Άλυτο το μεγάλο θέμα της επιβολής διπλής φορολογίας στα ακίνητα, σημειώνει η Alpha Bank

Η πτώση των τιμών των κατοικιών αναμένεται να περισταλεί περαιτέρω εφέτος

To Εβδομαδιαίο Οικονομικό Δελτίο της Διευθύνσεως Οικονομικών Μελετών της Alpha Bank, ασχολείται με το σημαντικό θέμα των ακινήτων, σημειώνοντας ότι: «Στην αγορά ακινήτων φαίνεται τώρα ότι καταγράφονται κάποια πρώτα σημάδια σταθεροποίησης σε πολύ χαμηλά επίπεδα δραστηριότητας. Η διαδικασία της σταθεροποίησης με προοπτική για σύντομη ανάκαμψη φαίνεται ότι αρχίζει από τον τομέα των αδειών οικοδομών που αποτελούν προπορευόμενο δείκτη για τις εξελίξεις στην αγορά ακινήτων και, ειδικότερα, στις επενδύσεις σε ακίνητα μερικούς μήνες αργότερα.

Ο όγκος των νέων αδειών οικοδομών που εκδόθηκαν στο 4μηνο Φεβρ.-Μαΐου.2014 σημείωσε μικρή αύξηση κατά 0,1% σε ετήσια βάση (Μάιος 2014: +10,34% σε ετήσια βάση), έναντι της πτώσης της κατά -43,8% στο αντίστοιχο 4μηνο του 2013. Σημειώνεται ότι ο όγκος των νέων αδειών οικοδομών που εκδόθηκαν στο 1^ο 5μηνο.2014 διαμορφώθηκε σε εξαιρετικά χαμηλά επίπεδα, στα 4.041 χιλ. κυβικά μέτρα, από 26.717 χιλ. κυβικά μέτρα στο 1^ο 5μηνο του 2008. Ωστόσο, η διακοπή της ταχείας πτώσης στο 4^ο 3μηνο.2013 (+2,2%) και στο 4μηνο Φεβρ.-Μαϊου.2014 (+0,1) δείχνει ότι η ανάκαμψη στον όγκο των οικοδομικών αδειών που εκδίδονται δεν θα αργήσει να εμφανιστεί (Μάιος.2014: +10,34%). Η ανάκαμψη στον όγκο των αδειών οικοδομών θα σηματοδοτήσει και την ανάκαμψη των επενδύσεων σε οικοδομές που σημείωσαν νέα τεράστια πτώση κατά -42,3% στο 1^ο 3μηνο.2014, αφαιρώντας και πάλι -1,26 ποσοστιαίες μονάδες από το ρυθμό αύξησης του ΑΕΠ σε ετήσια βάση στο 3μηνο αυτό. Συνολικά, αναμένεται ότι η πτώση των επενδύσεων σε οικοδομές θα περιοριστεί στο -16,0% το 2014 ως σύνολο και ότι θα μετατραπεί σε θετική αύξηση, άνω του 10%, το 2015. Σε απόλυτα μεγέθη οι ανωτέρω εξελίξεις σημαίνουν ότι οι επενδύσεις σε κατοικίες που θα διαμορφωθούν περί τα € 3,1 δις (1,9% του ΑΕΠ) το 2014 (σε πραγματικές τιμές 2005), μπορεί να αυξηθούν στα € 3,6 δις (2,1% του ΑΕΠ) το 2015, από € 26,1 δις (12,4% του ΑΕΠ) το 2007 και € 17,3 δις (8,2% του ΑΕΠ) το 2008.

Στην καλύτερη εξέλιξη στους τομείς των συναλλαγών και των επενδύσεων σε οικιστικά ακίνητα αναμένεται να συμβάλλουν στα επόμενα 3μηνα οι ακόλουθες εξελίξεις στην ελληνική οικονομία:

α) Η αξιοσημείωτη βελτίωση του οικονομικού κλίματος στη χώρα συμπεριλαμβανομένων και των προσδοκιών των καταναλωτών που έχουν ήδη οδηγήσει στην σταθεροποίηση της ιδιωτικής κατανάλωσης και στη σημαντική αύξηση των πωλήσεων αυτοκινήτων. Ειδικότερα, στο 7μηνο. 2014 ο αριθμός των πωλήσεων νέων ΙΧ αυτοκίνητων αυξήθηκε σημαντικά κατά +28,8%, έναντι μείωσής του κατά -0,5% στο 7μηνο 2013. Ειδικότερα δε στο 4μηνο Απρ-Ιούλ.2014 επωλήθησαν 32.828 καινούργια αυτοκίνητα, έναντι 24.581 στο αντίστοιχο 4μηνο.2013, με αύξηση κατά +33,6%, σε ετήσια βάση, έναντι αύξησης κατά +21,3% στο 1^ο 3μηνο 2014 και κατά +7,0% και στο 2^ο 3μηνο 2013.

β) Οι πολύ χαμηλές τιμές των προσφερόμενων προς πώληση ακινήτων (κυρίως χτισμένων πριν από 7-έτη, ή και παλαιότερων) ακόμη και σε προνομιούχες περιοχές με υψηλού επιπέδου υποδομές, περιβάλλοντος και ποιότητας διαβίωσης. Ήδη η πτώση των τιμών των διαμερισμάτων κατά μέσο όρο στο σύνολο της χώρας, σύμφωνα με τα στοιχεία της Τραπέζης της Ελλάδος ανήλθε στο 36,3% Μάλιστα, οι πωλήσεις ακινήτων σε πολλές περιπτώσεις αποφασίζονται από τους πωλητές υπό πίεση και πωλούνται σε εξαιρετικά χαμηλές τιμές λόγω της πολύ υψηλής φορολογικής επιβάρυνση των ακινήτων ιδιαίτερα για φορολογούμενους με ακίνητη περιουσία άνω των € 300.000. Σε αυτό θα πρέπει να προστεθεί και η σημαντική μείωση του κόστους ανέγερσης οικοδομών τα τελευταία έτη.

γ) Η δυνατότητα συνδυασμού της επιστροφής των καταθέσεων των εγχώριων κατοίκων στη χώρα με την ανάκαμψη της αγοράς ακινήτων, ενώ ήδη διαφαίνεται και η δυνατότητα εισροής σημαντικών ξένων κεφαλαίων για αγορά εξοχικής ή άλλης κατοικίας στην Ελλάδα. Ειδικότερα, στο 1^ο 5μηνο.2014 οι εισροές κεφαλαίων από το εξωτερικό για αγορά ακινήτων στην Ελλάδα ανήλθαν στα € 92,1 εκατ. και ήταν αυξημένες κατά 100,2% σε ετήσια βάση, μετά την αύξησή τους κατά 48% το 2013 όπου διαμορφώθηκαν στα € 167,8 εκατ., έναντι € 113,4 εκατ. το 2012. Είναι επομένως πολύ πιθανό ότι οι εισροές αυτές θα υπερβούν τα € 250 εκατ. το 2014 με σημαντικά μεγαλύτερη αύξησή τους στα επόμενα έτη. Οι εισροές αυτές, σε συνδυασμό με την επιστροφή των καταθέσεων των εγχώριων κατοίκων μπορεί να συμβάλλουν στην σταθεροποίηση των τιμών των ακινήτων στα πολύ χαμηλά επίπεδα του 2014 και στην ανάκαμψη των συναλλαγών και των επενδύσεων στην αγορά ακινήτων από τα επίσης πολύ χαμηλά επίπεδά τους το 2014.

Στους ανωτέρω ευνοϊκούς παράγοντες θα μπορούσε να προστεθεί και η σημαντική βελτίωση της φορολογίας των ακινήτων έναντι του 2013, ιδιαίτερα όσον αφορά τη μείωση του φόρου μεταβίβασης ακινήτων στο 3,0% και τη βελτιωμένη τελικά εξειδίκευση του πλαισίου επιβολής του φόρου υπεραξίας ακινήτων (15%). Παραμένει, ωστόσο, άλυτο το μεγάλο θέμα της επιβολής διπλής φορολογίας (του ΕΝΦΙΑ + ΦΑΠ 2014 στα ακίνητα με αντικειμενική αξία άνω των € 300.000) που εξακολουθεί να λειτουργεί έντονα αποτρεπτικά στην αύξηση των συναλλαγών και στην ανάκαμψη της αγοράς ακινήτων (όπως αναλύθηκε εκτενώς στο Εβδομαδιαίο Δελτίο της 8^ης Αυγούστου 2014)..

Αγορά Κατοικίας

Επιβραδύνθηκε περαιτέρω κατά το 2^ο 3μηνο.2014 ο ρυθμός μείωσης των τιμών των διαμερισμάτων (παλαιών και νέων) στο σύνολο της χώρας. Σύμφωνα με τα στοιχεία της Τραπέζης της Ελλάδος, η μείωση των τιμών των οικιστικών ακινήτων περιορίσθηκε στο -7,3%, σε ετήσια βάση και τρέχουσες τιμές, στο 2^ο 3μηνο.2014, από -8,5% στο 1^ο 3μηνο.2014, (4^ο 3μηνο.2014: -9,5%, σύνολο 2013: -10,8%), έναντι πτώσης κατά -12,0% στο 2^ο 3μηνο. 2013. Κατά συνέπεια, σωρευτικά στο 1^ο 6μηνο.2014 η μείωση των τιμών των διαμερισμάτων επιβραδύνθηκε σημαντικά σε -7,9%, σε ετήσια βάση, έναντι πτώσης κατά -11,7% στο 1^ο 6μηνο.2013.

Σωρευτικά πάντως η πτώση των τιμών των διαμερισμάτων στο σύνολο της χώρας έφθασε στο 2^ο 3μηνο.2014 στο -36,3% έναντι του 3^ου 3μήνου του 2008, όταν σημειώθηκε η μέγιστη ιστορική τους τιμή. Επίσης, το 2013 η πτώση των τιμών έναντι του 2008 ανήλθε στο -31,2%. Σημειώνεται ότι στην περίοδο 2000-2008 οι τιμές των οικιστικών ακινήτων είχαν αυξηθεί κατά +90,0%, ενώ στην ίδια περίοδο η αύξηση του ονομαστικού ΑΕΠ ήταν +71,1%.

Η μείωση των τιμών κατά το 2^ο 3μηνο.2014 ήταν αισθητά μεγαλύτερη στα παλαιότερα (άνω των 5 ετών) διαμερίσματα από ό,τι στα νέα (μέχρι 5 έτη). Συγκεκριμένα, οι μειώσεις των τιμών ήσαν: 1. Παλαιά διαμερίσματα (2^ο 3μηνο.2014: -8,0%. 1^ο 3μηνο.2014: -8,9%), 2. Νέα διαμερίσματα (2^ο 3μηνο.2014: -6,1%, 1^ο 3μηνο.2014: -7,8%).

Από τα στοιχεία κατά γεωγραφική περιοχή, προκύπτει ότι οι τιμές των οικιστικών ακινήτων συνεχίζουν να μειώνονται περισσότερο στην περιοχή της Αθήνας (2^ο 3μηνο.2014: -9,6%, 1^ο 3μηνο.2014: -10,7%), ενώ στη Θεσσαλονίκη η πτώση είναι μικρότερη (2^ο 3μηνιο.2014: -5,4%, 1^ο 3μηνο.2014: -7,6%) και ακόμα χαμηλότερη στις μεγάλες αστικές περιοχές της περιφέρειας (2^ο 3μηνο.2014: -6,5%, ^ο 3μηνο.2014: -7,5% ) και τις εξοχικές περιοχές (2^ο 3μηνο.2014: -4,4%, 1^ο 3μηνο.2014: -5,1%).

Συνολικά, η σημαντική επιβράδυνση της τάσης πτώσης των τιμών των διαμερισμάτων στο 1^ο 6μηνο.2014, σηματοδοτεί και την επιβράδυνση της πτώσης τους το 2014 ως σύνολο περί το -6,3% και ενισχύονται σημαντικά οι προοπτικές για σταθεροποίηση των τιμών των διαμερισμάτων από το 2015, ιδιαίτερα αν επαληθευτεί η πρόβλεψη για αύξηση του πραγματικού ΑΕΠ κατά 2,9% το 2015.

Παρά τη μεγάλη πτώση των τιμών των ακινήτων και το σημαντικό πλήθος των προς πώληση κατοικιών, σε πολλές περιπτώσεις σε τιμές χαμηλότερες της πραγματικής τους αξίας, οι συναλλαγές εξακολουθούν να διαμορφώνονται σε χαμηλά επίπεδα, καθώς οι πωλητές έχουν αρχίσει ήδη να προσδοκούν ότι δεν θα μειωθεί περαιτέρω η αξία της ακίνητης περιουσίας τους και διστάζουν να πωλήσουν, ενώ οι αγοραστές αναμένουν, προφανώς, περαιτέρω υποχώρηση των τιμών.

Η μέση περίοδος αναμονής έως τη διάθεση των προσφερόμενων προς πώληση κατοικιών (από την ημέρα που τέθηκαν προς πώληση) εκτιμάται ότι έφθασε στο ένα έτος στους πρώτους μήνες του 2014, έναντι πέντε μήνες το 2009 (εκτιμήσεις υπηρεσιών της ΤτΕλλάδος). Επίσης, εκτιμάται τώρα ότι η έκπτωση επί της αρχικής τιμής ήταν κατά μέσο όρο περί 25% στο 1^ο 6μηνο.2014, έναντι 12,6% που υπολογίσθηκε το 2009.

Κατά συνέπεια, ο αριθμός των συναλλαγών επί των οικιστικών ακινήτων, που πραγματοποιήθηκαν με τη διαμεσολάβηση του τραπεζικού συστήματος, μειώθηκε σημαντικά και κατέληξε σε ακόμα πιο χαμηλό επίπεδο στο 2^ο 3μηνο.2014 στις 3.003 συναλλαγές, από 4.008 ο 1^ο 3μηνο.2014, έναντι 5.121 το 2^ο 3μηνο του 2013.

Επισημαίνεται ότι ο αριθμός των συναλλαγών στα οικιστικά ακίνητα μειώθηκε από το υψηλό των 148,1 χιλ. το 2007, στις 30,9 χιλ. το 2012 και 23,8 χιλ. το 2013 και οδεύοντας προς τις 15 χιλ. το 2014. Αναφορικά με τα ενοίκια, παρατηρείται ότι, ενώ στην περίοδο 2000-2011 αυξήθηκαν σωρευτικά κατά +42,9%, από το 2012 αρχίζουν σταδιακά να μειώνονται, με τη μείωσή τους να λαμβάνει εντονότερο ρυθμό το 2013.

Ειδικότερα, ενώ η μείωση των ενοικίων των οικιστικών ακίνητων διαμορφώθηκε -2,1% το 2012, ο αρνητικός ρυθμός επιταχύνθηκε στο -6,8% συνολικά το 2013 και ακόμη περισσότερο στο -8,9% σε ετήσια βάση στο 1^ο 6μηνο.2014. Ωστόσο, τον Ιούλ.2014 η πτώση των ενοικίων επιβραδύνθηκε στο -7,3%, σε ετήσια βάση, έναντι -9,7% τον Ιαν.2014.

Παράλληλα, τόσο οι μισθωτικές όσο και οι αγοραίες αξίες στον κλάδο των επαγγελματικών ακινήτων μειώθηκαν το 2^ο 3μηνο.2014, σε ετήσια βάση, σε σημαντικά μικρότερο βαθμό από το 1^ο 3μηνο.2014 και συνολικά στο 2013 και 2012 (βλ. Πίνακα). Σημειώνεται ότι οι τιμές των επαγγελματικών ακινήτων υψηλών προδιαγραφών στις κύριες αγορές (prime) έχουν σταθεροποιηθεί το 2014 και ακόμα πιο θετικές είναι οι προβλέψεις για ανώτερης κατηγορίας τουριστικά ακίνητα λόγω έντονης αύξησης της τουριστικής ζήτησης το τρέχον έτος. Αντίθετα, τα επαγγελματικά ακίνητα χαμηλότερων προδιαγραφών αναμένεται να υποστούν περαιτέρω μείωση στα επόμενα 3μηνα.

Γενικά, η αγορά ακινήτων εξακολουθεί να χαρακτηρίζεται από εξαιρετικά χαμηλή ζήτηση και η υπερβάλλουσα προσφορά. Η εξέλιξη αυτή οφείλεται ασφαλώς στην μεγάλη πτώση των εγχώριων εισοδημάτων και στην αβεβαιότητα που εξακολουθεί να διέπει τα νοικοκυριά σχετικά με την απασχόληση και τα μελλοντικά τους εισοδήματα και τη φορολογική επιβάρυνση της ακίνητη περιουσίας. Επιπρόσθετα, η έλλειψη ρευστότητας, σε συνάρτηση με την καθυστέρηση επιστροφής των καταθέσεων και τους όρους τραπεζικής χρηματοδότησης, αποτελούν αποτρεπτικούς παράγοντες για την ανάκαμψη της αγοράς οικιστικών ακινήτων.

Ωστόσο, η αγορά κατοικίας επιβαρύνθηκε σημαντικά, ιδιαίτερα κατά το 2013, εξαιτίας των πολλαπλών φορολογικών επιβαρύνσεων στην ακίνητη περιουσία, όπως αναλύεται εκτενώς στην Επισκόπηση του Εβδομαδιαίου Δελτίου της προηγούμενης εβδομάδος. Ευνοϊκή, πάντως, εξέλιξη αποτελεί, η σημαντική μείωση του φόρου μεταβίβασης ακινήτων και ο εξορθολογισμός του πλαισίου των πλειστηριασμών, ενώ αρνητικά εξακολουθούν να επιδρούν ο διπλός φόρος (ΕΝΦΙΑ + ΦΑΠ) καθώς και ο φόρος υπεραξίας που επιβάλλονται στα ακίνητα από τις αρχές του 2014.

Πάντως, ευνοϊκές προσδοκίες διαφαίνονται για τον κλάδο, δεδομένου ότι αυξάνεται η ζήτηση από το εξωτερικό για αγορές ακινήτων εισοδήματος και παραθεριστικής κατοικίας, καθώς η εισροή κεφαλαίων για αγορά ακινήτων ανήλθε σε € 168 εκατ. το 2013 από € 113 εκατ. το 2012. Σημαντική κινητικότητα παρατηρείται το 2014, λόγω κυρίως της βελτίωσης του οικονομικού κλίματος και των προσδοκιών. Είναι ενδεικτικό ότι τα κεφαλαία από το εξωτερικό για αγορά ακινήτων υπολογίζονται στο 1^ο 5μηνο.2014 (τελευταία χρονολόγηση) στα € 92 εκατ., έναντι € 46 εκατ. στο αντίστοιχο 5μηνο.2013.

Γενικά, η πτώση των τιμών των κατοικιών αναμένεται να περισταλεί περαιτέρω το 2014, Πάντως, η ανάκαμψη της αγοράς ακινήτων αναμένεται με σχετική καθυστέρηση, καθώς πρωτίστως εξαρτάται από την εξομάλυνση του καθεστώτος φορολογίας των ακινήτων, καθώς και από την αποκατάσταση συνθηκών πραγματικής εμπιστοσύνης στις προοπτικές ανάκαμψης και ανάπτυξης της οικονομίας – για σταθερή ενίσχυση του εισοδήματος των νοικοκυριών και για τη σημαντική αύξηση της σταθερής απασχόλησης.»