Ποιος πλουτίζει στην Ελλάδα;

Ο χάρτης μιας γενιάς που μένει, κυριολεκτικά, εκτός στέγης

 
Το κρίσιμο σημείο

• Η αφετηρία: Ο ακαθάριστος πλούτος των ελληνικών νοικοκυριών ξεπέρασε το 1 τρισ. ευρώ, με την ακίνητη περιουσία να αντιπροσωπεύει πάνω από τον μισό του πλούτο. Αλλά ο πλούτος αυτός δεν ανανεώνεται· κυρίως μεταβιβάζεται.
• Το εύρημα: Μόλις το 10% των Ελλήνων ηλικίας 25-34 ετών ζει σήμερα σε ιδιόκτητο σπίτι, από 25% το 2005. Ένα ζευγάρι με καθαρό εισόδημα 3.000-3.500 ευρώ τον μήνα χρειάζεται έως και 19 χρόνια αποταμίευσης μόνο για την προκαταβολή.
• Γιατί έχει σημασία: Το ερώτημα που αξίζει πλέον δεν είναι πόσο πλουτίζει η Ελλάδα συνολικά, αλλά ποιος πλουτίζει — και ποια γενιά μένει εκτός αυτής της εξίσωσης.

 
Η γενιά που δεν αγοράζει: στοιχεία-κλειδί

 
Η «χαμένη γενιά» της ιδιοκατοίκησης

Η προηγούμενη ανάλυση της mywaypress.gr, με αφορμή το δελτίο της Alpha Bank, κατέγραψε το παράδοξο: η Ελλάδα κατατάσσεται 15η στην Ευρωζώνη σε πλούτο νοικοκυριών, αλλά σχεδόν τελευταία σε εισόδημα ανά κάτοικο. Η γέφυρα ανάμεσα στις δύο κατατάξεις είναι η ακίνητη περιουσία, η οποία αντιστοιχεί σε πάνω από το μισό του συνολικού πλούτου των ελληνικών νοικοκυριών. Το ερώτημα που έμενε ανοιχτό ήταν ποιος ακριβώς κατέχει αυτή την περιουσία. Τα στοιχεία που ακολουθούν δίνουν μια απάντηση με ηλικιακό πρόσημο.

Σύμφωνα με πρόσφατη έρευνα της εταιρείας συμβούλων ακινήτων Prosperty, μόλις το 10% των Ελλήνων ηλικίας 25-34 ετών ζει σήμερα σε δικό του σπίτι — έναντι 25% το 2005. Το συνολικό ποσοστό ιδιοκατοίκησης στη χώρα, που παρέμενε γύρω στο 84%-86% τη δεκαετία του 2000, έχει υποχωρήσει σταθερά τα τελευταία χρόνια, φτάνοντας στο 69,7% το 2024 σύμφωνα με στοιχεία Eurostat που επεξεργάστηκε η διαΝΕΟσις. Σχεδόν τρεις στους δέκα Έλληνες ζουν πλέον σε ενοικιαζόμενη κατοικία. Πρόκειται για τη μεγαλύτερη διαρθρωτική μετατόπιση στο ελληνικό στεγαστικό μοντέλο εδώ και μια γενιά — σε μια χώρα που παραδοσιακά ταυτιζόταν με την ιδιοκτησία στέγης ως θεμέλιο κοινωνικής ασφάλειας.

Η ελληνική νεολαία μένει επίσης στο πατρικό σπίτι για περισσότερο χρόνο απ’ όπου κι αλλού στην Ευρώπη: η μέση ηλικία αποχώρησης φτάνει τα 30-31 έτη, έναντι ευρωπαϊκού μέσου όρου γύρω στα 26 —και μόλις 21-22 ετών σε χώρες όπως η Σουηδία, η Δανία και η Φινλανδία. Η γενιά που κάποτε αγόραζε σπίτι στα τριάντα της έχει αντικατασταθεί από μια γενιά που στα τριάντα της συνεχίζει να νοικιάζει ή να μένει στο πατρικό — όχι επειδή δεν εργάζεται, αλλά επειδή η πρόσβαση στην ιδιοκτησία εξαρτάται πλέον λιγότερο από το εισόδημα και περισσότερο από την οικογενειακή περιουσία.

 
Δεκαεννιά χρόνια για μια προκαταβολή

Το μέγεθος του εμποδίου γίνεται πιο συγκεκριμένο όταν μπει σε αριθμούς. Σύμφωνα με την έρευνα της Prosperty, ένα ζευγάρι με καθαρό οικογενειακό εισόδημα 3.000-3.500 ευρώ τον μήνα, το οποίο νοικιάζει διαμέρισμα 90-100 τ.μ. έναντι 900-1.000 ευρώ, και επιθυμεί να αγοράσει κατοικία αξίας 320.000-400.000 ευρώ, χρειάζεται περίπου 80.000 ευρώ αρχικό κεφάλαιο για προκαταβολή και έξοδα μεταβίβασης. Με δυνατότητα αποταμίευσης γύρω στα 350 ευρώ τον μήνα —μετά την πληρωμή ενοικίου, λογαριασμών και βασικών εξόδων— η συγκέντρωση αυτού του ποσού απαιτεί περίπου 19 χρόνια.

Τα 19 χρόνια δεν αφορούν την αποπληρωμή του δανείου ή του ίδιου του σπιτιού· αφορούν αποκλειστικά τον χρόνο που χρειάζεται ένα νέο νοικοκυριό μόνο και μόνο για να μπει στην αγορά κατοικίας.

Το πρόβλημα δεν περιορίζεται στα μεσαία και χαμηλά εισοδήματα. Η ίδια έρευνα εξέτασε και οικογένεια με καθαρό εισόδημα 5.000 ευρώ τον μήνα, που αναζητά μεγαλύτερη κατοικία σε καλύτερη περιοχή της Αθήνας, αξίας περίπου 450.000 ευρώ. Παρά το υψηλότερο εισόδημα, το απαιτούμενο αρχικό κεφάλαιο των 110.000 ευρώ χρειάζεται περίπου 23 χρόνια αποταμίευσης — περισσότερο από το προηγούμενο παράδειγμα, ακριβώς επειδή το υψηλότερο κόστος ζωής σε ακριβότερη περιοχή απορροφά αναλογικά μεγαλύτερο μέρος του εισοδήματος. Το στεγαστικό εμπόδιο, δηλαδή, δεν είναι πλέον πρόβλημα εισοδηματικής ανεπάρκειας μόνο για τα χαμηλά στρώματα· έχει επεκταθεί βαθιά στη μεσαία τάξη.

 
Το φίλτρο της οικογένειας

Το πιο κρίσιμο εύρημα της έρευνας δεν είναι όμως τα 19 ή τα 23 χρόνια — είναι το πόσο δραματικά αλλάζει αυτός ο αριθμός όταν υπάρχει οικογενειακή στήριξη. Στο πρώτο σενάριο, αν το ζευγάρι φιλοξενείται προσωρινά σε οικογενειακή κατοικία χωρίς να πληρώνει ενοίκιο, ο χρόνος συγκέντρωσης της προκαταβολής πέφτει από τα 19 στα 6 χρόνια. Στο δεύτερο σενάριο, από τα 23 στα 5. Η διαφορά δεν είναι θέμα εισοδήματος· είναι θέμα προϋπάρχουσας οικογενειακής περιουσίας.

Αυτό είναι το σημείο όπου η στεγαστική στατιστική συναντά την ανάλυση πλούτου: η πρόσβαση στην ιδιοκτησία στην Ελλάδα του 2026 καθορίζεται ολοένα λιγότερο από τον μισθό ενός νέου εργαζόμενου και ολοένα περισσότερο από το αν οι γονείς του διαθέτουν ήδη ακίνητη περιουσία να μεταβιβάσουν ή να θέσουν στη διάθεσή του. Πρόκειται, με άλλα λόγια, για μια μορφή κληρονομικής -ή έστω διαγενεακά διαμεσολαβημένης- πρόσβασης στην ευημερία, η οποία αναπαράγει ανισότητες που δεν φαίνονται στους μέσους όρους πλούτου, γιατί οι μέσοι όροι μετρούν πόσος πλούτος υπάρχει, όχι πώς κατανέμεται μεταξύ όσων τον κληρονομούν και όσων δεν έχουν τίποτα να κληρονομήσουν.

 
Ποιος αγοράζει αντ’ αυτών

Ενώ η νέα γενιά μισθωτών αδυνατεί να συγκεντρώσει προκαταβολή, άλλες δυνάμεις της αγοράς κινούνται με πολύ διαφορετική ταχύτητα. Το πρόγραμμα Golden Visa έχει προσελκύσει, από το 2014 έως το τέλος του 2025, περίπου 40.000 μεμονωμένους ξένους επενδυτές και πάνω από 10 δισ. ευρώ σε επενδύσεις ακινήτων —σχεδόν 1 δισ. ευρώ ετησίως. Παράλληλα, η αγορά βραχυχρόνιας μίσθωσης έχει επεκταθεί ραγδαία: σύμφωνα με πειραματικά στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ που δημοσιεύτηκαν τον Ιούλιο του 2026, το Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής περιλάμβανε 203.122 καταλύματα τον Μάρτιο του 2026, με σχεδόν 2,5 εκατομμύρια δηλώσεις διαμονής μέσα στο 2025 —αύξηση 7,1% σε σχέση με το 2024.

Οι δύο αυτές δυναμικές —ξένη επενδυτική ζήτηση και τουριστική βραχυχρόνια εκμετάλλευση— αφαιρούν συστηματικά κατοικίες από τη μακροχρόνια αγορά ενοικίασης και ιδιοκτησίας, ασκώντας ανοδική πίεση στις τιμές ακριβώς στις περιοχές όπου θα έψαχνε σπίτι ένα νέο νοικοκυριό. Περιοχές του κέντρου της Αθήνας όπως το Παγκράτι, το Κουκάκι και το Μετς, που μέχρι πριν από λίγα χρόνια θεωρούνταν σχετικά προσιτές, έχουν καταστεί πλέον απαγορευτικές για μεγάλο μέρος των υποψήφιων αγοραστών, κυρίως λόγω της εκρηκτικής διάδοσης των βραχυχρόνιων μισθώσεων. Η ζήτηση μετατοπίζεται αναγκαστικά προς πιο αποκεντρωμένες περιοχές, ενώ το κριτήριο επιλογής κατοικίας αλλάζει από το «πού θέλω να ζήσω» στο «πού μπορώ οικονομικά να αγοράσω».

Αξίζει η ακρίβεια εδώ: οι νέες αιτήσεις Golden Visa καταγράφουν πτώση 46,2% στο πρώτο πεντάμηνο του 2026 σε σχέση με το 2025, εν μέρει λόγω αυστηροποίησης των κατώτατων ορίων επένδυσης σε περιοχές υψηλής ζήτησης. Η τάση αυτή αμβλύνει, αλλά δεν αναιρεί, τη σωρευτική επίδραση δώδεκα ετών ξένων επενδυτικών εισροών στην τιμή γης των μεγάλων αστικών κέντρων.

 
Η πολιτική απάντηση αναγνωρίζει το πρόβλημα

Η κυβέρνηση έχει θέσει σε δημόσια διαβούλευση Εθνική Στρατηγική για τη Στεγαστική Πολιτική 2026-2035, με άξονες την αύξηση της προσφοράς κατοικίας, τη στεγαστική συνδρομή σε ευάλωτα νοικοκυριά και τον περιορισμό των βραχυχρόνιων μισθώσεων σε συγκεκριμένες περιοχές της Αθήνας. Ήδη, για το 2026, δεν επιτρέπονται νέες εγγραφές στο Μητρώο Βραχυχρόνιας Διαμονής στο 1ο, 2ο και 3ο δημοτικό διαμέρισμα της πρωτεύουσας. Σχεδιάζεται επίσης νέα ειδική κατηγορία Golden Visa που θα συνδέει την επενδυτική δραστηριότητα με τη μακροχρόνια μίσθωση κατοικιών, αντί της βραχυχρόνιας τουριστικής εκμετάλλευσης.

Τα μέτρα αυτά κινούνται προς τη σωστή κατεύθυνση διαγνωστικά, αλλά παραμένουν, προς το παρόν, περιφερειακά σε σχέση με το μέγεθος του προβλήματος. Ένα επίδομα στέγασης 70-210 ευρώ τον μήνα ή ένα πρόγραμμα επιδότησης επιτοκίου δεν αλλάζει τη θεμελιώδη εξίσωση για ένα ζευγάρι που χρειάζεται 80.000-110.000 ευρώ αρχικό κεφάλαιο και αποταμιεύει 350-400 ευρώ τον μήνα. Η κλίμακα της παρέμβασης που απαιτείται —σε προσφορά κατοικίας, σε φορολογικά κίνητρα για μακροχρόνια μίσθωση, ενδεχομένως και σε στοχευμένη στεγαστική πίστωση για πρώτη κατοικία νέων— είναι κατά τάξη μεγέθους μεγαλύτερη από ό,τι έχει μέχρι στιγμής εξαγγελθεί.

 
Η βαθύτερη ανάγνωση

Η εικόνα που αναδύεται από τα δύο σκέλη αυτής της ανάλυσης —τον πλούτο των νοικοκυριών εν γένει και τη στεγαστική αποστέρηση της νεολαίας ειδικότερα— δεν είναι απλώς δύο παράλληλες ιστορίες. Είναι η ίδια ιστορία, από δύο διαφορετικές οπτικές γωνίες. Ο πλούτος που καταγράφει η Alpha Bank ως εθνικό επίτευγμα, με το +19% σε δύο χρόνια, στηρίζεται σε μεγάλο βαθμό στην ίδια ανατίμηση ακινήτων που καθιστά την ιδιοκτησία απρόσιτη για όσους δεν την κατέχουν ήδη. Η ανατίμηση δεν είναι ένα ουδέτερο, συλλογικό όφελος· είναι μηδενικού αθροίσματος ανάμεσα σε όσους πουλάνε ή κληροδοτούν και σε όσους προσπαθούν να αγοράσουν για πρώτη φορά.

Η ελληνική κοινωνία διαμορφώνει έτσι, σιωπηλά, ένα νέο σύστημα ταξικής διαστρωμάτωσης —όχι πλέον με βάση αποκλειστικά το εισόδημα από εργασία, αλλά με βάση την πρόσβαση σε προϋπάρχουσα οικογενειακή περιουσία. Πρόκειται για μια εξέλιξη με πολιτικές συνέπειες που ξεπερνούν κατά πολύ τη στεγαστική πολιτική καθαυτή: επηρεάζει αποφάσεις γάμου και τεκνοποίησης, γεωγραφική κινητικότητα, ακόμη και την ίδια τη διάθεση της νέας γενιάς να παραμείνει στη χώρα. Μια γενιά που αναβάλλει την ανεξαρτησία της κατά μία δεκαετία σε σχέση με τους Ευρωπαίους συνομηλίκους της δεν είναι απλώς μια στατιστική ιδιαιτερότητα· είναι δείκτης αναβαλλόμενης ενηλικίωσης μιας ολόκληρης κοινωνίας.

 
Η μεγάλη εικόνα

Η συζήτηση για τη στέγαση στην Ελλάδα εστιάζει σχεδόν αποκλειστικά στην προσφορά και στη ζήτηση κατοικιών. Υπάρχει όμως μια τρίτη μεταβλητή που σπάνια μπαίνει στο τραπέζι: η φορολογία των κληρονομιών και των γονικών παροχών ακινήτων, η οποία στην Ελλάδα παραμένει από τις πιο ευνοϊκές στην Ευρώπη για τις οικογένειες που ήδη κατέχουν περιουσία. Αν η πρόσβαση στη στέγη καθορίζεται ολοένα περισσότερο από διαγενεακή μεταβίβαση και ολοένα λιγότερο από εισόδημα, τότε το φορολογικό καθεστώς κληρονομιών-γονικών παροχών δεν είναι πια ζήτημα δημοσιονομικής λεπτομέρειας· είναι de facto στεγαστική πολιτική, με βαθιά αναδιανεμητικές συνέπειες που κανένα από τα σημερινά προγράμματα επιδότησης δεν αγγίζει.

Στοιχεία και εκτιμήσεις βάσης: ΕΛΣΤΑΤ (Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής, Ιούλιος 2026), διαΝΕΟσις — «Η Στέγαση στην Ελλάδα» (Ιανουάριος 2026), έρευνα Prosperty για την πρόσβαση στην ιδιοκατοίκηση (Μάιος 2026), Υπουργείο Μετανάστευσης και Ασύλου (στοιχεία Golden Visa), Alpha Bank Economic Research (Δελτίο Οικονομικών Εξελίξεων, 03.08.2026) και Εθνική Στρατηγική για τη Στεγαστική Πολιτική 2026-2035. Η ανάλυση, η ερμηνεία και οι συσχετίσεις αποτελούν επεξεργασία της mywaypress.gr.

 
Συντακτική σημείωση & πολιτική AI: Κάθε δημοσιευμένο άρθρο στο  mywaypress.gr αποτελεί προϊόν ουσιαστικού συντακτικού ελέγχου και ανθρώπινης επιμέλειας, η οποία φέρει την αποκλειστική συντακτική ευθύνη του περιεχομένου (EU AI Act, Art. 50.4). Τηρούμε πλήρως τους κανόνες διαφάνειας και τις εκάστοτε οδηγίες των Εθνικών Αρχών Εποπτείας της Αγοράς.

 
© 2026 mywaypress.gr — Από το τι συμβαίνει στο τι σημαίνει