ΣΕΒ: Η ανάγκη διευκόλυνσης των συναλλαγών στη μεταβίβαση ακινήτων προϋπόθεση για τη στήριξη της ανάκαμψης
Η διάθεση περιουσιακών στοιχείων σε αξιοπρεπείς τιμές και μέσω διαδικασιών χωρίς υπερβολικό κόστος θα μπορούσε να δώσει την δυνατότητα σε ιδιώτες και επιχειρήσεις να συγκεντρώσουν πόρους για να καλύψουν υποχρεώσεις τους έναντι της αγοράς και του κράτους, έτσι ώστε «να γυρίσουν σελίδα». Η διευκόλυνση της μεταβίβασης στοιχείων ενεργητικού όπως είναι τα ακίνητα μπορεί να βοηθήσει σε αυτή την κατεύθυνση. Η μείωση των περιττών επιβαρύνσεων, η απομάκρυνση διαδικαστικών και φορολογικών υπερβολών και ασαφειών καθώς και η δέσμευση για διατήρηση ευνοϊκών ρυθμίσεων που έχουν μεν θεσπιστεί, αλλά κινδυνεύουν να εκπνεύσουν, είναι συνεπώς προϋπόθεση για τη στήριξη της ανάκαμψης της οικονομίας.
Η ευκολία μετατόπισης των πόρων σε πιο παραγωγικές δραστηριότητες συνδέεται άμεσα με την ικανότητα μιας οικονομίας να προσφέρει αυξημένη παραγωγικότητα και ανάπτυξη, με ό,τι αυτό συνεπάγεται για απασχόληση, μισθούς και ευημερία. Η ανάδειξη της σημασίας που μπορεί να έχουν τα κόστη συναλλαγών στην οργάνωση της αγοράς, των επιχειρήσεων και την κατανομή πόρων τιμήθηκε με το βραβείο Νόμπελ το 1991. Οι σχετικές εμπειρικές έρευνες δείχνουν ότι η αυστηρή ρύθμιση των αγορών και η αυξημένη γραφειοκρατία, που συνιστούν ουσιαστικά κόστη και εμπόδια στην μετατόπιση πόρων σε πιο αποδοτικές δραστηριότητες, σχετίζονται όχι μόνο με χειρότερες οικονομικές επιδόσεις σε μακροοικονομικό επίπεδο, αλλά και με τις μικροοικονομικές γενεσιουργές αιτίες αυτής της υστέρησης. Δηλαδή, μεταξύ άλλων, μικρότερες, λιγότερο ανταγωνιστικές και δυναμικές επιχειρήσεις που σε αυξημένο βαθμό λειτουργούν σε καθεστώς ατυπίας και εκτός της επίσημης οικονομίας (NBER Reporter 2016). Το κόστος και η διαδικασία μεταβίβασης στοιχείων ενεργητικού αποτελεί επίσης ένα δυνητικό εμπόδιο στην πιο αποτελεσματική κατανομή των πόρων, ένα «κόστος συναλλαγής». Αυτή η διάσταση έχει αυξημένη σημασία για την Ελλάδα σήμερα, καθώς οι επιπτώσεις της 7ετούς πλέον κρίσης έχουν αποδυναμώσει οικονομικά νοικοκυριά και επιχειρήσεις που έχουν στη διάθεση τους στοιχεία ενεργητικού, των οποίων όχι μόνο οι τιμές αγοράς κινούνται πλέον σε εξευτελιστικά χαμηλές τιμές αλλά και η διάθεση αντιμετωπίζει σοβαρά κόστη, θεσμικές δυσκολίες και αβεβαιότητες. Η δυνατότητα διάθεσης στοιχείων ενεργητικού σε μια αξιοπρεπή τιμή και μέσω μιας διαδικασίας που δεν έχει υπερβολικό κόστος είναι άμεσα συνδεδεμένη με την ικανότητα πολλών Ελλήνων να αποκτήσουν πρόσβαση σε μετρητό ή δανειακά κεφάλαια που θα καλύψουν υποχρεώσεις έναντι της αγοράς και του κράτους και θα τους επιτρέψουν «να γυρίσουν σελίδα». Δυστυχώς, παρόλο που σε ορισμένες περιπτώσεις έχουν υπάρξει βελτιώσεις τα τελευταία χρόνια σε ότι αφορά τη μεταβίβαση ακινήτων, παραμένουν σημαντικά εμπόδια στη διευκόλυνση συναλλαγών ακινήτων ενώ για ορισμένα από τα οφέλη που έχουν θεσπιστεί τα τελευταία χρόνια παραμένει σημαντική αβεβαιότητα για τη χρονική διάρκεια τους. Ειδικότερα για την αγορά ακινήτων, σειρά μελετών (πχ VoxEu, ΟΟΣΑ) επιχειρηματολογούν ότι τα υψηλά κόστη συναλλαγών στην αγορά ακινήτων συμβάλλουν στην αύξηση της ανεργίας καθώς αποθαρρύνουν τη γεωγραφική κινητικότητα του εργατικού δυναμικού.
Σχετική μελέτη του ΟΟΣΑ καταγράφει επιπλέον και την αρνητική επίπτωση μιας δυσλειτουργικής διαδικασίας εκκαθάρισης χρεοκοπίας ως παράγοντα που υπονομεύει την αποτελεσματική σύνδεση ζήτησης και προσφοράς στην αγορά εργασίας. Αν και στην Ελλάδα αυτή την περίοδο δεν ισχύει ο παραδοσιακά υψηλότατος φόρος συναλλαγών που ίσχυε για παράδειγμα το 2009, καθώς ο φόρος μεταβίβασης έχει μειωθεί στο 3% και έως το τέλος του 2016 ισχύει απαλλαγή από το φόρο υπεραξίας για όσους δεν ξεπερνούν τις 2 οικονομικές πράξεις εντός διετίας (Άρθρο 21 κώδικα φορολογίας εισοδήματος – ΚΦΕ για τις ομοειδείς οικονομικές πράξεις που οδηγούν στην φορολόγηση ως επιχειρηματία). Όμως η εμπειρία του παρελθόντος δημιουργεί στην αγορά τη βεβαιότητα ότι αυτό θα αλλάξει προς το χειρότερο και ο δυνητικός αγοραστής θα αντιμετωπίσει ένα πολύ πιο εχθρικό φορολογικό πλαίσιο όταν έρθει η ώρα της μεταπώλησης. Η βεβαιότητα αυτή ενισχύει την επίπτωση της παράλογης φορολόγησης κατοχής ακινήτων στην κατεύθυνση εκμηδένισης των θετικών επιπτώσεων που κανονικά θα είχε αυτό το θετικό πλαίσιο στις συναλλαγές, ειδικά αν γινόταν εξορθολογισμός του άρθρου 21 του ΚΦΕ. Οι ασάφειες και δυσλειτουργίες ως προς την εφαρμογή του άρθρου αυτού ουσιαστικά ακυρώνουν την ευνοϊκή αναβολή ισχύος του φόρου υπεραξίας (που ισχύει μέχρι το τέλος του 2016) για πολλούς ιδιώτες. Ενδεικτικά, αν κάποιος έχει ένα οικόπεδο, αυτό απαλλοτριωθεί και ως αντάλλαγμα πάρει δύο μικρότερα και τα πουλήσει, έχει κάνει πέντε ομοειδείς πράξεις: την εκχώρηση του απαλλοτριωμένου, την απόκτηση των δύο νέων και τις δύο πωλήσεις, άρα είναι επιτηδευματίας και φορολογείται με τον σχετικό συντελεστή εισοδήματος και όχι τον ανενεργό για την ώρα φόρο υπεραξίας. Εναλλακτικά, αν έχει πουλήσει κάποιος δυο μερίδια 5% αγροτεμαχίων αξίας και τα δύο €1.000 στο χωριό, στα πλαίσια εκκαθάρισης ιδιοκτησιακών εκκρεμοτήτων μιας οικογενειακής κληρονομιάς, αυτό επηρεάζει τη φορολόγηση της πώλησης ενός κτιρίου γραφείων μεγάλης αξίας (τουλάχιστον, σε ότι αφορά την αντικειμενική αξία …) που μπορεί να έχει επίσης κληρονομήσει. Όλα τα παραπάνω δεν τραυματίζουν μόνο την αγορά, καταδικάζοντας την σε ένα τέλμα απραξίας. Πλήττουν και τα έσοδα του κράτους. Έτσι, οι άστοχες πολιτικές στην αγορά ακινήτων (φορολογία στην κατοχή και τις μεταβιβάσεις καθώς και πολύπλοκες και για μεγάλα διαστήματα προβληματικές στην πράξη διαδικασίες, από το ενεργειακό πιστοποιητικό έως τη ρύθμιση αυθαιρέτων και τον φόρο υπεραξίας) έχουν οδηγήσει τη μεταβίβαση ακινήτου στην Ελλάδα να είναι η πιο δύσκολη διαδικασία στην Ε.Ε. Η εικόνα αυτή διαμορφώνεται καθώς την ώρα που για χρόνια δρομολογείται η ίδρυση του κτηματολογίου παραμένει παράλληλα και η λειτουργία των υποθηκοφυλακείων. Η εισαγωγή του ενεργειακού ελέγχου επίσης συνοδεύτηκε από σημαντικές δυσλειτουργίες και αβεβαιότητες, οι οποίες κατά περιλάμβαναν την αναθεώρηση της διαδικασίας πιστοποίησης των ενεργειακών επιθεωρητών με τη μείωση του αριθμού τους και τη διεύρυνση της απαίτησης χρήσης των πιστοποιητικών ακόμα και σε μειώσεις ενοικίου, θέματα που τελικά διευθετήθηκαν αλλά που δημιούργησαν για άλλη μια φορά αναίτια αναταραχή στην αγορά. Επιπλέον, η εφαρμογή του Ν4014/11 αντιμετώπισε πολλά πρακτικά προβλήματα, ορισμένα εκ των οποίων παραμένουν και σήμερα (έτσι παρόλο που έχουν επιλυθεί πολλά από τα αρχικά προβλήματα που εμπόδιζαν πολλές μεταβιβάσεις, ο νόμος συνεχίζει να αποτελεί ακόμα εμπόδιο για παράδειγμα στην αξιοποίηση ερειπωμένων ακινήτων με πολεοδομικές αποκλίσεις ήσσονος σημασίας αλλά με πολλούς ασυντόνιστούς μικροϊδιοκτήτες). Όλα αυτά, μαζί, έχουν οδηγήσει στην κατάρρευση των κρατικών εσόδων από μεταβιβάσεις ακινήτων (Διάγραμμα 19) πολύ ταχύτερα από τη μείωση των αξιών, εξέλιξη που καταγράφει τον εκμηδενισμό των συναλλαγών.
Μάλιστα, η απώλεια εσόδων από το φόρο μεταβίβασης ακινήτων σε σχέση με την προ κρίσης εποχής πλέον ξεπερνάει τα περίπου €600 εκατ. που εισπράττει το κράτος από τον – συχνά παράλογα υψηλό και άσχετο ως προς τη δυνατότητα αξιοποίησης μιας ακίνητης περιουσίας, συμπληρωματικό φόρο του ΕΝΦΙΑ. Μάλιστα, ο τελευταίος, μέσω του μεγάλου ύψους που μπορεί να έχει σε μεμονωμένους ιδιοκτήτες και της αβεβαιότητας που διαχρονικά επικρατεί γύρω από το ύψος του, συμβάλλει δυσανάλογα στη συγκράτηση των τιμών όλων των ακινήτων σε χαμηλά επίπεδα και την αποθάρρυνση δυνητικών αγοραστών, Ελλήνων και μη. Ο εξορθολογισμός στην κατεύθυνση της μείωσης των φορολογικών υπερβολών και τη διαμόρφωση μιας προβλεψιμότητας για τα φορολογικά βάρη των ιδιοκτητών είναι κρίσιμος παράγοντας για την ανάκαμψη της αγοράς και κατά προέκταση των κρατικών εσόδων που δεν εξαρτώνται από την υπερφορολόγηση μιας ακίνητης περιουσίας μειούμενης αξίας.
Πηγή: Εβδομαδιαίο Δελτίο για την Ελληνική Οικονομία – Οικονομία & Επιχειρήσεις
