Στεγαστική κρίση στην Ελλάδα: Από τη σκληρή πραγματικότητα στις αναγκαίες λύσεις
Τεράστιες οι ευθύνες κυβέρνησης και τραπεζών. Η στεγαστική κρίση δεν προέκυψε εν μία νυκτί. Υπήρχαν προειδοποιητικά σημάδια και αναλύσεις που αγνοήθηκαν συστηματικά. Η έλλειψη μακροπρόθεσμου σχεδιασμού και στρατηγικής, η προσήλωση σε μηνιαίους κύκλους πολιτικής αντί για ολιστικές παρεμβάσεις με ορίζοντα δεκαετιών, και η προφανής αδυναμία πρόβλεψης των επιπτώσεων συγκεκριμένων πολιτικών (π.χ. ανεξέλεγκτη τουριστικοποίηση, Golden Visa χωρίς όρους για τη διάθεση ακινήτων στην εγχώρια αγορά) έχουν οδηγήσει στη σημερινή ασφυκτική κατάσταση
Η Ελλάδα βρίσκεται αντιμέτωπη με μια οξύτατη στεγαστική κρίση, κατέχοντας μια θλιβερή πρωτιά στην Ευρώπη, καθώς το 28,5% των νοικοκυριών δαπανά πάνω από το 40% του διαθέσιμου εισοδήματός του για στέγαση, τη στιγμή που ο ευρωπαϊκός μέσος όρος είναι μόλις 8,8%. Η κατάσταση αυτή, που πλήττει την κοινωνική συνοχή, δεν είναι αποκλειστικά ελληνικό φαινόμενο, αλλά εντάσσεται σε μια ευρύτερη ευρωπαϊκή πρόκληση, όπου το μέσο ενοίκιο έχει αυξηθεί κατά 25% και το κόστος αγοράς κατοικίας κατά 50% από το 2010. Αυτή η σκληρή πραγματικότητα επηρεάζει πάνω από το 10,6% των Ευρωπαίων που ζουν σε πόλεις και το 7% σε αγροτικές περιοχές, με ιδιαίτερα αρνητικές επιπτώσεις στους νέους, καθώς περίπου το 47% των Ευρωπαίων ηλικίας 18-34 ετών αναγκάζονται να ζουν με τους γονείς τους.
Η ελληνική πραγματικότητα: Αμείλικτοι αριθμοί και καθημερινή αγωνία
Στην Ελλάδα, η κατάσταση επιδεινώνεται συνεχώς. Οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν κατά 6,6% σε ετήσια βάση το δ’ τρίμηνο του 2024, πλησιάζοντας το ιστορικό υψηλό του 2008, με τα νεόδμητα να καταγράφουν αύξηση 9,1%. Ακόμη πιο ανησυχητική είναι η εικόνα των ενοικίων, τα οποία, αν και δεν έχουν φτάσει στα επίπεδα-ρεκόρ του 2011, σημείωσαν σημαντική άνοδο το 2025, με τους δείκτες να φτάνουν στο 109,7 (έτος βάσης 2007=100) έναντι 99,9 το 2024. Η ενοικίαση έχει καταστεί εξαιρετικά δύσκολη υπόθεση, με τις τιμές να χαρακτηρίζονται εξωπραγματικές, ακόμη και για παλιά και μικρά ακίνητα. Η απόκτηση κατοικίας παραμένει άπιαστο όνειρο για πολλούς, καθώς η προσφορά υπολείπεται σημαντικά της ζήτησης.
Προτάσεις αντιμετώπισης: Ευρωπαϊκές πρωτοβουλίες και εγχώριες παρεμβάσεις
Σε ευρωπαϊκό επίπεδο, δήμαρχοι πόλεων, υπό τον δήμαρχο της Βαρκελώνης, κατέθεσαν 11 προτάσεις για την εξασφάλιση προσιτής και αξιοπρεπούς στέγης. Οι προτάσεις αυτές περιλαμβάνουν την ενδυνάμωση των τοπικών αρχών, την προτεραιοποίηση της στέγασης στον προϋπολογισμό της ΕΕ με νέα χρηματοδότηση, την αναθεώρηση των κανόνων για κρατικές ενισχύσεις, τη δημιουργία μητρώου διαφάνειας συναλλαγών ακινήτων, τη διασφάλιση της οικονομικής προσιτότητας των κατοικιών που κατασκευάζονται με στήριξη της ΕΕ, τη ρύθμιση των βραχυχρόνιων μισθώσεων, την ενσωμάτωση της προοπτικής του φύλου και της ποικιλομορφίας, τη στήριξη μικρών δήμων, την ανάπτυξη δεξιοτήτων για τον τομέα της στέγασης, την προώθηση βιώσιμων κτιρίων χωρίς πρακτικές εξώσεων λόγω ανακαίνισης και τον τερματισμό της έλλειψης στέγης μέσω της προσέγγισης «Πρώτα η Στέγη».
Στην Ελλάδα, παράγοντες της αγοράς και οι servicers προτείνουν την αξιοποίηση των ακινήτων που βρίσκονται στην κατοχή τους για την ενίσχυση της προσφοράς. Διακρίνονται δύο κατηγορίες:
- Περίπου 700.000 ακίνητα που κατέχουν οι εταιρείες διαχείρισης, για τα οποία απαιτείται η συναίνεση του δανειολήπτη για να διατεθούν στην αγορά. Προτείνεται η συναινετική πώληση.
- Περίπου 12.000-13.000 ακίνητα που έχουν περιέλθει στις εταιρείες διαχείρισης μετά από πλειστηριασμούς. Η διάθεσή τους καθυστερεί λόγω ανάγκης για τεχνική και νομική ωρίμανση (πολεοδομικά ζητήματα, αυθαιρεσίες), διαδικασία που μπορεί να διαρκέσει έως και ενάμισι χρόνο. Οι servicers επισημαίνουν καθυστερήσεις στο κτηματολόγιο, σε δημόσιες υπηρεσίες και στις δικαστικές διαδικασίες ανακοπών και ζητούν την επιτάχυνσή τους. Μια πρότασή τους είναι να επιτραπεί στα funds να μεταβιβάζουν την υποχρέωση τακτοποίησης των εκκρεμοτήτων στον αγοραστή, με αντάλλαγμα έκπτωση στην τιμή.
Αξιολόγηση προτάσεων και ευθυνών
Οι ευρωπαϊκές προτάσεις κινούνται στη σωστή κατεύθυνση, αναγνωρίζοντας την πολυδιάστατη φύση του προβλήματος. Ωστόσο, η υλοποίησή τους εξαρτάται από την πολιτική βούληση, τη διάθεση πόρων σε ευρωπαϊκό και εθνικό επίπεδο και την υπέρβαση γραφειοκρατικών αγκυλώσεων. Η ενδυνάμωση των τοπικών αρχών είναι κρίσιμη, αλλά προϋποθέτει πραγματική μεταφορά αρμοδιοτήτων και πόρων.
Οι προτάσεις των servicers για την άμεση διάθεση ακινήτων φαίνονται εκ πρώτης όψεως ελκυστικές. Ωστόσο, η πρόταση για μετακύλιση της ευθύνης τακτοποίησης στον αγοραστή εγκυμονεί κινδύνους περαιτέρω αύξησης του τελικού κόστους για τον πολίτη ή δημιουργίας μιας νέας γενιάς προβληματικών ακινήτων, εάν οι αγοραστές δεν έχουν την οικονομική δυνατότητα ή την τεχνογνωσία για την τακτοποίηση. Η επιτάχυνση των διαδικασιών είναι αυτονόητα θεμιτή, αλλά δεν πρέπει να γίνει εις βάρος της διαφάνειας και της προστασίας των ευάλωτων δανειοληπτών.
Εδώ αναδεικνύονται οι τεράστιες ευθύνες κυβέρνησης και τραπεζών. Η στεγαστική κρίση δεν προέκυψε εν μία νυκτί. Υπήρχαν προειδοποιητικά σημάδια και αναλύσεις που αγνοήθηκαν συστηματικά. Η έλλειψη μακροπρόθεσμου σχεδιασμού και στρατηγικής, η προσήλωση σε μηνιαίους κύκλους πολιτικής αντί για ολιστικές παρεμβάσεις με ορίζοντα δεκαετιών, και η προφανής αδυναμία πρόβλεψης των επιπτώσεων συγκεκριμένων πολιτικών (π.χ. ανεξέλεγκτη τουριστικοποίηση, Golden Visa χωρίς όρους για τη διάθεση ακινήτων στην εγχώρια αγορά) έχουν οδηγήσει στη σημερινή ασφυκτική κατάσταση. Η συνεχής μετάθεση της ευθύνης και η περιορισμένη αντίδραση σε απλές διαπιστώσεις αποτελούν πρόκληση για τους πολίτες που βιώνουν καθημερινά το άγχος των εξωφρενικών ενοικίων και την αδυναμία απόκτησης στέγης.
Πρακτικές λύσεις για άμεση δράση: Πέρα από τις διαπιστώσεις
Η αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης απαιτεί ριζοσπαστικές και άμεσα εφαρμόσιμες λύσεις, με επίκεντρο τον πολίτη και την αξιοπρεπή διαβίωση. Οι παρακάτω ιδέες μπορούν να αποτελέσουν τη βάση ενός εθνικού σχεδίου δράσης:
Εθνικό σχέδιο κατασκευής προσιτής κατοικίας: Κινητοποίηση του κατασκευαστικού κλάδου, σε συνεργασία με το κράτος, για τη δημιουργία νέων οικισμών ή την επέκταση υφιστάμενων σε πρότυπα χωριά κοντά σε αστικά κέντρα. Έμφαση σε ενεργειακά αποδοτικές κατοικίες με χαμηλό κόστος συντήρησης.
Αξιοποίηση δημόσιας περιουσίας: Άμεση χαρτογράφηση και κατάργηση της χρήσης μεγάλων, υποχρησιμοποιούμενων υπουργικών και άλλων κρατικών κτιρίων στα αστικά κέντρα και μετατροπή τους σε σύγχρονες, λειτουργικές μικρές κατοικίες ή φοιτητικές εστίες.
“Έξυπνη” διάθεση των 700.000 ακινήτων των Servicers: Αντί να παραμένουν “παγωμένα” περιουσιακά στοιχεία, τα ακίνητα αυτά, ιδίως όσα απαιτούν συναίνεση δανειολήπτη, μπορούν να ενταχθούν σε ένα πρόγραμμα “Rent-to-Own” (ενοικίαση με προοπτική αγοράς) με κρατική εγγύηση ή να παραχωρηθούν σε κοινωνικούς φορείς στέγασης υπό αυστηρούς όρους. Η συναίνεση των δανειοληπτών μπορεί να επιτευχθεί με ευνοϊκές ρυθμίσεις και διαγραφή μέρους του χρέους.
Κοινωνική Ευθύνη κατασκευαστικού κλάδου: Οι μεγάλες κατασκευαστικές εταιρείες και οι βιομηχανίες παραγωγής δομικών υλικών (π.χ. τσιμεντοβιομηχανίες) θα μπορούσαν, στο πλαίσιο της εταιρικής κοινωνικής ευθύνης, να αναλάβουν πρωτοβουλίες για την κατασκευή κοινωνικών κατοικιών με μειωμένο κόστος, παρακάμπτοντας γραφειοκρατικές αγκυλώσεις μέσω ειδικών συμφωνιών με την πολιτεία.
Ριζική αναθεώρηση του πλαισίου βραχυχρόνιων μισθώσεων: Αυστηρότεροι κανόνες για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, με γεωγραφικούς περιορισμούς, ανώτατο όριο ημερών μίσθωσης ανά ιδιοκτησία και φορολογικά κίνητρα για τη διάθεση ακινήτων σε μακροχρόνιες μισθώσεις.
Κίνητρα για διάθεση κενών κατοικιών: Παροχή ισχυρών φορολογικών και άλλων κινήτρων σε ιδιοκτήτες για να διαθέσουν κενές κατοικίες στην αγορά ενοικίου με προσιτούς όρους.
Η στεγαστική κρίση δεν είναι απλώς ένα οικονομικό πρόβλημα. Είναι ένα βαθύ κοινωνικό ζήτημα που υπονομεύει το παρόν και το μέλλον χιλιάδων πολιτών. Η αξιοπρεπής στέγαση είναι θεμελιώδες δικαίωμα και οφείλει να αποτελέσει την πρώτη, αδιαπραγμάτευτη προτεραιότητα για την κυβέρνηση, τις τράπεζες και το σύνολο των εμπλεκόμενων φορέων. Απαιτείται αλλαγή παραδείγματος: από την αέναη διαπίστωση του προβλήματος στην άμεση, συντονισμένη και αποτελεσματική δράση.
Η “Κοινωνική Ευθύνη του κατασκευαστικού κλάδου” ως μοχλός αντιμετώπισης της στεγαστικής κρίσης
Η ιδέα της Εταιρικής Κοινωνικής Ευθύνης (ΕΚΕ) για τον κατασκευαστικό κλάδο και τις συναφείς βιομηχανίες (π.χ. παραγωγή τσιμέντου, αλουμινίου, μονωτικών υλικών κ.λπ.) υπερβαίνει τις συνήθεις φιλανθρωπικές δράσεις. Στο πλαίσιο της οξείας στεγαστικής κρίσης, η ΕΚΕ μπορεί να λάβει μια πολύ στοχευμένη και πρακτική μορφή, συμβάλλοντας ενεργά στη δημιουργία προσιτής κατοικίας.
Πώς μπορεί να λειτουργήσει στην πράξη:
Δημιουργία “Κοινωνικών Κατασκευαστικών Συμπράξεων”:
–Πρωτοβουλία από τον κλάδο: Μεγάλες κατασκευαστικές εταιρείες, είτε μεμονωμένα είτε σε κοινοπραξίες, θα μπορούσαν να αναλάβουν την πρωτοβουλία να δεσμεύσουν ένα ποσοστό των πόρων τους (τεχνογνωσία, προσωπικό, εξοπλισμό) ή των ετήσιων κερδών τους για την ανάπτυξη συγκεκριμένων project κοινωνικής κατοικίας. Η συνεισφορά τους μπορεί να εξορθολογιστεί με φορολογικά κίνητρα λόγω της μετοχικής φύσης τους χωρίς να κινδυνεύει η χρηματοπιστωτική τους κατάσταση.
–Συνεργασία με ΜΚΟ και Τοπική Αυτοδιοίκηση: Οι συμπράξεις αυτές θα μπορούσαν να συνεργάζονται με αναγνωρισμένες ΜΚΟ που δραστηριοποιούνται στον τομέα της στέγασης ή απευθείας με δήμους που διαθέτουν κατάλληλα οικόπεδα. Αυτό θα διασφάλιζε τη διαφάνεια και τη στόχευση των ωφελούμενων.
Παροχή υλικών και τεχνογνωσίας με κόστος ή δωρεάν:
–Βιομηχανίες Δομικών Υλικών: Εταιρείες παραγωγής τσιμέντου, τούβλων, μονωτικών, κουφωμάτων κ.λπ., θα μπορούσαν να προσφέρουν υλικά σε τιμή κόστους ή ακόμη και δωρεάν για συγκεκριμένα, εγκεκριμένα έργα κοινωνικής κατοικίας. Αυτό θα μείωνε δραστικά το κατασκευαστικό κόστος.
–Μελετητικά Γραφεία και Αρχιτέκτονες: Εθελοντική προσφορά μελετών ή μελέτες με συμβολικό κόστος για κτίρια κοινωνικής κατοικίας, με έμφαση σε βιοκλιματικό σχεδιασμό και χαμηλό ενεργειακό αποτύπωμα.
“Υιοθεσία” οικισμών ή κτιρίων:
Μια μεγάλη κατασκευαστική εταιρεία θα μπορούσε να “υιοθετήσει” την ανέγερση ενός μικρού οικισμού ή την πλήρη ανακαίνιση ενός υφιστάμενου δημόσιου κτιρίου για μετατροπή σε κατοικίες, καλύπτοντας το σύνολο ή το μεγαλύτερο μέρος του κόστους.
Εκπαίδευση και απασχόληση:
Στο πλαίσιο αυτών των έργων, θα μπορούσαν να δημιουργηθούν προγράμματα εκπαίδευσης και απασχόλησης για ανέργους σε τεχνικά επαγγέλματα, συμβάλλοντας διπλά στην κοινωνία.
Παρακάμπτοντας τις αγκυλώσεις – Επιταχύνοντας τις λύσεις:
Ευέλικτα μοντέλα συνεργασίας: Αντί να περιμένουν εξ ολοκλήρου τις χρονοβόρες διαδικασίες των δημόσιων διαγωνισμών για κάθε πτυχή, οι εταιρείες θα μπορούσαν να προτείνουν στην κυβέρνηση ή στους δήμους συγκεκριμένα, κοστολογημένα και χρονικά οριοθετημένα σχέδια.
Ειδικές νομοθετικές ρυθμίσεις (Fast-Track): Η κυβέρνηση θα μπορούσε να θεσπίσει ένα ειδικό, ταχύρρυθμο πλαίσιο αδειοδότησης και ελέγχου για τέτοιου είδους πιστοποιημένα έργα ΕΚΕ, χωρίς εκπτώσεις στην ασφάλεια και την ποιότητα, αλλά με σημαντική μείωση της γραφειοκρατίας.
Δημόσια-Ιδιωτική Συνεργασία με κοινωνικό πρόσημο: Ενώ οι παραδοσιακές ΣΔΙΤ συχνά επικεντρώνονται σε έργα υποδομής με οικονομική απόδοση, εδώ θα μπορούσε να διαμορφωθεί ένα μοντέλο ΣΔΙΤ όπου το κράτος παρέχει τη γη και τις βασικές υποδομές, και ο ιδιωτικός τομέας (μέσω ΕΚΕ) αναλαμβάνει την κατασκευή με προκαθορισμένους όρους κοινωνικής ανταπόδοσης.
Οφέλη:
Άμεση αύξηση της προσφοράς προσιτής κατοικίας: Η πιο άμεση και απτή συνέπεια.
Βελτίωση της εικόνας των επιχειρήσεων: Οι εταιρείες επιδεικνύουν έμπρακτα την κοινωνική τους ευαισθησία, ενισχύοντας τη φήμη και την εμπιστοσύνη του κοινού.
Κινητοποίηση πόρων: Αξιοποιούνται πόροι (οικονομικοί, υλικοί, ανθρώπινοι) του ιδιωτικού τομέα που διαφορετικά δεν θα κατευθύνονταν στην κοινωνική στέγαση.
Καινοτομία: Η πίεση για οικονομικά αποδοτικές και ταχείες λύσεις μπορεί να οδηγήσει σε καινοτόμες κατασκευαστικές μεθόδους και υλικά.
Ανακούφιση ευάλωτων ομάδων: Νέοι, οικογένειες με χαμηλά εισοδήματα, και άλλες ευάλωτες ομάδες θα είχαν πρόσβαση σε αξιοπρεπή στέγη.
Η ουσία αυτής της προσέγγισης είναι η αλλαγή νοοτροπίας: από την αντίληψη ότι η κοινωνική στέγαση είναι αποκλειστική ευθύνη του κράτους, στην αναγνώριση ότι ο ιδιωτικός τομέας, και ειδικά ένας τόσο νευραλγικός κλάδος όπως ο κατασκευαστικός, μπορεί και οφείλει να διαδραματίσει πρωταγωνιστικό ρόλο στην επίλυση μεγάλων κοινωνικών προβλημάτων. Είναι μια πρόσκληση για τον κατασκευαστικό κόσμο να ηγηθεί, επιδεικνύοντας όχι μόνο τεχνική αρτιότητα, αλλά και κοινωνική ευθύνη, δίνοντας άμεσες και ορατές λύσεις στο πιεστικό πρόβλημα της στέγασης.
Με πληροφορίες από in.gr
mywaypress.gr – Για προσεκτικούς αναγνώστες
