 21,5% των συνολικών διανυκτερεύσεων των επισκεπτών. Παράλληλα συνεισέφεραν στο ΑΕΠ σε ποσοστό 1,65% που αντιστοιχεί σε 3,44 δις ευρώ, υποστηρίζοντας 54.000 θέσεις εργασίας. Τα παραπάνω στοιχεία, δε, αποτελούν την άμεση επίδραση στην οικονομία, με την έμμεση επίδραση στο ΑΕΠ να κυμαίνεται μεταξύ 7,58 – 8,12 δις ευρώ.
Σύμφωνα με τον κ. Δουκίδη, οι βραχυχρόνιες μισθώσεις παρουσιάζουν μεγάλη γεωγραφική διασπορά σε αστικές, ημιαστικές και αγροτικές περιοχές, με το 90% των εκμισθωτών να το διαθέτουν στην αγορά είτε γιατί χρειάζονται επιπλέον εισόδημα είτε γιατί είναι το μοναδικό τους εισόδημα. Προσέθεσε ότι στην Ελλάδα καταγράφεται σημαντικό κενό μεταξύ προσφοράς και ζήτησης στις κλίνες, καθώς το 35% των ακινήτων είναι κενά, ποσοστό που αντιστοιχεί σε περίπου 2,2εκ. κλίνες.
Στην ανάγκη να μειωθούν οι φορολογικές επιβαρύνσεις για τους ιδιοκτήτες ακίνητης περιουσίας στάθηκε ο πρόεδρος της ΠΟΜΙΔΑ Στράτος Παραδιάς, εκφράζοντας την ικανοποίησή του για την αποκάλυψη του υφυπουργού ότι δεν θα επιβάλλει χρονικό όριο στις βραχυχρόνιες μισθώσεις. Υποστήριξε ότι δεν χρειάζεται να λάβουμε πολύ αυστηρά μέτρα για τη συγκεκριμένη αγορά, καθώς οι περισσότεροι ιδιοκτήτες ενισχύουν το εισόδημά τους και πληρώνουν κανονικά τους φόρους τους. Χαρακτήρισε ως μεγάλο πρόβλημα την παλαιότητα του κτιριακού αποθέματος, με τους ιδιοκτήτες να αποθαρρύνονται από το να γίνουν λόγω του σημαντικού κόστους ανακαίνισης και της υψηλής φορολογίας, με συνέπεια πολλά διαμερίσματα να παραμένουν κενά.
– Εκρηκτική η ζήτηση για τα ελληνικά logistics – Απαραίτητη η αναβάθμιση των υποδομών
Τη μεγάλη ζήτηση που υπάρχει για αποθηκευτικούς χώρους παρουσίασαν οι ομιλητές στο 24ο συνέδριο της Prodexpo, το οποίο ξεκίνησε στις 25 Οκτωβρίου και ολοκληρώθηκε στις 26 Οκτωβρίου στο Μέγαρο Μουσικής Αθηνών, παράλληλα με την ανάγκη για αναβάθμιση των υφιστάμενων υποδομών αλλα και την αύξηση των επιφανειών «πράσινων» αποθηκών. Τη συζήτηση συντόνισε ο Νεκτάριος Νώτης, Ιδρυτής και Διευθύνων Σύμβουλος της Notice Content And Services.
Η ελληνική αγορά δεν είναι ακόμα απόλυτα έτοιμη να υιοθετήσει κριτήρια ESG και να πληρώσει το τίμημα για «πράσινα» logistics, σημείωσε ο Χρήστος Κάκκαβας Μέλος του Διοικητικού Συμβουλίου της Ελληνικής Εταιρείας Logistics EEL. Σχετική μελέτη της EEL έδειξε ότι η πλειοψηφία των επιχειρήσεων δήλωσε πως θέλει να έχει πράσινες αποθήκες, αν και μόλις το 20-25% το έχει κάνει πράξη. «Στο Θριάσιο οι πράσινες αποθήκες δεν είναι πάνω από 5% της συνολικής επιφάνειας, την ώρα που στην Ευρώπη το ποσοστό αυτό είναι 20-23%» ανέφερε ο Χρ. Κάκκαβας, σημειώνοντας ότι σε αυτή την κατεύθυνση δεν βοηθάει και η κεντρική εξουσία με το καθεστώς που επικρατεί στις χρήσεις γης.
Τη ζοφερή κατάσταση που επικρατεί στα κέντρα των ελληνικών logistics, όπως είναι ο Ασπρόπυργος και ο Ελαιώνας, παρουσίασε ο Μανώλης Μπαλτάς, Διευθύνων Σύμβουλος της REDEPLAN, τονίζοντας ότι σήμερα πραγματοποιούνται επενδύσεις εκατομμυρίων σε ακατάλληλους χώρους και σε περιοχές χωρίς τις απαραίτητες υποδομές.
Ωστόσο, όπως είπε, υπάρχει λύση και αυτή παρουσιάζεται στο Εθνικό Σχέδιο Δράσης Ανάπτυξης ΕΠ 2022-2040, που εκπόνησε η ReDePLAN με φορέα υλοποίησης τη διαΝΕΟσις. Το Εθνικό Σχέδιο έχει κόστος υλοποίησης 1,15 δισ. ευρώ, θα καλύψει 100.500 στρέμματα και μπορεί να συμβάλλει με 13,8 δισ. ευρώ (ποσοστό 7,7%) στο εθνικό ΑΕΠ.
Το «πράσινο» στις αποθήκες δεν είναι αυτό που καθορίζει το μίσθωμα, εξήγησε η Τζένη Μουρούσια, Chief Investment Officer της Noval Property, καθώς η ζήτηση για αποθήκες είναι εξαιρετικά υψηλή. Όπως διευκρίνισε «δεν υπάρχει απόθεμα. Μόλις 25 χιλιάδες τ.μ. αυτή τη στιγμή χαρακτηρίζονται ως πράσινες αποθήκες. Ωστόσο υπάρχουν στο pipeline έργα για την πιστοποίηση ακόμα 250 χιλιάδων τ.μ., οπότε σε έναν χρόνο θα δούμε τη διαφορά».
Χαρακτηριστικό παράδειγμα της υψηλής ζήτησης είναι το γεγονός ότι η πράσινη αποθήκη που κατασκευάζει η Noval Property στη Μάνδρα και αναμένεται να είναι έτοιμη τον επόμενο χρόνο μισθώθηκε ήδη από την αρχή κατασκευής της. Μάλιστα είναι μισθωμένη με όρους βιωσιμότητας, που σημαίνει ότι ο μισθωτής δεσμεύτηκε σε πράσινες πρακτικές όπως η ανακύκλωση, η σωστή διαχείριση των αποβλήτων και η χρήση ηλεκτρικών οχημάτων.
Η ζήτηση είναι αυτή που οδηγεί τις κατασκευές, επεσήμανε ο Πάνος Καρπάθιος, Διευθύνων Σύμβουλος της Karpathios Development. «Χρειαζόμαστε περισσότερες περιοχές που να ακολουθούν τα ευρωπαϊκά πρότυπα και οι μισθωτές είναι διατεθειμένοι να πληρώσουν πιο υψηλά μισθώματα για πράσινα logistics. Πρέπει να ετοιμάσουμε την επόμενη ημέρα, ο Ασπρόπυργος είναι η περιοχή μας και θα ήθελα να δω την περιοχή να εξελίσσεται σε κάτι οργανωμένο που ακολουθεί τα ευρωπαϊκά πρότυπα, όμως η αγορά ζητάει χώρους και εμείς πρέπει να κατασκευάσουμε αυτούς τους χώρους. Έτσι ακόμα και τα πράσινα logistics θα γίνουν καλώς ή κακώς και σε περιοχές που δεν έχουν τις απαραίτητες προδιαγραφές γιατί οι πελάτες δεν μπορούν να περιμένουν» τόνισε.
Το γεγονός ότι η ζήτηση ξεπερνά κατά πολύ την προσφορά και είναι αυτή που οδηγεί τις εξελίξεις και το ύψος των μισθωμάτων υπογράμμισε και ο Γιώργος Φιλόπουλος, Διευθυντής Επενδύσεων της TRASTOR REIC. «Εμείς θα συνεχίσουμε να επενδύουμε στην περιοχή του Ασπροπύργου» τόνισε και ανέφερε πως «σήμερα οι χρήστες αναζητούν 450 χιλιάδες τ.μ. και η προσφορά είναι μηδέν.» Το πρώτο τρίμηνο του 2024 θα είναι έτοιμο το νέο πράσινο κτίριο 40 χιλιάδων τ.μ. της TRASTOR. «Στόχος μας είναι έως το 2025 πάνω από 60% του συνόλου των τετραγωνικών μας να είναι πράσινα και το κάνουμε αυτό γιατί ακολουθούμε μία μακροχρόνια στρατηγική» είπε.
Επεσήμανε, επίσης, ότι ο κλάδος των logistics στην Ελλάδα έχει αποκτήσει επενδυτικό ενδιαφέρον μόλις τα τελευταία 10 χρόνια, με επενδύσεις 700 εκατομμυρίων ευρώ να έχουν γίνει από το 2017 και πολλές να πραγματοποιούνται την περίοδο του κορωνοϊού. «Προφανώς πρέπει να υπάρξει αναβάθμιση των υποδομών στα ευρωπαϊκά πρότυπα» κατέληξε.
-Πάνος Χαραλαμπόπουλος στην 24η Prodexpo: «Έχουμε εγκλωβισμένα ακίνητα σε διάφορες διαδικασίες – Οι τιμές στα νεόδμητα έχουν υπερβεί εκείνες του 2008
Την εκτίμησή τους ότι η αγορά ακινήτων στην Ελλάδα δεν θα αποδειχθεί «φούσκα», δήλωσαν οι συμμετέχοντες σε σχετικό πάνελ που συντόνισε η Άννα Νάζου, Διευθύνουσα Σύμβουλος και Ιδρυτικό Στέλεχος της NAIRealAct στο 24ο Συνέδριο Prodexpo.
Τι συνιστά «φούσκα» φρόντισε να ορίσει στην αρχή της συζήτησης, η Σπυριδούλα Μπούτου, Chief Operating Officer (COO) στον Όμιλο MIBS: «Είναι φαινόμενο που το αναγνωρίζουμε αφού έχει σκάσει. Έχουμε φούσκα όταν οι τιμές των ακινήτων φτάνουν σε επίπεδα μη διατηρήσιμα μακροχρόνια. Έχουμε φούσκα όταν η αύξηση τιμών βασίζεται σε υπερβολικές προσδοκίες. Ο πιο απλός και κατανοητός τρόπος είναι η σύγκριση των υφιστάμενων τιμών ακινήτων με το fair value». Η ίδια πάντως εκτίμησε πως «Από τη στιγμή που βλέπουμε ότι η αύξηση τιμών είναι δικαιολογημένη και δεν είναι απότομη, θεωρώ ότι είμαστε μακριά από αυτό».
Την παλαιοτερη-ιστορικά- φούσκα, έφερε στη στη συζήτηση o Director Real Estate της Alsvit a HIPOGES Company, Θεόδωρος Λιάνας, ο οποίος εξιστορώντας, ανέφερε: «Προέκυψε μια ιδέα από κάποιους ενώ η τουλίπα δεν μπορούσε να καλλιεργηθεί αλλά ούτε να είναι διαθέσιμη όλο το χρόνο, να πουλήσουν τους βολβούς που θα προέκυπταν στο μέλλον. Πωλούσαν δικαίωμα απόκτησης. Λόγω της φρενίτιδας πουλήθηκαν ζυθοποιίες ή και σπίτια ολόκληρα για ένα βολβό. Πώς κατέρρευσε; Κατέρρευσε με μια συζήτηση γύρω στο 1637 όταν στο χρηματιστήριο του Άμστερνταμ κάποιος αναρωτήθηκε αν αυτό θα μπορούσε να συνεχιστεί και στο μέλλον. Και μόνο αυτή η συζήτηση προκάλεσε την κατάρρευση. Είχε αντίκτυπο σε όλο το κομμάτι της ιδιοκτησίας που υπήρχε τότε στην Ολλανδία με αποτέλεσμα να καταρρεύσει η οικονομία».
Ότι δεν πρόκειται για «φούσκα» εκτίμησε o Πάνος Χαραλαμπόπουλος, Διευθύνων Σύμβουλος της Solum Property Solutions, πιστοποιημένος Εκτιμητής MRICS – REV, μέλος του Advisory Board του RICS Ελλάδος, μέλος του ΔΣ Ενώσεως Ιδιοκτητών Ελλάδος, στην τοποθέτησή του. “Το τυπικό νεόδμητο ακίνητο του πικ, ας πούμε του 2008, δεν έχει καμία σχέση με του σήμερα, ούτε σε επίπεδο αρχιτεκτονικής, ούτε ενεργειακά.
Τα στοιχεία μας δείχνουν ότι είμαστε κοντά στο να ματσάρουμε τις τιμές του 2008. Στα παλαιότερα ακίνητα η υστέρηση στις τιμές είναι αρκετά μικρότερη. Η πραγματικότητα όπως τη βιώνουμε εμείς, είναι ότι έχουμε περιοχές με σημαντική υπέρβαση των τιμών των αξιών ακινήτων, από το 2019 και μετά» ανέφερε χαρακτηριστικά”.
Ο ίδιος τόνισε ότι «Έχουμε υπερβεί σημαντικά το 2008 στις τιμές στα νεόδμητα ακίνητα που συμπαρασύρουν και τα παλαιά. Οπότε το πικ για μας δεν ήταν το 2008 αλλά το “τώρα”. Έχουμε στραγγαλισμό προσφοράς. Δεν έχουμε νεόδμητα. Έχουμε εγκλωβισμένα ακίνητα σε διάφορες διαδικασίες. Στην πραγματικότητα δεν έχουμε προσφορά ούτε σε καινούργια ούτε σε παλιά. Πρέπει να βρεθεί μια λύση, ξέρω ελάχιστο κόσμο που έχει αγοράσει ακίνητο σε πλειστηριασμό».
«Δεν έχουμε ενδείξεις για φούσκα» ανέφερε η Βάλια Δήμου, Head of Property Sales & Servicing Division της Cerved Property Services, η οποία ανέφερε ακόμα πως «Η αγορά είναι ασύγχρονη. Τα Δυτικά Προάστια υστερούν ακόμα και σε σχέση με το πικ της αγοράς το 2008.
Το recovery πανελλαδικά είναι στο 80% του 2008. Για το 2024, 2025 βλέπουμε ότι θα συνεχίσουν οι ανοδικές τιμές στα οικιστικά ακίνητα με μικρότερους ρυθμούς αλλά η ανοδική τάση θα συνεχιστεί. Πριν την κρίση το 90% των αγοραστών ήταν Έλληνες. Το 85% ή και παραπάνω αγόραζε για ιδιοκατοίκηση. Πλέον έχουμε πολλούς εμπλεκόμενους και με διαφορετικά εισοδήματα. Έχουμε τους αγοραστές από το εξωτερικό.».
Από την πλευρά των servicers, o Ιωάννης Καρδάρας, Commercialization & Business Development Director της doValue, σημείωσε: «Εμείς σαν servicer, διαχειριζόμαστε παλαιότερο κτιριακό απόθεμα. Οι τιμές είναι από 50.000 – 250.000. Βλέπουμε τρομερή απορρόφηση από την αγορά. Πια δεν πουλάμε με buy now. Μέσα σε τρεις εβδομάδες βρίσκουμε αγοραστή που θα δώσει πάνω από την αξία που έχουμε θέσει. Είναι πολύ θετικό που βλέπουμε γειτονιές με παλιό απόθεμα να αναγεννώνται. Ακόμα και αν το πάρει για να το κάνει AirBnB θα το αναβαθμίσει. Κινείται χρήμα σε μετρητά και δεν ξέρουμε που κινούνταν μέχρι τώρα, και τώρα μπαίνει στην αγορά. Αυτό είναι θετικό».
– Κώστας Γεωργάκος: «Στις ζητήσεις των ακινήτων έχει κριτήριο επικινδυνότητας, παλιότερα δεν δινόταν έμφαση»
Οι εκτιμήσεις ακινήτων βρέθηκαν στην επίκεντρη συζήτηση στο πλαίσιο του 24ου Συνεδρίου της Prodexpo που ξεκίνησε στις 25 και ολοκληρώνεται σήμερα 26 Οκτωβρίου στο Μέγαρο Μουσικής στην Αθήνα με τον κ. Κώστα Γεωργάκο , συνιδρυτής της Georgakos & Parhenon Real Estate, να τονίζει ότι στις ζητήσεις ακινήτων μπαίνει πλέον το θέμα επικινδυνότητας, αν για παράδειγμα κάποιο ακίνητο βρίσκεται κοντά σε ρέμα.
Την εκδήλωση συντόνισε ο Κωνσταντίνος Πάλλης , μέλος του ΔΣ της TEGOVA, ο οποίος εισηγητικά ανέφερε πως «καθώς πλησιάζουμε το 2030 και το 2050 με τους στόχους της Ευρωπαϊκής Ένωσης, θα έρθει κάποια στιγμή το θέμα με πιεστικό τρόπο προς τους ιδιοκτήτες μη λειτουργικών λειτουργιών. Αυτό μάλλον σημαίνει ότι η αγορά δεν έχει την ενημέρωση που έπρεπε για την κάλυψη των άμεσων αναγκών».
«Μέχρι τώρα δεν είναι βασικό κριτήριο το αν ένα ακίνητο είναι πράσινο ή ενεργειακά αναβαθμισμένο. Ο στόχος των περισσότερων είναι ακόμη να βρουν ένα ακίνητο στη χαμηλότερη τιμή για να έχουν τη βέλτιστη απόδοση. Αυτό που έχει μπει στις ζητήσεις είναι ακίνητα που έχουν επικινδυνότητα, είναι π.χ. κοντά σε ρέματα. Παλιότερα δεν έδιναν έμφαση σ’ αυτό. Τώρα το βλέπουμε και είναι αποτρεπτικό. Αυτοί που βλέπουν αυτό το στοιχείο είναι κάποιες πολυεθνικές που στρέφονται σε κτίρια αυτού του είδους», σημείωσε.
Από την πλευρά του, ο Κωνσταντίνος Γάτης , Project Assessment and Monitoring Team Manager της Εθνικής Τράπεζας, ανέφερε σχετικά με τα ακίνητα που συμβαδίζουν με τα πρότυπα του ESG πως «βλέπουμε κομμάτια της αγοράς με πιο εταιρικό προφίλ που γι’ αυτούς η επιλογή του ακίνητου είναι μονόδρομος. Εκεί υπάρχει μια δυσκολία στην εκτίμηση. Διάφορα ακίνητα αρχίζουν να μην είναι απλά “κάπως καλύτερα”, αλλά αποτελούν μια διαφορετική αγορά με τις τιμές γιατί έχουν και διαφορετικές -έχουμε μια άλλη τάση. Πάρα πολλά έργα υπό ανάπτυξη δίνουν βάρος στα κομμάτια ESG. Διάφορα κομμάτια άλλωστε επιδοτούνται. Περιπτώσεις ανάπτυξης που προορίζονται για πώληση προσπαθούν να ενδυναμώσουν τα χαρακτηριστικά για να κάνουν πιο ελκυστικό το προϊόν και να είναι πιο εύκολο να το πουλήσουν».
Ο Παύλος Ζέκκος, Διευθύνων Σύμβουλος της American Appraisal (Hellas) Limited , ανέφερε πως το κόστος παραγωγής ανεβαίνει «και δημιουργείται μεγαλύτερη απόδοση» ενώ σημειώνει ότι «πρέπει να δούμε σοβαρά ζητήματα όπως η αντοχή στις κλιματικές αλλαγές».
Παράλληλα ερωτώμενος σχετικά με τον τομέα της εκτίμησης ακινήτων, ο ίδιος σημείωσε πως: «Είναι σημαντικός παράγοντας των αυτοψιών που υποστηρίζουν τη διαδικασία. Μόνο τότε μπορεί να αντιληφθεί ποια είναι η πραγματική κατάσταση του ακίνητου που εκτιμά. Ή να διαπιστώσεις αν στο ακίνητο έχουν γίνει διαμορφώσεις που έχουν εκσυγχρονίσει».
