Διά πυρός και σιδήρου η ευρωπαϊκή στέγη

 Μεταξύ των επιτοκίων της ΕΚΤ και της δασμολογικής «δαμόκλειου σπάθης»

 
Σε ένα οικονομικό τοπίο γεμάτο αντιφάσεις, η ευρωπαϊκή αγορά κατοικίας μοιάζει με έναν ζωντανό οργανισμό που προσπαθεί να βρει την ισορροπία του πάνω σε τεντωμένο σχοινί. Από τη μία, η Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα (ΕΚΤ) ρίχνει «καύσιμο» στη ζήτηση μειώνοντας τα επιτόκια, και από την άλλη, η περιορισμένη προσφορά και η σκιά ενός εμπορικού πολέμου απειλούν να τινάξουν τα πάντα στον αέρα. Η Ελλάδα, μαζί με χώρες του ευρωπαϊκού Νότου, πρωταγωνιστεί σε ένα ράλι τιμών, την ώρα που οι ισχυροί του Βορρά, όπως η Γερμανία, βλέπουν τις τιμές να υποχωρούν. Τι πραγματικά συμβαίνει και, κυρίως, τι μας περιμένει;

 
Βασιζόμενοι στα τελευταία οικονομικά στοιχεία, όπως αποτυπώνονται στο οικονομικό δελτίο της Alpha Bank, το 2024 σηματοδοτεί μια χρονιά ανάκαμψης για τις ονομαστικές τιμές των κατοικιών στη Ζώνη του Ευρώ. Μετά από μια σύντομη «κοιλιά» το 2023, οι τιμές ανέκτησαν το χαμένο έδαφος, σκαρφαλώνοντας στο υψηλότερο σημείο από το 2000.

Ωστόσο, αυτή η εικόνα είναι παραπλανητικά μονοδιάστατη. Κάτω από τον μέσο όρο, κρύβεται μια Ευρώπη πολλών ταχυτήτων:

• Οι πρωταθλητές της αύξησης: Χώρες όπως η Κροατία (+10,4%), η Πορτογαλία (+9,1%) και η Ελλάδα (+8,9%) καταγράφουν εντυπωσιακές αυξήσεις, αντανακλώντας μια δυναμική που τροφοδοτείται από τον τουρισμό, τις επενδύσεις και μια αίσθηση «επιστροφής» στην κανονικότητα.
• Οι αγορές σε υποχώρηση: Στον αντίποδα, το Λουξεμβούργο, η Γαλλία και, κυρίως, η Γερμανία βλέπουν τις τιμές των κατοικιών να μειώνονται. Παραδόξως, σε αυτές ακριβώς τις χώρες τα ενοίκια εκτοξεύονται, αποκαλύπτοντας μια βαθιά κρίση προσιτής στέγης.

 
Η «διπρόσωπη» κινητήρια δύναμη: Επιτόκια vs. προσφορά

Για να κατανοήσουμε αυτή τη σχιζοφρενική συμπεριφορά της αγοράς, πρέπει να εξετάσουμε δύο αντίρροπες δυνάμεις:

1. Η ανάσα της ΕΚΤ: Η απόφαση της ΕΚΤ να μειώσει τα επιτόκιά της από το 4% στο 2% μέσα σε έναν χρόνο (Ιούνιος 2024 – Ιούνιος 2025) λειτούργησε ως βάλσαμο για τα νοικοκυριά. Η πιστοληπτική τους ικανότητα βελτιώθηκε, απελευθερώνοντας μια «φυλακισμένη» ζήτηση για αγορά κατοικίας. Αυτό εξηγεί σε μεγάλο βαθμό γιατί οι τιμές ανέκαμψαν.
2. Ο «κόμπος» της προσφοράς: Η ανάσα που έδωσε η ΕΚΤ, όμως, δεν μπορεί να λύσει το δομικό πρόβλημα: η Ευρώπη δεν χτίζει αρκετά σπίτια. Οι οικοδομικές άδειες, μετά την απότομη πτώση του 2022, παραμένουν σε χαμηλά επίπεδα. Το κόστος κατασκευής είναι αυξημένο, οι περιβαλλοντικοί κανονισμοί αυστηροί και η διαθέσιμη γη σπάνια. Αυτός ο «κόμπος» στην πλευρά της προσφοράς είναι ο λόγος που οι τιμές παραμένουν πεισματικά υψηλές, ακόμη και όταν η οικονομία δεν αποδίδει τα μέγιστα. Αξιοσημείωτο είναι πως η Ελλάδα (+31,9%) και η Ισπανία (+19,6%) αποτελούν εξαιρέσεις, καταγράφοντας θεαματική αύξηση στις νέες οικοδομικές άδειες το 2024, δείχνοντας μια προσπάθεια να καλυφθεί η ζήτηση.

 
Η απειλή από την άλλη πλευρά του Ατλαντικού

Σαν να μην έφταναν οι εσωτερικές προκλήσεις, ένας νέος, απρόβλεπτος παράγοντας ρίχνει τη σκιά του πάνω από την αγορά: η δασμολογική πολιτική των ΗΠΑ. Αν και ο άμεσος αντίκτυπος φαίνεται αμελητέος, οι δευτερογενείς επιπτώσεις θα μπορούσαν να είναι καταλυτικές:

• Αύξηση κόστους κατασκευής: Δασμοί σε υλικά-κλειδιά όπως ο χάλυβας, το αλουμίνιο και το τσιμέντο θα μετακυλιστούν απευθείας στους κατασκευαστές και, τελικά, στους καταναλωτές, οδηγώντας σε ακόμη υψηλότερες τιμές κατοικιών και ενοικίων.
• Καθυστερήσεις και ανασφάλεια: Η εμπορική διαμάχη θα μπορούσε να προκαλέσει καθυστερήσεις σε έργα, να επιδεινώσει την ήδη περιορισμένη προσφορά και να κάνει τους δυνητικούς αγοραστές πιο διστακτικούς, φοβούμενοι την οικονομική αβεβαιότητα.

 
Το κοινωνικό διακύβευμα: Περισσότερο από τούβλα και κεραμίδια

Η συζήτηση για την αγορά ακινήτων ξεπερνά τα οικονομικά μεγέθη. Αγγίζει τον πυρήνα της κοινωνικής συνοχής. Η κρίση κόστους ζωής έχει μετατρέψει τη στέγαση από αυτονόητο δικαίωμα σε προνόμιο για λίγους. Το διευρυνόμενο χάσμα μεταξύ πλούσιων και φτωχών είναι πλέον ορατό στις πόλεις μας.

Η λύση δεν μπορεί να είναι αποσπασματική. Όπως τονίζει και η ανάλυση, η αντιμετώπιση αυτής της κρίσης απαιτεί μια ολιστική προσέγγιση. Οι δημόσιες δαπάνες δεν αρκούν. Χρειάζεται η κινητοποίηση ιδιωτικών κεφαλαίων μέσα από ένα σταθερό και ελκυστικό πλαίσιο, με φορολογικά κίνητρα και συμπράξεις δημόσιου-ιδιωτικού τομέα (ΣΔΙΤ). Οι επενδυτές πρέπει να δουν την προσιτή στέγαση όχι ως ρίσκο, αλλά ως μια βιώσιμη επένδυση με ευρύτερα οφέλη για την οικονομία και την κοινωνία.

Η Ευρώπη βρίσκεται σε ένα σταυροδρόμι. Η επιλογή της θα καθορίσει όχι μόνο την πορεία της αγοράς ακινήτων, αλλά και το είδος της κοινωνίας που θέλει να οικοδομήσει. Θα συνεχίσει να αντιμετωπίζει τη στέγαση ως εμπόρευμα ή θα επενδύσει σε αυτήν ως θεμέλιο λίθο της ευημερίας των πολιτών της; Το ερώτημα παραμένει ανοιχτό και η απάντηση είναι πιο επείγουσα από ποτέ.

mywaypress.gr – Για προσεκτικούς αναγνώστες