Η πληρωμή του ενοικίου: πράξη επιβίωσης, που εκθέτει την γυμνή αλήθεια

4 Νοεμβρίου, 2025 9:31 πμ

“Η στέγη ως ιδέα. Η επιβίωση ως αριθμός.”

 
Η κυβέρνηση βλέπει τη στέγαση ως ένα φιλοσοφικό πεδίο παρέμβασης: ρυθμιστικά μέτρα, επιδόματα, προγράμματα νέων κατοικιών. Είναι ζήτημα «πολιτικής βούλησης», «φορολογικών κινήτρων» και «αξιοποίησης του Ταμείου Ανάκαμψης».

Όμως, κάθε πρώτη του μήνα, αυτή η φιλοσοφία συντρίβεται.

Για χιλιάδες οικογένειες, η πληρωμή του ενοικίου είναι μια ψυχρή αριθμητική πράξη επιβίωσης, που εκθέτει την γυμνή αλήθεια:

1. Η πρωτιά της αφαίμαξης: Σύμφωνα με στοιχεία της Eurostat, η Ελλάδα κατέχει την θλιβερή πρωτιά στην Ευρωπαϊκή Ένωση στο ποσοστό του διαθέσιμου εισοδήματος που δαπανάται για τη στέγαση. Ο μέσος Έλληνας ξοδεύει περίπου το 35,5% του εισοδήματός του μόνο για τη στέγη (ενοίκιο/δόσεις, λογαριασμοί), ποσοστό σχεδόν διπλάσιο του ευρωπαϊκού μέσου όρου. Για τα φτωχότερα νοικοκυριά, το ποσοστό αυτό αγγίζει τα δύο τρίτα.
2. Η διάσταση του πραγματικού μισθού: Ενώ η κυβέρνηση ανακοινώνει αυξήσεις κατώτατου μισθού, ο πραγματικός μέσος μισθός (δηλαδή, αυτός που μετρά την αγοραστική δύναμη) έχει συρρικνωθεί σημαντικά την τελευταία δεκαπενταετία. Η αύξηση των κερδών των επιχειρήσεων (που αυξάνουν τις τιμές) δεν μεταφράζεται σε αντίστοιχη αύξηση των μισθών. Ουσιαστικά, η βελτίωση της παραγωγικότητας της εργασίας δεν αμείβεται.
3. Το ενοίκιο-αγκάθι της ακρίβειας: Η κρίση στέγασης δεν είναι μεμονωμένη. Λειτουργεί ως πολλαπλασιαστής φτωχοποίησης. Με το 35-65% του εισοδήματος να φεύγει για τη στέγη, ο χώρος για τα βασικά (τρόφιμα, ενέργεια, σχολικά) συρρικνώνεται δραματικά. Η ακρίβεια δεν είναι πλέον πρόσκαιρη πληθωριστική πίεση, αλλά δομική ανατίμηση της καθημερινότητας.

 
 Η ψυχρή σκληρή αλήθεια

Η “επιτυχία” της ελληνικής οικονομίας (επενδυτική βαθμίδα, ανάπτυξη) είναι μια αφήγηση για τους διεθνείς επενδυτές, όχι μια πραγματικότητα για τους μισθωτούς.

Η φιλοσοφική συζήτηση τελειώνει όταν ο λογαριασμός έρχεται στο τραπέζι. Η αδυναμία της πολιτείας να διασφαλίσει προσιτή στέγαση και δίκαιους μισθούς που να καλύπτουν το κόστος ζωής αποτελεί ηθική και κοινωνική αποτυχία της μεταμνημονιακής Ελλάδας.

 
Η ελπίδα: Στην απαίτηση για δικαιοσύνη

Η ελπίδα δεν βρίσκεται στα ημίμετρα, αλλά σε μια ριζική αλλαγή οπτικής.

Πού βρίσκεται το νόημα: Στο δικαίωμα και όχι στην ελεημοσύνη.

Η ελπίδα πηγάζει από:

1. Την πολιτική απαίτηση: Να πάψει η στέγαση να είναι απλό χρηματιστηριακό προϊόν και να αναγνωριστεί ως βασικό κοινωνικό αγαθό. Αυτό απαιτεί σκληρές ρυθμίσεις στη βραχυχρόνια μίσθωση (Airbnb) και μαζική δημιουργία κοινωνικών κατοικιών (με αξιοποίηση των 800.000+ κενών ακινήτων) και όχι απλές επιδοτήσεις.
2. Την εργασιακή διεκδίκηση: Να συνδεθεί η αύξηση της παραγωγικότητας που καταγράφεται στις επιχειρήσεις απευθείας με τους μισθούς. Να γίνει ο μέσος μισθός πραγματικά ευρωπαϊκός, ώστε το 35% για τη στέγη να γίνει διαχειρίσιμο 15-20%.

Η μόνη διέξοδος από τον ζόφο είναι να μετατρέψουμε τη μηνιαία αγωνία σε ετήσια πολιτική αξίωση για τη διασφάλιση της ανθρώπινης αξιοπρέπειας.

 
Αξιοποίηση κενών ακινήτων

Είναι μια πολύ κρίσιμη παράμετρος. Η αξιοποίηση του τεράστιου αποθέματος των 800.000+ κενών ακινήτων στην Ελλάδα είναι το κλειδί για την άμεση ανακούφιση της αγοράς και την αποκλιμάκωση των ενοικίων, καθώς αυξάνει την προσφορά χωρίς να απαιτείται η χρονοβόρα ανέγερση νέων κτιρίων.

Ακολουθούν οι πρακτικοί τρόποι με τους οποίους η πολιτεία θα μπορούσε να αξιοποιήσει αυτά τα ακίνητα, υιοθετώντας μια ψυχρή, δομική προσέγγιση:

 
 Αξιοποίηση κενών ακινήτων: Πρακτικά μέτρα δομικής παρέμβασης

Ο στόχος είναι η “ενεργοποίηση της νεκρής περιουσίας” μέσω κινήτρων και, όπου χρειάζεται, αποτρεπτικών μέτρων.

1. Το Μοντέλο της “Κοινωνικής Διαχείρισης Ακινήτων”

Το Κράτος (ή Οργανισμοί Τοπικής Αυτοδιοίκησης) δημιουργεί μια δομή-ομπρέλα για τη διαχείριση κενών ακινήτων:

• Σε τι συνίσταται: Το Κράτος προσφέρει στους ιδιοκτήτες κενών ακινήτων (ειδικά σε περιοχές υψηλής ζήτησης) εγγυημένο ενοίκιο για μακροχρόνια μίσθωση (π.χ., 10 έτη), ακόμη κι αν το ακίνητο μείνει κενό για κάποιο διάστημα.
• Τα οφέλη για τον ιδιοκτήτη:
  • Φορολογική Απαλλαγή: Μηδενικός ή μειωμένος ΕΝΦΙΑ για όσο διάστημα το ακίνητο είναι ενταγμένο στο πρόγραμμα.
  • Ανακαίνιση με Έξοδα του Δημοσίου: Το Κράτος αναλαμβάνει το κόστος ανακαίνισης του ακινήτου (μέσω Ταμείου Ανάκαμψης ή ΕΣΠΑ), το οποίο είναι συχνά ο κύριος λόγος που παραμένουν κενά.
  • Μηδενικός Κίνδυνος: Το Κράτος εγγυάται τη σωστή χρήση και την έγκαιρη πληρωμή, απαλλάσσοντας τον ιδιοκτήτη από τον φόβο κακοπληρωτών ή καταστροφών.
• Πρακτικός Αντίκτυπος: Άμεση διάθεση χιλιάδων ανακαινισμένων κατοικιών στην αγορά κοινωνικού/προσιτού ενοικίου.

 
Τεκμηρίωση -Ανακαίνιση με έξοδα του Δημοσίου

Το στοιχείο “Ανακαίνιση με Έξοδα του Δημοσίου” στο πλαίσιο του Μοντέλου Κοινωνικής Διαχείρισης Ακινήτων (SRAs), όπως εφαρμόζεται σε ευρωπαϊκές χώρες, δεν σημαίνει συνήθως 100% κάλυψη χωρίς καμία συμμετοχή ή δέσμευση του ιδιοκτήτη, αλλά είναι τεκμηριωμένο ως πρακτική.

Ανακαίνιση ακινήτων: Το Ευρωπαϊκό Μοντέλο

Η πρακτική της κρατικής ή δημοτικής κάλυψης μέρους του κόστους ανακαίνισης τεκμηριώνεται μέσα από προγράμματα που στοχεύουν στη διάθεση ακατοίκητων ακινήτων στην κοινωνική αγορά. Ωστόσο, η χρηματοδότηση αυτή συνδέεται πάντα με ανταποδοτικά οφέλη για το Δημόσιο:

1. Η συμμετοχή του Δημοσίου είναι ανταποδοτική

• Όχι Δώρο, Αλλά Ανταλλαγή: Η κάλυψη του κόστους ανακαίνισης (είτε με επιδότηση, είτε με δάνειο μηδενικού τόκου, είτε με απευθείας ανάληψη της εργασίας) δεν είναι επιχορήγηση προς τον ιδιοκτήτη. Είναι πρόσληψη του ακινήτου από το Δημόσιο.
• Η Ανταπόδοση: Σε αντάλλαγμα, ο ιδιοκτήτης δεσμεύεται να μισθώσει το ακίνητο στον Οργανισμό Κοινωνικής Μίσθωσης (SRA) ή τον Δήμο για μια μακρά περίοδο (συνήθως 10 έως 20 έτη) σε προκαθορισμένη, κοινωνικά προσιτή τιμή.
• Πρακτικό Παράδειγμα (Βέλγιο/Ιρλανδία): Οι Οργανισμοί Κοινωνικής Μίσθωσης (SRAs) συχνά αναλαμβάνουν πλήρως το κόστος ανακαίνισης ενός κεντρικού ακινήτου. Το ποσό αυτό εκπίπτεται είτε από τα μελλοντικά ενοίκια που θα εισπράξει ο ιδιοκτήτης, είτε συμψηφίζεται με τη φορολογική απαλλαγή που του χορηγείται για τη μακροχρόνια διάθεση του ακινήτου.

 

2. Τεκμηρίωση & Χρηματοδότηση (Ελλάδα & ΕΕ)

Η κάλυψη του κόστους από το Δημόσιο είναι τεκμηριωμένη και ήδη εφαρμόζεται με παρόμοια λογική:

Πρόγραμμα/Χώρα	Σκοπός της Κάλυψης	Δεσμεύσεις Ιδιοκτήτη
Πρόγραμμα «Ανακαινίζω – Νοικιάζω» (Ελλάδα)	Κάλυψη έως 40% του κόστους ανακαίνισης για κλειστά ακίνητα.	Δέσμευση για μακροχρόνια μίσθωση για τουλάχιστον 3 έτη.
Social Rental Agencies (SRAs) (Γαλλία, Βέλγιο)	Πλήρης ανάληψη του κόστους ανακαίνισης από τον SRA.	Δέσμευση για μίσθωση στον SRA για πολλά χρόνια (π.χ., 9-18 έτη) έναντι εγγυημένου ενοικίου.
Ταμείο Ανάκαμψης (Διάφορες χώρες ΕΕ)	Χρηματοδότηση δράσεων “πράσινης” ανακαίνισης και ενεργειακής αναβάθμισης.	Συχνά συνδέεται με τη δέσμευση να διατεθούν τα ακίνητα για κοινωνική χρήση ή προσιτή στέγαση.

Συνεπώς, το προτεινόμενο μοντέλο για την Ελλάδα περιλαμβάνει την υψηλότερη δυνατή κάλυψη (πιθανώς 100% για την αρχική ανακαίνιση), αλλά αυτό δεν γίνεται “άνευ όρων”. Η απουσία συμμετοχής του ιδιοκτήτη στο κόστος αντισταθμίζεται από την υποχρέωσή του να παραχωρήσει το ακίνητο σε κοινωνικά προσιτό ενοίκιο για μεγάλο χρονικό διάστημα.

2. Αποτρεπτικά μέτρα (Ποινικοποίηση της αδράνειας)

Για όσους επιλέγουν να διατηρούν ακίνητα κενά για κερδοσκοπικούς λόγους ή λόγω αδιαφορίας, επιβάλλονται αυστηρά μέτρα:

• Αυξημένος Φόρος Αδράνειας (Empty Property Tax):
  • Σε τι συνίσταται: Επιβάλλεται πολλαπλάσιος ΕΝΦΙΑ (π.χ., τριπλάσιος) σε ακίνητα που παραμένουν αποδεδειγμένα κενά (π.χ., χωρίς παροχή ρεύματος ή νερού) για πάνω από δύο συνεχόμενα έτη.
  • Πρακτικός Αντίκτυπος: Ο φόρος καθιστά ασύμφορη τη διατήρηση του ακινήτου εκτός αγοράς, ωθώντας τους ιδιοκτήτες είτε να το πουλήσουν είτε να το νοικιάσουν.

 

3. Θεσμική παρέμβαση στη Βραχυχρόνια Μίσθωση (Airbnb)

Η αδυναμία εύρεσης μακροχρόνιων κατοικιών σε κέντρα πόλεων (Αθήνα, Θεσσαλονίκη) οφείλεται κυρίως στη μετατροπή τους σε τουριστικά καταλύματα.

• Θέσπιση Ορίων:
  • Σε τι συνίσταται: Επιβολή ορίου στον αριθμό των ημερών μίσθωσης ανά έτος (π.χ., 90 ή 60 ημέρες) σε ακίνητα που δεν έχουν άδεια τουριστικού καταλύματος.
  • Πρακτικός Αντίκτυπος: Αναγκάζει τους ιδιοκτήτες να επιστρέψουν τα ακίνητα στην μακροχρόνια αγορά για το υπόλοιπο του έτους, αυξάνοντας άμεσα την προσφορά.
  • Γεωγραφικοί Περιορισμοί: Απαγόρευση της βραχυχρόνιας μίσθωσης σε πυρήνες κατοικίας ή σε συγκεκριμένα αστικά τετράγωνα όπου η αναλογία Airbnb προς μόνιμη κατοικία ξεπερνά το 10%.

 

4. Δημιουργία Μητρώου Κενών Ακινήτων

• Σε τι συνίσταται: Το Κράτος δημιουργεί ένα δημόσιο, ψηφιακό μητρώο όπου καταγράφονται όλα τα κενά ακίνητα. Η καταγραφή θα μπορούσε να γίνει με διασύνδεση με τους παρόχους ενέργειας (ΔΕΗ, ΔΕΔΔΗΕ) και την ΑΑΔΕ (Ε9, ΕΝΦΙΑ).
• Πρακτικός Αντίκτυπος: Παρέχει αδιαμφισβήτητα δεδομένα για τη λήψη πολιτικών αποφάσεων και καθιστά αδύνατη τη φοροδιαφυγή (όπως συμβαίνει σήμερα με ενοίκια που δηλώνονται ως «κενά» για να αποφύγουν τον φόρο).

Αυτές οι παρεμβάσεις, αν εφαρμοστούν ψυχρά και δομικά, μετατρέπουν τα κενά ακίνητα από πρόβλημα σε άμεση λύση για την κρίση στέγασης.

 
Η ιδέα του Μοντέλου της “Κοινωνικής Διαχείρισης Ακινήτων

Η ιδέα του Μοντέλου της “Κοινωνικής Διαχείρισης Ακινήτων” δεν είναι  εφεύρεση, αλλά αποτελεί μια σύνθεση και προσαρμογή υφιστάμενων, δοκιμασμένων μοντέλων που εφαρμόζονται ευρέως σε χώρες της Ευρώπης, κυρίως υπό τον ευρύτερο όρο των Οργανισμών Κοινωνικής Μίσθωσης (Social Rental Agencies – SRAs) ή παρόμοιων σχημάτων.

Εφαρμογή του Μοντέλου σε άλλες χώρες

Το μοντέλο που περιγράφηκε, το οποίο αφορά τη μεσολάβηση ενός δημόσιου ή μη-κερδοσκοπικού φορέα μεταξύ ιδιοκτήτη και ενοικιαστή, με εγγυημένο ενοίκιο και ανακαίνιση, εφαρμόζεται σε διάφορες παραλλαγές με μεγάλη επιτυχία.

1. Social Rental Agencies (SRAs) – Οργανισμοί Κοινωνικής Μίσθωσης

Ο πιο κοντινός θεσμός στο προτεινόμενο μοντέλο είναι οι Οργανισμοί Κοινωνικής Μίσθωσης (SRAs), οι οποίοι λειτουργούν σε πολλές ευρωπαϊκές χώρες, ιδίως εκείνες που δεν διαθέτουν μεγάλο δημόσιο απόθεμα κοινωνικής κατοικίας.

• Λειτουργία: Οι SRAs μισθώνουν ακίνητα από ιδιώτες ιδιοκτήτες σε τιμές αγοράς ή ελαφρώς χαμηλότερες, παρέχοντας τους εγγύηση πληρωμής και διαχείριση συντήρησης. Στη συνέχεια, τα εκμισθώνουν σε ευάλωτες ομάδες πολιτών με κοινωνικά χαμηλότερο ενοίκιο, καλύπτοντας τη διαφορά με κρατική επιχορήγηση.
• Χώρες Εφαρμογής: Το μοντέλο αυτό είναι ιδιαίτερα διαδεδομένο στη Γαλλία, το Βέλγιο, την Ιρλανδία και την Ουγγαρία (κυρίως σε μετα-σοσιαλιστικές χώρες), όπου λειτουργεί ως αποτελεσματικός τρόπος για να χρησιμοποιηθεί ο ιδιωτικός τομέας για δημόσιο κοινωνικό σκοπό.

 

2. Housing Associations (Μη-Κερδοσκοπικοί Φορείς Κατοικίας)

Σε χώρες όπως η Ολλανδία και το Ηνωμένο Βασίλειο, η διαχείριση της κοινωνικής κατοικίας έχει ανατεθεί σε μεγάλους Μη-Κερδοσκοπικούς Οργανισμούς Κατοικίας (Housing Associations).

• Παράδειγμα – Ολλανδία: Η Ολλανδία έχει το υψηλότερο ποσοστό κοινωνικής κατοικίας στην ΕΕ (περίπου 30% του συνόλου). Στη δεκαετία του ’90, η κυβέρνηση ανέθεσε τη διαχείριση σε αυτούς τους μη-κερδοσκοπικούς φορείς. Αυτοί όχι μόνο διαχειρίζονται το υπάρχον απόθεμα αλλά και αναλαμβάνουν την ανέγερση και ανακαίνιση ακινήτων, συχνά σε συνεργασία με δήμους.

 

3. Intergenerational Exchange Models (Διαγενεακά Μοντέλα Ανταλλαγής)

Είναι παραλλαγές που εφαρμόζονται σε επίπεδο πόλεων.

• Παράδειγμα – Fuenlabrada, Ισπανία: Εφαρμόζονται μοντέλα όπου ηλικιωμένοι κάτοικοι προσφέρουν τα διαμερίσματά τους σε νέους με χαμηλό ενοίκιο, με αντάλλαγμα βοήθεια ή τη δυνατότητα μετακόμισης σε νέες κτιριακές μονάδες με κοινόχρηστους χώρους και υπηρεσίες.

 
Συμπέρασμα για την Ελλάδα

Το “Μοντέλο της Κοινωνικής Διαχείρισης Ακινήτων” που περιγράφηκε είναι ένα υβριδικό σχήμα που ενσωματώνει τα εξής ευρωπαϊκά στοιχεία:

• Τη μεσολάβηση και την εγγύηση προς τον ιδιοκτήτη, όπως συμβαίνει με τους SRAs.
• Τη χρηματοδότηση ανακαίνισης και τη μακροχρόνια μίσθωση για κοινωνικό σκοπό, στοιχεία που αποτελούν κοινό τόπο στις πολιτικές Κοινωνικής Κατοικίας σε όλη την Ευρώπη, συχνά μέσω πόρων του Ταμείου Ανάκαμψης (όπως ήδη προβλέπεται και σε ελληνικά σχέδια για δημόσια κτίρια).

 
mywaypress.gr –Περιεχόμενο αξίας με την υποστήριξη  υβριδικής νοημοσύνης.

Για  αναγνώστες με μεγάλο εύρος προσοχής.