ΣΕΒ: Η πραγματικότητα του ΕΝΦΙΑ

Οι φόροι κατοχής ακινήτων στην Ελλάδα αυξήθηκαν ξαφνικά τα τελευταία χρόνια από χαμηλά επίπεδα σε ιδιαίτερα υψηλά επίπεδα. Η ύπαρξη ενός φόρου στην ακίνητη περιουσία έχει πράγματι μια έννοια ανταποδοτικότητας, καθώς το ακίνητο ωφελείται από υποδομές που έχει, ή θα έπρεπε να έχει, μια περιοχή. Δεν είναι τυχαίο πως σε πολλές ευνομούμενες χώρες ο φόρος αυτός επιβάλλεται στο κάθε ακίνητο χωριστά και εισπράττεται από τις τοπικές αρχές ή τους δήμους ως ένας από τους κύριους χρηματοδοτικούς τους πόρους, χωρίς να επιβαρύνουν έτσι τον κρατικό προϋπολογισμό (κάτι που θα έπρεπε να γίνει και στην Ελλάδα). Ιστορικά, μετά τον ΦΜΑΠ που αφορούσε ελάχιστους ιδιοκτήτες, υιοθετήθηκε το 2008 το Ε.Τ.ΑΚ., που διεύρυνε σημαντικά τη βάση επιβάλλοντας ένα μικρό τέλος 1 τοις χιλίοις στην αξία του προσωπικού χαρτοφυλακίου ακινήτων των φυσικών προσώπων και με προσδοκώμενο έσοδα περί των €300 εκατ. Παραδόξως, ενώ είναι λογικό η κατοχή ακινήτων από φυσικά πρόσωπα να φορολογείται περισσότερο από τα ακίνητα που αξιοποιούνται παραγωγικά, ο συντελεστής για τα ακίνητα που αξιοποιούνται παραγωγικά ήταν εξαπλάσιος και με προσδοκώμενα έσοδα και πάλι περί των €300 εκατ. (τα οποία εισπράχτηκαν το 2009). Η νέα προσέγγιση διευρυμένης φορολόγησης της κατοχής ακινήτων εδραιώθηκε τα επόμενα χρόνια. Συνέβη όμως εν μέσω ενός καθοδικού οικονομικού κύκλου και χωρίς να υπάρχει η δυνατότητα ενός αντικειμενικού και δίκαιου τρόπου φορολόγησης των πραγματικών αξιών των ακινήτων, πολύ απλά διότι η αγορά ακινήτων στο μεταξύ είχε καταρρεύσει και δεν υπήρχαν αξιόπιστοι δείκτες τιμών. Το αποτέλεσμα ήταν ένας σωστός στη σύλληψη φόρος να χρησιμοποιηθεί από διαδοχικές κυβερνήσεις που αναζητούσαν επίμονα νέα φορολογικά έσοδα, με συχνά παράλογους συντελεστές. Η μεγάλη αυτή αύξηση των φόρων κατοχής ακινήτων καταγράφεται από τα στοιχεία του προϋπολογισμού σε απόλυτο μέγεθος  και της Ευρ. Επιτροπής σε ποσοστό επί του ΑΕΠ καθώς και την αντίστοιχη βάση του ΟΟΣΑ.  Η Ελλάδα έχει τη μεγαλύτερη αύξηση του ποσοστού, επί του ΑΕΠ, εσόδων από φόρους κατοχής ακινήτων στην Ευρώπη την περίοδο 2000-2012. Η κατάσταση αυτή έχει μια έντονα αντιαναπτυξιακή επίπτωση. Καταρχήν, η εύλογη καταγραφή από μελέτες οργανισμών όπως του ΟΟΣΑ ότι η αύξηση των φόρων κατοχής στα ακίνητα έχει, σε σχέση με άλλους φόρους, μικρότερη υφεσιακή επίπτωση δεν εξετάζει περιπτώσεις ακραίας και ταχείας αύξησης και μάλιστα εν μέσω μιας ανύπαρκτης αγοράς. Επίσης, δε λαμβάνει υπόψη την Ελληνική πραγματικότητα στην οποία μεγάλο μέρος ακινήτων αντιμετωπίζει, λόγω παραλείψεων του κράτους, θεσμικά εμπόδια στην αξιοποίηση του ή τον πολυκερματισμό του ιδιοκτησιακού καθεστώτος πολλών περιουσιών, που ειδικά στην παρούσα συγκυρία και με την υφιστάμενη νομοθεσία καθιστά την αξιοποίησή τους αδύνατη. Αυτά τα ζητήματα δεν υφίστανται σε καμία άλλη από τις χώρες  που έχουν υψηλά έσοδα από την κατοχή ακινήτων. Επιπλέον, η ολοένα αυξανόμενη προοδευτικότητα που έχει εισαχθεί από το 2010 και ύστερα αποδίδει, στην πράξη και αναλογικά με τις έμμεσες επιπτώσεις, πενιχρά δημοσιονομικά αποτελέσματα, παρόλο που πλέον ο συμπληρωματικός φόρος φυσικών προσώπων αποδίδει τα διπλά σε σχέση με τον Ε.Τ.ΑΚ. 2008.

Ενδεικτικά, ο αυξημένος συμπληρωματικός φόρος του 2016 θα ανέλθει σε €22.432, κατά μέσο όρο, για 26.013 συμπολίτες μας , ενώ ακόμα υψηλότερο συμπληρωματικό φόρο θα καταβάλλουν 806(!) άτομα με συνολικό όφελος για τον προϋπολογισμό €66 εκατ. 4 φυσικά πρόσωπα μάλιστα θα καταβάλλουν συμπληρωματικό φόρο €599.935 και θα συνεισφέρουν μέσω του συμπληρωματικού φόρου στα κρατικά έσοδα €2,4 εκατ. (μόνο!).

Σε ό,τι αφορά νομικά πρόσωπα, από 45.000 εταιρείες που θα επιβαρυνθούν συνολικά με €240 εκατ. συμπληρωματικού φόρου, 33 εταιρείες θα καταβάλλουν €40 εκατ. και 2.300 εταιρείες, πολλές εκ των οποίων λόγω της δραστηριότητας τους έχουν σημαντικές επενδύσεις σε ακίνητα, €140 εκατ.

Η οικονομική τους εξόντωση, καθώς τα ακίνητα τους είναι σχεδόν αδύνατον να πωληθούν αξιοπρεπώς στην τρέχουσα συγκυρία, θα αποφέρει στα κρατικά ταμεία ένα ποσό που είναι αμελητέο σε σύγκριση με τα συνολικά έσοδα από τον ΕΝΦΙΑ – που θυμίζουμε ισοδυναμεί με την επιδότηση του κράτους προς του ΟΤΑ.

Κυρίως όμως, αυτές οι ακραίες και ορατές σε όλους τους επενδυτές περιπτώσεις, αποθαρρύνουν και τους πιο τολμηρούς από κάθε σκέψη επένδυσης στα ακίνητα. Είναι ενδιαφέρον να παρατηρήσουμε ότι ο συμπληρωματικός φόρος που θα πληρώσουν φυσικά και νομικά πρόσωπα το 2016 (€800 εκατ. περίπου) υπολείπεται της απώλειας εσόδων €900 εκατ. από φόρο μεταβίβασης ακινήτων την περίοδο 2009 (έσοδα άνω του €1 δις) – 2016 (προβλεπόμενα έσοδα λίγο πάνω από €100 εκατ.).

Πρέπει να σημειωθεί εδώ ότι τις χρονιές με μεγάλη αύξηση των εσόδων από μεταβιβάσεις οι αντικειμενικές αξίες, επί των οποίων υπολογιζόταν ο φόρος μεταβίβασης 10%, δεν ξεπερνούσαν το 30-40% των τιμών αγοράς. Αυτό γινόταν συνειδητά από το κράτος, που μάλιστα έκλεινε το μάτι στη διακίνηση μαύρου χρήματος καθώς εξήγγειλε τις αυξήσεις αντικειμενικών γνωρίζοντας ότι έτσι θα αυξηθούν οι αγοραπωλησίες και τα έσοδα του. Έτσι, στην πράξη ο φόρος μεταβίβασης ήταν περίπου 3%, και εξασφάλιζε σε καθεστώς ομαλής αγοράς σημαντικά έσοδα, τα οποία κυμαίνοντας κατά έτος από €500 εκατ. έως άνω του €1 δις.

Σήμερα, εφόσον αποκατασταθεί το αγοραστικό ενδιαφέρον, και με διατήρηση του φόρου μεταβίβασης στο λογικό 3%, χωρίς άλλες νέες επιβαρύνσεις, είναι εφικτό με την τήρηση της φορολογικής νομιμότητας, όπως πρέπει να γίνεται, να αποκτήσει ξανά το κράτος παρόμοια έσοδα από τις μεταβιβάσεις. Για την ώρα όμως η κατάσταση που επικρατεί εξαϋλώνει τις αξίες για όλους, ακόμα και για τους μικροϊδιοκτήτες. Επίσης, φέρνει σε αδιέξοδο επιχειρήσεις που βρίσκονται και αυτές σε αδυναμία να πληρώσουν τους φόρους για την ακίνητη περιουσία τους. Αυτά γίνονται τη στιγμή που μετά από 7 χρόνια κρίσης η εκκαθάριση των «κόκκινων δανείων» θα καταδικάσει στην απώλεια κεφαλαίου όλους τους Έλληνες που δεν θα είναι σε θέση να στηρίξουν μια αναδιάρθρωση των δανείων τους. Η τελευταία με τη σειρά της θα μπορούσε σε πολλές περιπτώσεις να αποβεί πολύ πιο επωφελής για τον δανειολήπτη και τον δανειστή, εφόσον ο δανειολήπτης μπορούσε να ρευστοποιήσει ή να αξιοποιήσει ως ενέχυρο κάποιο ακίνητο. Αυτή η απαξίωση της αγοράς όμως αποτελεί και τροχοπέδη σε κάθε σκέψη αναβάθμισης και εκσυγχρονισμού των κτιριακών εγκαταστάσεων, όπου εντοπίζεται για τη χώρα μια σημαντική ευκαιρία βελτίωσης της ενεργειακής αποδοτικότητας . Την ώρα που η χώρα ψάχνει αναπτυξιακό όραμα, όταν η άναρχη δόμηση των τελευταίων δεκαετιών έχει υποβαθμίσει ειδικά τους αστικούς ιστούς, επιδρώντας αρνητικά στην ενεργειακή αποδοτικότητα και τα τοπικά μικροκλίματα, οι ολοκληρωμένες αστικές αναπλάσεις θα μπορούσαν να συνεισφέρουν τόσο στη βελτίωση της ποιότητας ζωής όσο και στην ενίσχυση οικονομικής δραστηριότητας με μεγάλη εγχώρια προστιθέμενη αξία. Δεν είναι τυχαίο ότι στη Μαδρίτη εξετάζουν την ολική ανάπλαση κτιρίων και αστικών χώρων ως μέσο αντιμετώπισης της κλιματικής αλλαγής και ενίσχυσης της οικονομικής δραστηριότητας. Προϋπόθεση βέβαια είναι η επιθυμία και δυνατότητα επένδυσης στην υφιστάμενη ακίνητη περιουσία ιδιωτών και δημοσίου.

Πηγή: ΣΕΒ, Εβδομαδιαίο δελτίο για την ελληνική οικονομία